地鐵樓盤有哪些誤區

　　在跨入了“地鐵時代”樓市，但凡是個專案，不跟地鐵拉上點兒關係，不僅顯得底氣不足，甚至都不好意思跟購房者介紹。對於地鐵房，購房者都知道交通方便，好處多多，但是也有一些在買完房之後會覺得恨死開發商的，那麼地鐵房在購買時究竟應該歸避哪些誤區呢?

　　而軌道交通帶來的絕不僅僅是時間變化，也使得沿線區域房地產價值重構，除了真正地鐵房之外，“我靠地鐵”的概念滿天飛，這不能不讓購房者擦亮雙眼，仔細分辨一下，什麼樣的房子才是真正的地鐵房，並理性購買。

　　Part1購買地鐵房的四大誤區

　　誤區1：離得近就是地鐵房

　　關於什麼是“地鐵房”，業內都有一套評判標準，一般來說，距離地鐵站點步行5分鐘可到達房子稱之為“正地鐵房”;10分鐘內到達稱為“準地鐵房”;15分鐘內到達稱之為“近地鐵房”。

　　我們經常看到，有些樓盤在縮略了數倍交通規劃圖上標出來地鐵線路，然後宣稱這個離專案如何如何近，事實上，真正修通之後才發現，從小區大門走到地鐵站竟然要半個小時，這算哪門子地鐵房?

　　誤區2：地鐵房離得越近越好

　　這個問題難免有人會問，樓盤離地鐵太遠了不好，難道離近了也不好麼?

　　事實上，凡事皆有度。國外一項研究數字顯示，從安全性和私密性角度而言，社群與地鐵站距離最少要保持200米，人流量較大站口與社群之間則應距離300米左右，購房者不妨考慮步行時間15分鐘可到達地鐵站點的專案，這樣既可享受地鐵的便利，又可有相對幽靜的居住環境。

　　而且，現在地鐵多在地下數十米建造，但輻射到地上輕震依然存在。有業內人士表示，住宅與地鐵距離過近並不宜居，地鐵的震動、噪音會嚴重影響居住質量。具體來說，對於每天上班的年輕人來說，日出而作日落而息，受到地鐵噪音的影響相對會小一些。對於那些想在地鐵沿線買房養老的老年人，置業前一定要親身體驗一下，看自己能否適應地鐵帶來的噪音影響。

　　誤區3：地鐵房一定能增值

　　毫無疑問，地鐵開通將從時空兩個維度改變城市執行模式，也客觀上促成了沿線樓盤的價值重構。

　　一般來說，已發展成熟城市中心區由於原有區位條件已相當優越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產價格的影響不是很明顯;而接近城市的邊緣地區，由於區位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產價值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區域，地鐵投資對周邊地區產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。

　　而且，城市中心區，由於其商業氛圍已經形成，其增值週期很短，而新開發區，增值週期則較長。地鐵對房地產產生的增值可視為開通前預期心理的增值和事後實質效益兩部分的合計。由於預期心理的增值容易受市場等因素影響，所以，地鐵開通前是開發商炒作房地產價值的最佳時期，但在此時入市的個人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價的影響。

　　誤區4：地鐵房在手，全城我有

　　一說起地鐵房，普遍認知都是方便快捷，生活的便利性也提高了。客觀上，地鐵的開通，特別利好郊區的房子，但這絕不意味著有了地鐵，在這裡買房就可以高枕無憂了。

　　決定房地產的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規劃水平、周邊環境和配套水平等。房地產的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質素、周邊配套、人文、環境等因素。甚至可以說，地鐵只會給高品質的樓盤“錦上添花”，而不會給品質低下的產品“雪中送炭”。

　　試想一下，你如果買房到了遠郊，雖然可以乘地鐵到市區購物、看電影等，但其付出的時間成本如何計算?而且，就目前鄭州的地鐵建設進度來看，達到覆蓋全城的目標還有待時日，所以，本著“地鐵房在手，全程我有”心態的購房者大可以省省了。

　　另外，就北京、上海等一線城市地鐵的執行經驗來看，高峰時段的人流量非常大，那麼考慮遠郊的購房者是不是要考慮一下，自己能否受得了擠地鐵的痛苦?

　　Part2投資自住五大注意

　　注意1：核心區購房，注意“高位接盤”

　　投資地鐵盤應該在區域未發展之前、價值還沒有被整個市場認識到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價升值來獲利。而核心區物業以及豪宅本來價值就高，原本配套也完善，地鐵更多是“錦上添花”，作用不會很明顯，在樓市走向並不確定的當下，現在買了可能是“高位接盤”。而對於交通、配套等仍不完善的郊區盤，地鐵是“雪中送炭”，對物業價值的影響則十分明顯。

　　注意2：不要只顧當下，注意放眼長遠

　　對於自住型買家，交通便利是考慮的主要因素。目前來看，一號線短時間就可以縮短東西城區的時間距離。地鐵配套跟上後，沿線其他配套在不久的將來總能“慢慢彌補”，從長期來看，購買這些在建或規劃中的物業就像買“潛力股”一樣，升值空間很大。

　　注意3：地鐵不是萬能的，注意風險控制

　　不要過度誇大地鐵對樓市的影響力。只有地鐵實現了四通八達，那時才會發揮出更加重要的交通大動脈作用。

　　注意4：投資商鋪，注意不要跟風

　　地鐵來了，誰不想買個商鋪?地鐵的速度快，載客量大，效率非常高，對商業的帶動會非常大。按照一線城市發展經驗，每個地鐵站都擔負吸納和運載周邊居民的功能，因此，每個地鐵站都將形成一個副商圈。可惜，地鐵商鋪資源有限，而且價格門檻高，所以請記住一句話，投資商鋪，量力而行，切忌跟風。

　　注意5：區域情結將淡化，注意潛力區域

　　地鐵的運轉將使得流動性大大增強，進一步淡化長期根植於人們內心的區域情結，從而改變這種現有的居住格局，可以預見，隨著地鐵網路的完善，郊區的居住價值和增值潛力將更加凸顯。