北京市物業管理辦法實施細則

　　居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建築， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 裝置和公共場地。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一章總則

　　第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條國家鼓勵採用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　***一***按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　***二***提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

　　***三***提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　***四***參加業主大會會議，行使投票權;

　　***五***選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

　　***六***監督業主委員會的工作;

　　***七***監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***八***對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　***九***監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金***以下簡稱專項維修資金***的管理和使用;

　　***十***法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　***一***遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　***三***執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　***四***按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　***五***按時交納物業服務費用;

　　***六***法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條下列事項由業主共同決定：

　　***一***制定和修改業主大會議事規則;

　　***二***制定和修改管理規約;

　　***三***選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　***四***選聘和解聘物業服務企業;

　　***五***籌集和使用專項維修資金;

　　***六***改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***七***有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第***五***項和第***六***項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　***一***召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　***二***代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***三***及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　***四***監督管理規約的實施;

　　***五***業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

　　第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支援居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業管理

　　第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施裝置進行查驗。

　　第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　***一***竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　***二***設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***三***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***四***物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務專案，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。

　　物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業僱請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章物業的使用與維護

　　第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施裝置維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第五十七條違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的***。

　　第五十八條違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施裝置的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的***;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的***。

　　第六十條違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的***;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的***;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的***;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的***;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的***。

　　第六十五條違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的***;有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以***;所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：

　　***一***擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的;

　　***二***擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　***三***擅自利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的***;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的***。

　　第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章附則

　　第七十條本條例自2003年9月1日起施行。

　　物業管理公共服務

　　是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：

　　***1***房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;

　　***2***房屋裝置、設施的管理;

　　***3***環境衛生的管理;

　　***4***綠化管理;

　　***5***配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;

　　***6***車輛秩序管理;

　　***7***公眾代辦性質的服務;

　　***8***物業檔案資料的管理

　　針對性的專項服務

　　是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

　　①日常生活類;

　　②商業服務類;

　　③文化、教育、衛生、體育類;

　　④金融服務類;

　　⑤經紀代理中介服務;

　　⑥社會福利類;

　　委託性的特約服務

　　物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務專案與內容，採取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。

　　特約服務實際上是專項服務的補充和完善。