浙江省物業專項維修資金管理辦法

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　　第一章總則

　　第一條為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施裝置正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規,結合本省實際，制訂本辦法。

　　第二條本辦法適用於浙江省行政區域內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

　　本辦法所稱的物業專項維修資金***以下簡稱專項維修資金***，是指由業主交存的專項用於建築物內共有部分***以下簡稱共有部分***、建築區劃內共有設施裝置***以下簡稱共有設施裝置***保修期滿後的維修、更新和改造的資金。

　　第三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存專項維修資金。

　　第四條專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。物業主管部門應加強指導，督促業主成立業主大會，實行業主自主管理。

　　實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

　　未成立業主大會或業主大會決定委託政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的,其專項維修資金由設區的市、縣***市、區，下同***人民政府專項維修資金管理機構***以下簡稱維修資金管理機構***，代為統一管理。

　　第五條省建設行政主管部門會同省財政等部門負責本省專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

　　設區的市、縣物業主管部門會同同級財政等部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

　　第二章專項維修資金的交存

　　第六條新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建築面積交存。交存的標準為當地房屋建築安裝工程每平方米建築面積平均造價的5%至8%。具體比例由設區的市、縣物業主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構型別確定，報經設區的市、縣人民政府批准後公佈。

　　第七條出售公有住房，由業主和售房單位依據國家有關房改政策規定的比例交存專項維修資金，專戶儲存，專款專用。

　　第八條專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。

　　新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建築面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，並將該內容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業專項維修資金由建設單位交存。

　　實行業主自主管理的，業主委員會應持業主大會決定及書面報告通知維修資金管理機構，並報所在地設區的市、縣物業主管部門備案。維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業小區物業專項維修資金本息連同有關賬冊一併移交業主委員會。

　　第九條專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業區域為單位設賬，按房號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。

　　第十條收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監製的專用票據。

　　第十一條業主分戶賬內專項維修資金餘額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。具體續交辦法由設區的市、縣人民政府制定。

　　第三章專項維修資金的使用

　　第十二條物業管理區域內共有部分、共有設施裝置保修期限滿後的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。

　　本辦法所稱的保修期限自物業交付之日起計算。

　　第十三條專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建築面積的比例分攤。

　　售後公有住房與商品房混合物業，其共有部分、共有設施裝置的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。

　　第十四條由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施裝置維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意後，由業主委員會組織實施，並報維修資金管理機構備案。

　　未實施物業管理的住宅小區，由所在社群居民委員會參照前款規定製定使用方案,並組織實施。

　　第十五條由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，其使用按照以下程式辦理:

　　***一***物業服務企業根據專項維修資金使用方案，提出實施專案和資金使用預算;未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出實施專案使用預算;

　　***二***專項維修資金使用方案和使用預算，報業主委員會或者社群居民委員會稽核。社群居民委員會稽核時應當徵求相關業主的意見;

　　***三***物業服務企業持經稽核的資金使用方案和資金使用預算及其他規定材料，向維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金。未實施物業管理的住宅小區，由社群居民委員會持資金使用方案和使用預算，申請劃撥專項維修資金;

　　***四***維修資金管理機構根據申請進行核准，並按照核准使用額度的70%劃轉至申請單位;

　　***五***工程竣工後,憑業主委員會或社群居民委員會，或者其委託專門機構稽核的工程決算及工程質量驗收合格證明，經維修資金管理機構核實後撥付應付費用的剩餘款項。

　　第十六條實行業主自主管理的,其物業維修資金的使用方案和使用程式，由業主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規定提出,經物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意後，由業主委員會組織實施。

　　第十七條物業共有部分、共有設施裝置維修、更新和改造費用按照下列規定列支：

　　***一***涉及整個物業區域的共有部分、共有設施裝置的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支;

　　***二***涉及單幢或部分物業共有部分、共有設施裝置的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支;

　　專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建築面積按比例由相關業主分攤。

　　第十八條應當按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設立應急備用金，用於涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。

　　發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施裝置進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社群居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新的，設區的市、縣物業主管部門可以組織代修。

　　第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支：

　　***一***依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施裝置維修、更新和改造費用;

　　***二***依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用;

　　***三***因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

　　***四***根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用;

　　***五***法律、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

　　第四章專項維修資金的監督管理

　　第二十條下列資金應當轉入專項維修資金：

　　***一***專項維修資金規定的儲存淨利息;

　　***二***利用專項維修資金購買國債的增值淨收益;

　　***三***物業共有部分、共有設施裝置的經營所得，但業主大會另有決定的除外;

　　***四***共有設施裝置報廢后回收的殘值;

　　***五***業主委員會或業主自願籌集交存的款項;

　　***六***其他按規定轉入的資金。

　　第二十一條專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息;其餘部分按不低於一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

　　第二十二條專項維修資金專戶及儲存情況,應當定期與銀行核對，並定期在物業小區向業主公佈下列情況，接受業主監督：

　　***一***專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

　　***二***發生列支的專案、費用和分攤情況;

　　***三***其他有關專項維修資金使用和管理情況。

　　業主對公佈的情況有異議的，可以要求複核。

　　第二十三條專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

　　第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用於購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

　　除本辦法規定的使用範圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用於投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

　　第二十五條專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支，並與專項維修資金分賬核算。

　　第二十六條專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，並依法接受財政、審計部門監督。

　　第二十七條物業轉讓時，該物業分戶賬中結餘的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

　　第二十八條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結餘金額。並按照以下規定返還：

　　***一***物業分戶賬中個人名下結餘的專項維修資金返還業主;

　　***二***公有住房售房單位交存的專項維修資金結餘金額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

　　第二十九條違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由縣級以上物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，並依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。

　　第三十條財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理許可權對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　***一***未依照本辦法規定及時核准、撥付專項維修資金，造成損害後果的;

　　***二***未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的;

　　***三***截留、挪用、侵佔專項維修資金的;

　　***四***有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

　　第五章附則

　　第三十一條用於銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修金制度。

　　第三十二條本辦法自印發之日起施行。省財政廳、省物價局、省建設廳1999年12月27日印發的《浙江省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》同時廢止。

　　物業專項維修資金政策說明 包含五大項

　　一、加強維修資金行政監管，充分履行政府職責

　　維修資金是指專項用於物業共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修、更新和改造的資金。維修資金實行專戶儲存、專款專用，是業主所有、共同決策、政府監督的資金。我中心堅持執政為民的宗旨，認真履行職責，踏實辦事，嚴格依照國務院《物業管理條例》、建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》***下稱“165號令”***和《廣東省物業管理條例》的有關規定建立並執行維修資金管理工作。同時，為加強維修資金監管，結合我市實際，制定了《關於進一步規範我市首期物業專項維修資金管理工作的通知》等一批規範性檔案，完善了維修資金監管、預交存和使用方面的制度;為提升管理效能，在2000年開發了維修資金資訊管理系統，並在2007年和2012年進行了升級，完善了維修資金歸集、分戶、辦卡、使用登記及資料的統計、報送等功能，為維修資金提供了可靠、高效、便捷的資訊化管理手段;2009年5月，實行了專戶管理制度，維修資金統一交存到專戶管理銀行。

　　截至今年10月底，維修資金歸集總額81.26億元，累計使用7997萬元，共有2918個物業小區建立了維修資金，約143萬戶業主辦理了維修資金卡。到目前為止，維修資金歸集與使用都是規範、安全的。

　　二、推進維修資金增值保值，切實維護業主利益

　　***一***利用維修資金購買國債。根據165號令第二十六條規定：“在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購級市場新發行的國債，並持有到期”。目前我國發行的普通國債有三類：憑證式國債、儲蓄國債***電子式***和記賬式國債。根據《財政部中國人民銀行關於印發〈儲蓄國債***電子式***代銷試點管理辦法***試行***〉的通知》和《中國人民銀行財政部關於2012年憑證式國債改革工作的指導意見》的有關規定，憑證式國債和儲蓄國債僅面向個人投資者發售。而根據165號令第十條規定，為確保維修資金安全，我市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬於機構投資者。因此，維修資金只能用於購買記賬式國債。

　　據瞭解，國內僅有上海、深圳等少數幾個城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約10年前購買過國債;深圳市從2008年開始購買國債，憑證式國債僅面向個人投資者發售的政策出臺後，今年未再購買任何國債。根據2012年以來財政部發行的記賬式國債的各期限利率情況分析，不同年期的利率都有明顯的浮動，數值變化較大。前三季度一年期國債的利率與目前銀行三個月整存整取定期存款利率***年息2.85%***差不多持平，第四季度三個月國債的利率又有一定幅度的提升***如下圖所示***。且利用維修資金購買國債應持有到期。為保障物業的共用部位、共用設施裝置在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債後，業主分戶賬面應確保維修資金餘額不少於首期交存額的30%。餘額不足時，業主應自行籌集資金解決維修問題。

　　三、完善維修資金使用程式，提升業務辦理時效

　　目前，我市維修資金歸集量大、使用少，但不等於維修資金在“沉睡”和使用難。維修資金是物業的“養老金”，只有在共用部位、共用設施裝置保修期滿後才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未進入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續進入維修階段，維修資金的使用率將會逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點。如：2007年維修資金的使用量僅有438萬元，到2011年已經增長到1727萬元。在物業進入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬於正常現象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。物業服務合同約定應由物業服務企業承擔的維修和養護費用也不能從維修資金中列支，165號文已有明確的規定。

　　維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規定的情況下，申請使用維修資金的稽核時間一般需要10～15個工作日。具體辦理流程是：業主委員會、物業服務企業或業主代表提出維修方案。維修方案經列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主簽名同意，並經兩次公示後，由物業服務企業或相關業主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監管責任，對申請材料進行稽核，並需到現場檢視。經管理部門審批同意，物業服務企業或相關業主即可在維修工程竣工驗收後持相關資料辦理維修資金劃撥手續。目前，我中心正制定《廣州市物業專項維修資金管理辦法***暫定***》，設定緊急情況下使用維修資金的情形和規定，確保緊急情況下物業得到及時維修。

　　有業主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程式嚴格，業主簽名需時長和難以達到雙2/3的要求。根據165號令第二十二條規定，維修方案須經雙2/3業主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業主利益，雙2/3業主簽名、兩次公示和現場檢視等環節是必要的。目前，我市正在推進維修資金資訊化管理平臺建設。平臺建成後，有望能通過網路簽名、簡訊確認等方式，也可採取電話委託簽名等簡化業主簽名的手續，解決雙2/3業主簽名難的問題。我中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，儘可能簡化辦理程式，縮短審查時間，提高維修資金使用的辦理時效。當然，需要提醒的是有不少物業服務企業有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。如果取消雙2/3的規定，需要國家有關部門做出政策上的改變。即使改變，對確保維修資金使用安全也未必是件好事。

　　四、規範專戶管理銀行准入，促進管理公開、透明

　　根據165號令第十條規定，維修資金實行專戶儲存，維修資金管理部門應委託所在地一家商業銀行作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行。目前我市有中國農業銀行、中國建設銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國建設銀行負責辦理從化市、增城市、花都區、番禺區等四個行政區域維修資金的儲存和支付業務;中國農業銀行、廣州銀行和平安銀行負責辦理其餘八個行政區域維修資金的儲存和支付業務。為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明和公平、公正、公開，在符合基本准入條件的情況下，我市近期擬採取公開招投標的形式選定專戶管理銀行。以後，業主便可以物業管理區域為單位，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的儲存和使用業務。

　　五、加大政策宣傳力度，提高群眾認知度

　　165號令出臺後，我中心先後印發瞭如《關於明確我市交存住宅專項維修資金有關問題的通知》等一批規範性檔案，貫徹落實相關政策法規。每年均印製一批維修資金宣傳小冊子，派發給市民和物業服務企業，並放置在業務受理視窗給前來辦理業務的市民自由取閱。近兩年更製作宣傳短片在電視臺播放。但仍有不少業主對維修資金管理政策不太瞭解。今後，我中心將加大宣傳力度，創新宣傳方式，如利用資訊化手段，通過管理平臺實現政策諮詢、業務辦理和餘額查詢等。也可能與電視臺、平面媒體等單位合作，進行維修資金管理政策的宣傳。