房地產專案公司財務工作總結

    深圳市xx開發置業xxx專案自XX年4月開始籌備，在集團的大力支援下，實業公司正確領導和決策下，置業公司全體員工、各個相關部門克服了人員相對不足、時間要求緊、房地產市場巨集觀調控等多方面不利因素的影響，積極配合和堅決執行實業公司整體發展戰略，齊心協力，眾志一心，紮實工作，實現了“三當”，即當年開工，當年銷售、當年售罄的驕人成績，同時也為南山房地產商業品牌的創立做出了自己應有的貢獻。
一、xxx專案財務基本資料：

截至XX年年年末，專案總共實現銷售資金迴流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本專案最終實現銷售淨利潤1.25億元，實現專案投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。

二、財務控制管理與財務指標分析

（一）在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破

1）監督與服務

XX年年初，實業公司實行專案公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的巨集觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年裡置業公司財務部克服了由於財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支援和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，並向前邁出了一大步，堅決做好財務稽核、監督和服務等各項工作。

2）合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發專案的一些經驗和教訓，對專案銷售後的資金安全及時迴流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細緻的研究，經過反覆具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，並屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖專案資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們專案的合作伙伴，終於在預定時間內與各合作銀行（中行、招行、深發展）達成一致地針對香蜜湖專案的多項最優惠的政策。

從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定後憑預售買賣合同的影印件即放款，使得我專案鉅額現金迴流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一週內迴流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金迴流的安全及時，同時也保證了後續合同備案和抵押等工作的及時順暢。

（二）在連帶擔保責任方面

我們實現了目前深圳銀行業所能給予房地產開發商的最優惠條件：連帶擔保到辦妥樓花抵押登記為止，最早免除開發商擔保責任，較房產證辦妥並抵押給銀行的一般條件至少提前了一年半的時間，同時也免除了數千萬相關擔保保證金的鉅額支出。

（三）免費合作增值服務

我部與具有多年房地產行業經驗的銀行達成協議，共同舉辦盛大的開盤儀式、各類高尚的業主聯誼活動，支援網點免費銷售宣傳、行內網路及刊物宣傳、定期釋出樓盤資訊、共同開發社群智慧卡等一系列增值服務，為保證良好的銷售態勢創造了機遇。

（四）為工程、銷售部門提供最優秀的服務

專案銷售準備及開展期間，營銷部與財務部的工作被推向了最前沿。財務部在銷售的重要期間扮演著監督管理和服務的角色。

1）研究編制銷售日報小軟體，及時獲得銷售新資訊，發現並解決問題

在未能使用銷售軟體的情況下，部門員工做了艱苦的努力，齊力研究並編制和逐漸完善了《銷售情況日報表》以彌補因銷售資訊缺乏和滯後給財務工作帶來的種種難題，及時與銷售部門的銷售日報表進行核對，並對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析，以此來判斷分析銀行、財務及銷售等各個單位部門的銜接情況，發現工作中的問題，加強內部控制，提出有關措施，及時改進。

2）我部與深銀聯及合作銀行聯絡安裝了固定和移動兩種pos刷卡機，極大的方便了業主交納定金和首期款，並協議由銀行承擔深銀聯刷卡手續費，從而降低了財務費用。

經過上級實業公司和我司各部門的不斷努力，原計劃專案最大現金流3.61億元，實際最大現金流為3.17億元，節約投入資金4400萬元。

（五）編制工程付款臺帳，建立部門間稽核方式

在專案成立伊始，每筆工程付款在財務部都要經過2次記錄，一次是金蝶財務系統入賬，另外一次是“工程臺帳”，由於金蝶財務系統近年連續升級和更換賬套，所以對每項合同整個的付款情況在需要查詢時要經過賬套的轉換，比較耽誤時間，工程臺帳的建立無疑是節約查詢時間的很好辦法，並且能一目瞭然地反應該類和該項合同名稱、合同金額、結算金額、付款逐次逐筆時間、憑證號碼、累計付款額、發票開具情況、剩餘款項、是否已經繳納印花稅等細節。另外，我們根據工程臺帳與工程部門預算人員進行不定期核對每項合同的付款等情況，確保雙方稽核、記錄正確，保證工程款項的支付無誤。

（六）加強與稅務等政府部門溝通，積極推進土地增值稅清算

兩年來，置業公司財務部積極研究學習國家新的財政稅務政策，加強了與稅務部門等的溝通往來，努力尋找應對方案，為確保稅務工作的順利進行做著準備。在初始的會計核算中我們沒有注意到開發成本科目下設定的“開發間接費用”的重要性，其實直接組織、管理開發專案發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊、辦公費、水電、勞保等都可以在此科目下列示，而開發間接費用作為房地產開發成本的基本一項，按照稅法的規定在計算房地產企業土地增值稅時有加計20%的扣除，僅這一點就使得置業公司的土地增值稅應納稅額減少近10萬元。

三、存在的問題和解決的辦法：

xx專案走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。

（一）      營銷臺帳建立的重要性

營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那麼每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

（二）      銷售費用與開發成本支出的預警

專案公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對於哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和專案形象進度的瞭解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事後的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、資訊共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨於可靠性和真實性，不至於調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警資訊。

（三）      管理費用使用要區別責任中心

管理費用也往往容易超計劃，這項費用的支出都是由公司內部各個職能部門累積的，超計劃也難找到根源，尤其是業務招待費、汽車費用、辦公用品等費用在發生時都認為是必要的，難以控制，XX年年置業財務部提出將費用控制落實到每個部門，使得每個職能部門都成為費用的責任中心，每個職能部門再落實到每個職員的頭上，年初制定計劃目標，作為部門工作考核的指標，減輕了以前單由財務部門一廂情願控制，其他職能部門不理解、難於配合、不照此執行的矛盾、尷尬局面，讓職員、部門共同擔負費用控制的責任，有力提高了目標的執行效力。

以上的一些心得體會都是從財務工作的細節出發的，每個日常工作的細節雖小，但是都關係到整個財務工作的最終品質，與整個專案完成優良情況息息相關，我們無非是要做到心中有數、有底，不辱財務部門的職責使命。

四、2010年工作提綱

置業財務部的工作方方面面都離不開公司各級領導和各位同事對我們財務工作的指導和關懷，有如此強大的精神支援，是我們做好公司財務工作的巨大精神動力和力量。

我們也將繼續隨時求得上級領導的無盡支援，做好以下重點工作：

（1）繼續保持與稅務及相關政府部門的溝通聯絡，及時掌握國家新的政策法規，分析稅務新政對公司發展的影響，規避風險，並且堅決完成專案土地增值稅等的清算工作，不留尾巴。

（2）加強與同行業人員的溝通和探討，加強財務制度執行力度，把握總體工作思路，做細、做精財務工作，充分發揮財務部門的職能作用，保障和促進全域性各項工作順利開展。

（3）與公司銷售部門配合，共同完成銷售後期的房產證的辦理，保證資金和辦證工作的萬無一失。

（4）與公司工程部門共同完成銷售後期的開發成本費用結算，