房地產會計實務講座

房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。以下是小編為你精心整理的關於房地產開發企業會計講座的內容，希望你喜歡。

房地產開發企業會計講座

第一講 房地產開發企業會計的特點

一、房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：

1.土地的開發與經營。 企業將有償獲得的土地開發完成後，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然後作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。

2.房屋的開發與經營。 房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成後，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、週轉房、安置房和代建房等。

3.城市基礎設施和公共配套設施的開發。

4.代建工程的開發。 代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委託，代為開發的工程。

二、房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：

1.開發經營的計劃性。 企業徵用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃範圍之內，按照規劃、徵地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

2.開發產品的商品性。 房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

3.開發經營業務的複雜性。

所謂複雜性包括兩個方面：

***1***經營業務內容複雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從徵地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。

***2***涉及面廣，經濟往來物件多。企業不僅因購銷關係與裝置、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受託代建開發產品、出租開發產品等與委託單位和承租單位發生經濟往來。

4.開發建設週期長，投資數額大。 開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、徵地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

5.經營風險大。 開發產品單位價值高，建設週期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金週轉不靈，導致企業陷入困境。 三、房地產開發專案投資費用估算 經營房地產投入資金多，風險大，在專案的規劃階段，必須對專案的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。

由於房地產開發專案的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發專案投資與成本費用估算的範圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。 房地產建設專案各項費用的構成複雜，變化因素多、不確定性大，依建設專案的型別不同而有其自身的特點，因此不同型別的建設專案，其投資和費用構成有一定的差異。

對於一般房地產開發專案而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。

***一***開發成本 共有八項：

1.土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒佈的城市基準地價或平均標定地價，根據專案所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地徵用及拆遷安置補償費。

***1***土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾複基金、徵地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

***2***拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程式，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發專案或其他建設專案使用。因出讓土地使原 用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3.前期工程費。 前期工程費主要包括：

***1***專案的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按專案總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

***2***“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

4.建安工程費。 它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費***建築、特殊裝修工程費***、裝置及安裝工程費***給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等裝置及安裝***以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5.基礎設施費。 它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排汙、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6.公共配套設施費。 它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7.不可預見費。 它包括基本預備費和漲價預備費。依據專案的複雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8.開發期間稅費。 開發專案投資估算應考慮專案在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設專案投資構成中佔較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

***二***開發費用 開發費用是指與房地產開發專案有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

1.管理費用。 可按專案開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2.銷售費用。 它指開發建設專案在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。

主要包括以下三項： ***1***廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%; ***2***銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; ***3***其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。 以上各項合計，銷售費用約佔銷售收人的4%一6%。 3.財務費用。 它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用***如匯兌損失等***。

***三***投資與成本費用估算結果的彙總 為了便於對房地產建設專案各項支出進行分析和比較，常把估算結果以彙總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發專案投資估算的作用：

***1***是籌集建設資金和金融部門批准貸款依據;

***2***是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據;

***3***是可行性研究和在專案評估中進行技術經濟分析的依據。

四、房地產開發企業會計核算特點 由於其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，

會計核算有如下特殊情況：

1.產成品的種類多，核算方法不同。

2.產品成本的核算複雜。

3.經營收入及其相關稅金的核算不同。