上海房屋限購新政策

　　上海限購令細則為貫徹《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》***國辦發〔2011〕1號***，堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，採取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，有效遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，進一步促進本市房地產市場平穩健康發展。

　　法規內容

　　實施意見

　　一、堅決貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策措施,切實將房價控制在合理水平。根據本市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，綜合研究確定新建住房年度價格控制目標，並於2011年3月底前向社會公佈。

　　二、進一步完善廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房“四位一體”的住房保障體系。繼續放寬廉租住房准入標準，逐步擴大政策受益面，實現“應保盡保”;在加快推進中心城區和部分郊區經濟適用住房申請供應工作基礎上，年內進一步放寬申請准入標準，擴大經濟適用住房受益面;研究試行經濟適用住房租賃、租售轉換新機制。加快保障性住房房源建設和供應，全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米***約22萬套***。繼續加大舊區改造力度，拆除中心城區二級舊裡以下房屋80萬平方米***受益家庭約3.2萬戶***，啟動郊區城鎮危舊房改造。加大保障性房源籌措力度，新出讓商品住房地塊必須按照不小於5%比例配建保障性住房。按照國家要求，確保完成2011年全市保障性安居工程目標任務。

　　三、個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅。嚴格按照《上海市人民政府批轉市住房保障房屋管理局等五部門關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》***滬府發〔2010〕34號***規定，根據不同的銷售價格確定土地增值稅預徵率，做好土地增值稅徵收管理工作。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發專案***具體專案由住房保障房屋管理部門提供***，進行土地增值稅清算和稽查。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。稅務、財政、住房保障房屋管理、規劃國土資源等部門要加強配合，加大應用房地產價格評估技術強化存量房交易稅收徵管的試點和推廣力度，堅決堵塞通過“陰陽合同”產生的稅收漏洞。

　　四、積極穩妥推進本市房產稅試點工作，認真實施《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，建立健全市與區***縣***房產稅試點工作機制，進一步完善全市統一的房地產資訊管理平臺，加強政策宣傳和徵收管理。

　　五、對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

　　繼續加強對執行差別化信貸政策情況的檢查，嚴肅查處違規貸款行為。

　　六、強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理，優化住房用地供應結構。在年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序等內容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地年度供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決及時糾正和嚴肅查處。同時，今年的商品住房用地供應量原則上不低於前2年平均實際供應量，並根據土地市場情況，合理安排土地供應上市節奏。

　　加大閒置土地處置力度，按照國家和本市閒置土地處置的法律法規和政策規定依法處置。嚴格查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的***不含土地價款***，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發專案。

　　七、自本意見釋出之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險***城鎮社會保險***繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房***含新建商品住房和二手住房***。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險***城鎮社會保險***繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

　　八、各區縣政府和市有關部門要按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標，新建住房價格控制目標，落實工作責任，積極推進。要將住房保障工作目標納入區縣政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。

　　九、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導，著重宣傳各項房地產市場調控政策措施，宣傳本市住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費。對製造、散佈虛假訊息的，要追究有關當事人責任。各有關部門要深入解讀各項調控政策措施，及時解答市民關心的問題，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

　　上海房屋限購的意義

　　上海租房網報道：上海房管部門釋出《關於本市貫徹執行住房限售等政策有關問題的通知》，對年前出臺的限購令具體實施辦法進行規範。《通知》指出，自《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》施行之日起，凡在上海市購買住房的，購房人在申請房地產轉移登記時，除按照《上海市房地產登記技術規定***試行***》提交相關檔案外，還應當提交稅務機關出具的《上海市個人住房房產稅認定通知書》。除要求購房人和地產企業嚴格實行各項新政外，《通知》規定，新房購買時間均以合同網上備案日期為準。

　　購房人在申請房地產轉移登記前，應當向區縣房屋狀況資訊查詢視窗查詢購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況。

　　記者在普陀區房產交易中心看到，在原一手房印花稅申報視窗中已貼出通知，上面寫著，房產稅申報受理視窗。工作人員告訴記者，雖然設了視窗，但來辦理該業務的人並不多。

　　買房時應核對戶籍、婚姻材料

　　除取得動遷安置房***包括實物安置和貨幣安置***、經濟適用住房等保障性住房等以外，購房人在簽訂購房合同***包括商品房預售合同、商品房出售合同、房地產買賣合同，下同***時，應如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》，並在申請房地產預告登記或轉移登記時提交。

　　房地產開發企業、房地產經紀機構***下稱房地產企業***應當嚴格執行本通知規定，不得違反限售規定從事房地產銷售、經紀業務;在簽訂售房合同、經紀合同時，應當履行告知義務，督促購房人如實填寫《申報表》，核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料***對非本市戶籍居民家庭購房的，還應核對納稅或社會保險繳納證明***，並在《申報表》中籤署意見和蓋章。對已籤售房合同***包括預訂合同***但不符合住房限售規定、當事人已收到《不予辦理房地產交易、過戶通知》的，房地產企業應當配合辦理解除合同等手續，房地產開發企業不得以違約為由要求購房人***預訂人***承擔違約責任。

　　非本市戶籍核對納稅或社保繳納證明

　　購房人在申請房地產轉移登記前，應當向區縣房屋狀況資訊查詢視窗查詢購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況，區縣房屋狀況資訊查詢視窗按規定出具《查詢結果》，由購房人在申請房地產轉移登記時一併提交。

　　房地產交易中心應當加強稽核。在受理預告登記時，應當查驗《申報表》，對非本市戶籍居民家庭購房的，還應當查驗其納稅或社會保險繳納證明等材料;在受理轉移登記時，應當根據《查詢結果》及限售的政策口徑，查驗購房人家庭成員戶口簿、結婚證等證明材料，對非本市戶籍居民家庭購房的，還應當查驗其納稅或社會保險繳納證明等材料。

　　凡預告登記已查驗的材料，在辦理房地產轉移登記時不再提交。

　　違規者不得辦理房產登記

　　《通知》明確，對違反限售規定購房的，已辦理合同備案、尚未辦理預告登記或轉移登記的，不再受理預告登記或轉移登記;已辦理預告登記、尚未辦理轉移登記的，不再受理轉移登記;已辦理轉移登記的，不得受理相關轉移、抵押等登記。凡不予受理預告登記或轉移登記的，交易中心出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》。對於上述應當限制的情形，應在交易登記系統中予以註記。

　　《通知》同時要求，各區縣房管部門應加強監管，督促房地產企業妥善處理因違反限售規定不予辦理房地產登記引發的解除合同等問題。對房地產企業違反限售規定從事銷售、經紀業務的，責令限期整改，不良記錄記入企業誠信檔案;拒不整改的，可按規定暫停網上備案，並將違規的房地產企業名單提供給市局，由市局按照住房和城鄉建設部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》***建房〔2010〕53號***的要求，統一提交市規土、稅務、工商、銀監、公積金等部門。

　　【背景】

　　2月1日上海出臺貫徹國八條的《實施意見》規定：本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險***城鎮社會保險***繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險***城鎮社會保險***繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房