房地產會計核算有技巧論文

　　會計核算也稱會計反映，以貨幣為主要計量尺度，對會計主體的資金運動進行的反映。它主要是指對會計主體已經發生或已經完成的經濟活動進行的事後核算，也就是會計工作中記賬、算賬、報賬的總稱。以下是小編今天為大家精心準備的：房地產會計核算有技巧相關論文。內容僅供參考閱讀。

　　房地產會計核算有技巧全文如下：
 

　　稅法規定，房產稅的徵稅物件是房屋。企業自用房產依照房產原值一次減除10%至%30後的餘值按1.2%的稅率計算繳納。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對於自用房產應納房產稅的籌劃因當緊密圍繞房產原值的會計核算進行。

　　一、房屋範圍有章法，既不擴大也不縮小

　　稅法規定，獨立於房屋之外的建築物不徵房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要併入原房屋原值計徵房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建築物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

　　所謂房屋，就是上面有頂，四面有牆***或柱***，能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別於其他的獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建築物均不屬於房產，不徵房產稅。與房屋不可分割的各種附屬裝置或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等裝置，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、晒臺等等。由於附屬裝置和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬裝置的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。”

　　關於房屋中央空調裝置是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號檔案規定，新建房屋交付使用時，如中央空調裝置已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調裝置;如中央空調裝置作單項固定資產入帳，單獨核算並提取折舊，則房產原值不應包括中央空調裝置。關於舊房安裝空調裝置，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

　　二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬

　　無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。”該規定不僅適用於房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某專案時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這裡應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

　　這裡的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產佔用的土地面積按比例結轉，對於非房產佔用土地***如場地***，應當予以攤銷。

　　例如，某企業於2002年3月1日徵用100畝***66666.66平方米***土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米***長100米，寬50米***

　　興建一號廠房。相關賬務處理為：

　　1.取得土地使用權時：

　　借：無形資產——土地使用權5000000

　　貸：銀行存款5000000

　　2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33***元***

　　借：管理費用——無形資產攤銷8333.33

　　貸：無形資產——土地使用權8333.33

　　3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面餘額為：5000000-8333.33×3=4975000***元***

　　應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000=373125.04***元***

　　借：在建工程——一號廠房373125.03

　　貸：無形資產——土地使用權373125.03

　　4.本月應攤銷額=***4975000-373125.03***/597月=4601874.96/597=7708.33***元***

　　借：管理費用——無形資產攤銷7708.33

　　貸：無形資產——土地使用權7708.33

　　以後仍按上述方法進行賬務處理。

　　上述方法的可行性，在於會計核算時遵循了“配比”原則，避免了場地佔用的土地結轉至在建工程成本，從而減少了房產稅稅負。需要注意的是，有人提倡推遲專案建設時間，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，從而減少結轉至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因為，推遲專案建設時間，會影響投資進度，即使是提前徵用土地，也會浪費500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。