二套房貸收緊給樓市傳遞了哪些訊號

　　2015年7月底，據有關機構統計，上海市有多家銀行的二套房貸首付在七成，這意味著滬上二套房的購房“門檻”很高。

　　繼深圳部分銀行提高二套房貸款首付款比例後，上海也有多家銀行將購買第二套住房首付款比例定在七成。在央行、銀監會、住建部等部門全力支援房地產健康發展，促進穩增長的關鍵時刻，深圳、上海等一線城市的部分銀行較大幅度提高了購買二套房的首付款比例，備受社會關注。

　　今年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合釋出新規，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　在調整前，北京、上海等一線城市對於已經擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請房貸的首付是七成，其他城市則是六成。這次上海部分銀行將二套房貸首付提至七成，已經恢復到此前的最高水平。

　　一些商業銀行將二套房首付款比例提高到最高水平，並不違背央行等部門釋出的“3·30”房貸新政。除規定首付款比例外，“3·30”房貸新政還指出“具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”這意味著不僅最高比例沒有限制，而且只要不低於40%，具體比例的劃定權在商業銀行。上海、深圳多家銀行較大幅度地提高房貸門檻，對於房地產特別是購房消費市場帶來較大影響。

　　房價的第一推動力是貨幣信貸，貨幣信貸適度寬鬆，房貸政策門檻降低，是樓市繁榮發展最重要的流動性保障，也是高房價的最大助推力。失去房貸支援或者房貸門檻過高，房價無論如何都難以漲起來。信貸貨幣收緊，最受傷的是樓市。

　　為何商業銀行棄用寬鬆房貸政策，較大幅度地提高二套房首付款比例?銀行究竟觀察到了什麼?

　　商業銀行主要是看到了房價暴漲背後巨大的金融風險。二季度，全國樓市量價齊漲。北上廣深等30個典型城市監測統計發現，樓市成交量和成交價均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價創下近五年新高。這些“歷史新高”是去年以來大幅降低房貸門檻等催生和刺激的。

　　本來一線城市房價多年來就未曾出現過明顯下跌，樓市風險警報沒有完全解除。在這種情況下，今年的“3·30”新政則徹底放鬆了二套房首付款比例。催生全國樓市特別是一線城市房價開始非理性泡沫式上漲，隱藏的風險可想而知。

　　一向對金融風險極為敏感、風控較嚴的商業銀行，必將敏銳地觀察到這一點，及時採取風險防範措施是堅決果斷的選擇。

　　可以說滬上部分商業銀行提高首付款比例主要是看到了房價上漲帶來的高風險。銀行自發提高二套房首付款比例，折射出房地產風險泡沫已到了相當大的程度。如果房價沒有明顯下降，泡沫就很難有效擠出，房地產風險始終是一顆***。

　　同時，只要大部分銀行都能夠意識到風險，從而收緊房貸，那麼房價暴漲的最大推動力也就消失了。

　　知識延伸：有關於買房的流程

　　第一環節：著手準備買房

　　買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

　　第二環節：挑選房源

　　這一環節是準備工作的延續，可以從報紙、電視、網路或相關房地產網站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優勢，全面細緻考察房源資訊。

　　第三環節：實地看房

　　選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所瞭解。

　　如購買的是現房，可以直觀地看到房屋的結構、戶型，但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據。這個時候，購房者一定要學會看戶型圖。

　　一般來說，選房要從房子六個方面來考慮是否買房。六個方面包括：地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。

　　第四項環節：談判簽定買賣合同

　　確定目標後，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

　　第五環節：辦理貸款

　　目前二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。

　　第六環節：辦理產權過戶

　　原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然後權證人員協助辦理產權過戶手續。

　　第七環節：驗房入住

　　驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。