房地產市場報告

　　房地產行業是我國經濟發展的領頭羊行業，它的一起一伏都關係著國家命脈，與老百姓的生活息息相關。為了讓大家更瞭解 房地產市場，小編整理了一份，下面是小編為大家整理的資料。

　　2015年：探明底部，復甦上行

　　2014年，中國經濟“新常態”成為高大上的財經流行語。其實，中國房地產業也進入了“新常態”，政策變調、增速下滑、結構調整、利潤壓縮、企業分化等行業新特徵日漸顯現。

　　從市場短期變化而言，經歷2013年的市場繁榮之後，2014年市場全面降溫，不分一二三四線城市，不分高中低檔產品，皆出現了明顯降溫。成交量下滑、價格下跌、投資增速放緩、房屋開工下降，所有市場指標皆下滑。但也應看到積極訊號，比如房貸政策由緊趨鬆，比如中央實行“分類指導，雙向調控”，比如地方政府因地制宜的採取了放鬆限購、支援合理需求的措施。在政策暖風頻吹之下，四季度少數指標復甦，比如大城市的住宅成交顯著反彈，房價環比跌幅收窄，市場信心有所恢復。

　　2013年，易居研究院的年度報告如此預測2014年：高位振盪，逐步降溫。如今基本被驗證。展望2015年，易居研究院預測：探明底部，復甦上行。雖然，當前只是少數城市、少數指標復甦，全國市場還沉浸於“寒冬”之中;但是，《2015年度全國》已開始暢想“春之聲”。

　　一、政策預判

　　***一***經濟政策：穩中求進，適度寬鬆，首要目標是穩增長

　　從國際背景看，2015年美國經濟繼續走強，而日本和歐洲仍偏弱。與之相適應的經濟政策，日本和歐洲將比美國寬鬆化。2014年10月美國QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定變數，但2015年內部整體來看，仍執行偏低利率政策，因此雖然對全球流動性有負面影響，但程度並不嚴重。而日本和歐洲，還將繼續實行超寬鬆貨幣政策，還可能進一步寬鬆化。將美歐日綜合考慮，2015年我國面臨的外部貨幣環境，雖然寬鬆程度不如2014年，但仍處於歷史上偏寬鬆區間。

　　展望2015年國內經濟政策走向，必須關注兩個會議。面對經濟執行的新常態，在12月5日召開的中央政治局會議指出，堅持穩中求進工作總基調，堅持以提高經濟發展質量和效益為中心，主動適應經濟發展新常態，保持經濟執行在合理區間，把轉方式調結構放到更加重要位置，狠抓改革攻堅，突出創新驅動，強化風險防控，加強民生保障，促進經濟持續健康發展和社會和諧穩定。

　　12月9日舉行的中央經濟工作會議要求，2015年要保持巨集觀政策連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加註重鬆緊適度。要促進“三駕馬車”更均衡地拉動增長。這基本上確定了中央經濟工作會議關於2015年經濟的總基調仍可能是“穩中求進”。不過，其內涵已經發生了變化，“穩”的重點要放在穩住經濟執行上，“進”的重點是深化改革開放和調整結構。穩和進有機統一、相互促進，只有經濟社會平穩，才能為深化改革開放和經濟結構調整創造穩定的巨集觀環境。值得關注的是，會議提出了2015年經濟工作的五項主要任務，其中將“努力保持經濟穩定增長”放在了第一位。

　　從貨幣政策看，10月召開的央行貨幣政策委員會三季度例會提出，繼續實施穩健的貨幣政策，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。改善和優化融資結構和信貸結構。繼續深化金融體制改革，增強金融執行效率和服務實體經濟能力。進一步推進利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。2015年貨幣政策仍將堅持“總量穩定、結構優化”，但內涵將有所調整：一是貨幣政策將在“微刺激”常態化的作用下采取相對寬鬆的取向，以緩解經濟下行的壓力;二是與“穩健定位、積極操作”的貨幣政策相匹配的是“強監管”、“金融改革”;三是創新貨幣政策工具，強化利率的預期管理，加大利率調控的政策效果;四是進一步採取“定向寬鬆”政策，強化貨幣向實體經濟的滲透。總而言之，我們認為2015年在穩增長壓力較大、通脹壓力較小的情況下，貨幣政策必將繼續寬鬆化，將採取降息降準等寬鬆化措施。

　　從財政政策看，2015年仍將延續積極財政政策，但積極的方式將做出調整：一是適當擴大中央財政支出與赤字規模，按照黨的十八屆三中全會《決定》要求中央財政應承擔更大的支出責任，加大對結構調整、節能環保和改善民生的支援，預計赤字率可能提高到2.5%左右;二是通過全面推行“營改增”，使結構性減稅得到全面實施;三是在財稅體制改革的全面實施程序中加大對於地方資金的扶持，2015年稅制改革的重心仍將圍繞營改增、資源稅、消費稅、環保稅、房地產稅和個稅六大方面展開。

　　***二***房地產政策：調控繼續放鬆，加快棚戶區改造

　　1、總體趨鬆，繼續實行“雙向調控，分類指導”

　　2014年，中央沒有出臺房地產調控新政策。預計2015年，更不會出臺打壓性的調控政策。2014年12月的中央經濟工作會議，與2013年12月的中央經濟工作會議一樣，沒有提及房地產調控，甚至沒有提及任何與房地產直接相關的詞語，說明中央對於房地產的態度趨於“中性”，既不打壓，也不救助，更多地讓市場發揮配置資源的作用。

　　展望2015年，房地產政策將會比較平穩。關注三個方面：其一，由於經濟穩增長壓力較大，在擴大住房消費、加強保障房、棚改房方面，還將穩中求進;其二，政府對於房地產調控的態度與方針正在轉變，由過去頻頻的行政干預，轉為建立長效機制，不動產統一登記、住房資訊聯網、房地產稅立法等繼續推進;其三，繼續堅持此前“雙向調控，分類指導”的原則，全國多數地區樓市仍在降溫，尤其是中小城市庫存壓力較大，地方政府託市、救市意願依然強烈。一線城市限購不太可能全面取消，但有可能區域性放鬆。

　　2、金融信貸政策，需求端放鬆，供應端中性

　　2015年還將繼續降息，以及降準，整體貨幣環境趨鬆，流動性改善，無風險利率趨於下滑，從而為房地產信貸與融資，提供了較為寬鬆的外部環境。央行和銀監會還將繼續支援首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，預計商業銀行落實力度將有所加大，首套房貸利率折扣有所加大，9折左右將成為主流。開發商融資環境難有明顯改善，開發貸款不會明顯放鬆，而且由於股市走強，吸引了部分社會資金，使房地產信託、私募的融資能力減弱，但國家對於開發企業的融資管制將進一步鬆綁，股市、債市、票據等融資會有所增長。部分地方政府的公積金政策還會繼續放鬆。

　　3、財稅政策：加快推進房地產稅立法

　　2014年，限購限貸皆鬆綁，但房地產稅沒有調整，為了穩定樓市、刺激住房消費，2015年可能會調整個別稅收政策，比如二手房交易環節的營業稅，免徵年限可能由五年減為二年。另外，在房地產財稅制度中，加快房地產稅的立法工作將是未來重要的改革內容。2011年上海和重慶試點對個人住房徵收房產稅，2013年“國五條”提出要繼續擴大房產稅試點範圍，2014年政府工作報告提出“做好房地產稅相關工作”。房地產稅是指有關房地產的稅收，包括開發、流通、保有環節，直接以房地產為徵稅物件的稅種共5種，包括房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅和契稅。財政部財科所原所長賈康的觀點值得參考：從具體時間表來看，2015年房地產稅應該進入立法程式，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。總的原則是由全國人大簡明扼要設計好立法框架，具體則由省級政府根據各地的情況自主選擇實施。

　　4、住房保障政策：全面推進棚戶區改造，加大金融支援力度

　　10月8日，在推進新型城鎮化工作部際聯席會第一次會議上，住房和城鄉建設部副部長陳大衛表示，在解決“三個一億人”住房問題方面，要科學制定“十三五”住房保障計劃和年度建設規劃，大力推進各類棚戶區改造，2015年棚戶區改造規模不低於2014年的470萬戶以上，林區、墾區棚改力爭基本完成。而根據住建部在《關於做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地區要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現統一規劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營管理。2015年以後，公租房將是保障房建設和運營的主體。

　　面對棚戶區改造資金需求的難題，4月2日在國務院常務會議上，要求進一步發揮開發性金融對棚戶區改造的支援作用，並確定由國家開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，採取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用於支援棚改及城市基礎設施等相關工程建設。截止2014年上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是2013年同期的18倍。上半年已發放貸款達到2195億元，其中4月2日國務院常務會議以來發放1949億元，同比增長433%。2014年4月以來，國務院決定給國開行增加棚改資金至1萬億元。這1萬億元的再貸款期限三年，根據棚戶區改造的進度放貸，年利率在6%以下。由於我國已確定2013年至2017年改造各類棚戶區1000萬戶的目標，可見，未來中央在金融方面支援棚改的力度仍將不斷加大。

　　我國已確定“十二五”時期開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套***戶***，根據住建部最新資料，2014年前9個月，全國城鎮保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標任務的103%和98%，提前完成年度目標任務。自“十二五”開局以來，我國已開工建設各類保障性安居工程3100多萬套，建成約2000萬套，距離3600萬套的開工目標僅剩500萬套，因此，2015年完成總目標不存在任何問題。

　　總而言之，2015年住房保障政策的重點有四：一是加大棚改力度，2015年棚戶區改造規模不低於470萬戶以上，通過國開行加大資金支援力度;二是加強公租房，推進廉租住房、公共租賃住房並軌執行，公租房逐步成為保障房建設和運營的主體;三是繼續進行共有產權房試點，部分地區也將跟進這一產品;四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和運營體系。

　　5、地方政策：救市繼續蔓延，一線城市可能區域性鬆綁

　　2014年三季度以來，地方救市力度進一步增加，直接宣佈取消限購的城市數量也明顯增加，而福建在成為首個救市的省份後，湖南、寧夏、湖北等省份也相繼出臺救市政策，隨著這些省份救市政策的出臺，也為這些省份的下級城市出臺相應細則創造了條件。除了一線城市和三亞外，基本都已放鬆或取消了樓市限購。隨著9月底以來中央出臺“央四條”、公積金新政、降息等系列政策，各地也會紛紛落實新政細則，如加快督促商業銀行在本地分行落實新政，並在公積金政策方面進一步放鬆，更多城市還會調整普通商品住房標準。2015年地方政府為了刺激樓市需求，仍然在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續出臺措施等，另外對於開發企業也可能進行政策支援。引人關注的是，目前北京、上海、廣州和深圳依舊未放開限購。作為全國房地產市場的風向標、高房價集中營、嚴控人口的主要城市，2015年一線城市限購不太可能完全放開，但在中央強調市場機制的大背景下，以及一線城市也存在經濟穩增長、財政壓力大的問題，因此不排除區域性放鬆限購的可能。

　　二、房地產市場預判

　　***一***市場供應

　　1、全國房地產開發企業土地購置面積預計2015年增長3%左右

　　2015年土地市場將逐步回穩，土地成交量全年增幅預計在3%左右。主要原因：一是在經濟穩增長、樓市迴歸市場化的基調下，隨著信貸及調控政策的進一步放鬆，房屋市場逐步回升，房企也會重新調整策略，加大拿地步伐，全年土地購置面積可能略有增長;二是由於樓市發展將逐步趨於穩定，且地市變化滯後於房市，因此土地購置面積增幅也會較小。

　　2、20個典型城市土地成交建築面積預計2015年增長8%左右

　　2015年全國20個典型城市經營性土地成交量預計將在2014年基礎上有所提升，增幅在8%左右。主要原因：一是2014年房地產市場下行趨勢明顯，土地市場也隨之降溫，政府推地節奏放緩，企業拿地大幅減少，預計隨著2015年房地產市場逐步回暖，土地市場成交情況也會得到改善;二是由於2014年土地跌幅較大，即期值較低，因此2015年增幅將略高。

　　3、全國房地產開發投資預計2015年增長10%左右

　　受巨集觀經濟增速放緩以及房地產行業持續下行影響，2014年房地產開發投資同比增幅大幅回落，預計2015年投資金額仍將繼續增長，但同比增幅繼續放緩，預計全年同比增幅為10%。主要原因：一是經濟保持低位增長，固定資產投資增幅保持放緩態勢，房地產開發投資增速也受到制約;二是2015年作為保障住房“十二五”計劃完成年，基本能完成目標，但棚改房開工目標有所提高，保障房投資仍將保持穩步增長;三是由於購地量會小幅反彈，而新開工量會小幅下跌，因此房地產開發投資增幅總體與2014年差不多，略有下降。

　　4、全國房屋新開工面積預計2015年下降3%左右

　　2015年全國房地產開發企業房屋新開工面積預計同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全國開發企業購地面積為負增長，制約了2015年的新開工面積;二是2015年房企資金壓力總體仍偏大，制約了新開工量和復工量;三是2014年新開工面積出現反常性下跌，基期值較低，所以2015年同比不會明顯下跌。

　　5、房企資金預計2015年壓力有所緩解

　　房價漲跌有多方面原因，從開發商的角度看，只有開發商有意願降價，並形成交易，才會促使房價資料表現為下跌。影響開發商降價意願的重要因素之一便是資金鍊的情況。資金鍊緊，會促使開發商降價促銷，回籠資金;資金鍊鬆，開發商資金壓力較小的情況下，多數房企都不會主動降價。

　　根據易居研究院建立的全國房地產開發企業資金狀況評判模型，2014年前三季度，全國房地產開發企業資金狀況綜合指數為-0.93，較上半年下降了0.12。自2010年開始樓市經歷嚴厲調控，房企資金鍊趨緊，2011年和2012年一度陷入資金低谷;2013年以來，房企資金狀況明顯改善，上半年資金狀況偏鬆，隨後不斷收緊，進入2014年，隨著全國樓市降溫、銷售下跌，前兩個季度均已落入“緊張”區間，至三季度進一步趨緊，但預計已進入築底階段。預計2015年壓力將有所緩解。

　　***二***市場成交

　　1、全國商品房銷售面積預計2015年增長5%左右

　　2015年全國商品房銷售面積可能出現小幅反彈。主要原因：一是經歷了2014年的成交低迷之後，市場有反彈的內在需要;二是貨幣環境較為寬鬆，房地產政策繼續放鬆，個人房貸支援力度加大;三是樓市黃金十年已過，全國商品房成交量正在構築歷史頂部，增幅不可能放大。

　　2、25個典型城市商品住宅成交量預計2015年增長15%左右

　　2015年大城市的商品住宅成交面積增幅將高過全國水平，預計25個典型城市將達15%左右。主要原因：一是2015年政策面繼續吹暖風，也是限購限貸政策鬆綁後的第一年，原來執行限購的大城市成交量必然反彈;二是一二線城市市場彈性大於三四線城市，2015年市場復甦之後，以一二線城市為主的25個典型城市的成交量上升會更明顯。

　　***三***市場價格

　　1、全國房地產開發企業土地平均購置價格預計2015年增長10%左右

　　預計2015年土地平均購置價格增幅將持續收窄，保持在10%左右。主要原因：一是房市先復甦，地市後升溫;二是2014年全國“地熱房冷”，地價增幅仍高達兩位數，70城房價卻有所下跌，全國全年基本持平。由於土地價格已處較高水平，且2014年土地價格基數較高，因此2015年價格增幅將會放緩。

　　2、全國商品房成交均價預計2015年增長3%左右

　　預計2015年全國商品房成交均價有所回升，但僅會呈現小幅增長。主要原因一是隨著政策環境的進一步寬鬆，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關係有利於房價上漲;二是黃金十年已過，投資投機需求受抑，股市走勢分流部分資金，房價上漲動力不夠強勁。

　　3、70個大中城市房價指數環比增幅預計2015年上半年止跌反彈

　　主要原因：一是從走勢來看，隨著限購限貸政策的陸續取消、房企去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強;二是2014年5月70城房價開始環比下跌，預計本輪下跌時長將超過上一輪降溫期的8個月，可能達到10-15個月，2015年5月前後房價環比止跌。三是同比變化滯後於環比，2014年9月首次下跌，預計2015年二季度跌幅見底。

　　房地產最新市場現狀

　　繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。

　　受國務院委託，財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權釋出了“關於2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告***摘要***”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。

　　需要注意的是，這裡的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計資料，而非實際情況。

　　隨著中國房地產業的發展，國內地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

　　財政部2015年1月30日釋出的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入***本級***49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。

　　而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。

　　對照2013年和2014年資料來看，雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經大幅縮小。

　　國有土地使用權出讓收入通常由四項政府性基金收入構成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。

　　此前，地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。