房地產成本核算

　　房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算物件，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。

　　房地產開發成本的核算

　　1、土地開發成本：指房地產開發企業開發土地***即建設場地***所發生的各項費用支出。

　　2、房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋***包括商品房、出租房、週轉房、代建房等***所發生的各項費用支出。

　　3、配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

　　4、代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

　　原則

　　1、分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構型別沒有明顯差異的群體開發的專案，可作為一個成本專案進行核算。

　　2、產品型別區分原則。雖在同一地點，開工時間相近，但開發的產品型別不同、使用功能不同，可作為獨立的成本專案進行核算。

　　3、定價差異原則。開發產品因其產品型別或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為單獨的成本專案進行核算。

　　4、成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其預期成本存在較大差異的，應分別作為單獨的成本專案進行核算。

　　5、權益區分原則。開發專案屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本專案進行核算。

　　房地產開發成本核算

　　1、土地費用估算

　　***1***土地使用權出讓金

　　土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可以依據城市人民政府頒佈的城市基準地價或平均標定地價，根據專案用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。

　　***2***土地徵用及拆遷安置補償費

　　新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定;實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

　　***3***土地轉讓費

　　土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。

　　***4***土地租用費

　　土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中***如購入酒店以作出租經營之用時***經常採用。

　　***5***土地投資折價

　　非常常見的合作開發專案的模式。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要包括開發專案的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

　　***1***專案的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按專案總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費佔專案總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。

　　***2***“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。

　　3、基礎設施建設費

　　基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排汙、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施幹線、幹管和幹道的介面費用。

　　基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建築平方米或用地平方米造價計算。

　　4、建築安裝工程費

　　建築安裝工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費***結構、建築、特殊裝修工程費***、裝置及安裝工程費***給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等裝置及安裝***以及室內裝修工程費用等。

　　5、公共配套設施建設費

　　公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施***又稱公建設施***的建設費用。主要包括居委會、派出所、託兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

　　6、開發間接費

　　開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷和其他費用等。

　　7、管理費用

　　管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產專案的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、諮詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅***企業管理用房***、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。

　　管理費用可按專案投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。

　　8、財務費用

　　財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌淨損失以及企業為專案籌資發生的其他財務費用。

　　長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。