房地產企業會計核算視訊

　　房地產會計是的房地產相關行業中重要的一個職務，而房地產會計的核算流程具體又是怎樣的呢?下面是小編整理的一些關於的相關資料,供你參考。

　　房地產會計核算流程

　　一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅***還有政府相關部門收取的交易費等***，但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿淨值，而把按照稅法規定應由轉讓方承擔的營業稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。

　　***1***契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人徵收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據，基本稅率為3%。

　　應納稅額=房地產成交價格或評估價格×稅率

　　***2***印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

　　應納稅額=合同金額×0.05%

　　注：印花稅的繳納貫穿房地產行業的各階段，公司成立繳納註冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。

　　二、取得土地使用權後至房屋銷售並交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。

　　土地使用稅：城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額徵收的一種稅。

　　年應納稅額=土地使用面積×單位稅額

　　三、預售階段：需繳納營業稅及附加，預繳土地增值稅、企業所得稅。

　　***1***營業稅：在中華人民共和國境內提供營業稅條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人。

　　銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用×5%

　　***2***營業稅附加稅：城市維護建設稅=營業稅額×7%

　　教育費附加= 營業稅額×3%

　　***3***土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規定的扣除專案金額後的餘額，為增值額。

　　海南省地方稅務局規定房地產企業在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。

　　***3***企業所得稅：　企業所得稅的徵稅物件是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。

　　應納稅額=應納稅所得額×25%

　　房地產企業預售階段應季度預繳企業所得稅，每季度預繳稅額根據國稅發 ***2006***31號以及國稅函 [2008]299號規定預繳

　　每季度應預繳企業所得稅額=***季度銷售額×10%—營業稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用***×22%

　　備註：新企業所得稅法執行後，海南地區執行企業所得稅過渡期政策，新辦企業執行25%稅率，老企業2010年22%，2011年24%，2012年以後執行25%。

　　四、當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業所得稅彙算清繳，每年5月31日之前申報***詳見國稅發***2009***31號文***。

　　每年度應納企業所得稅額=應納稅所得額×25%

　　應納稅所得額=收入總額—不徵稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損

　　五、專案銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。

　　***一***、土地增值稅的清算條件：***1***已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;***2***取得銷售***預售***許可證三年仍未銷售完畢。

　　***二***、應納稅額的計算

　　1、計算增值額 增值額=收入額-扣除專案金額

　　2、計算增值率 增值率=增值額÷扣除專案金額

　　3、依據增值率確定適用稅率。

　　4、依據適用稅率計算應納稅額。

　　應納稅額=增值額×適用稅率—扣除專案金額×速算扣除係數

　　備註：實行四級累進稅率

　　***1***增值額未超過扣除專案金額50%部分，稅率為30%;

　　***2***增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%;速算扣除係數為5%;

　　***3***增值額超過扣除專案金額100%，未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%;速算扣除係數為15%;

　　***4***增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除係數為35%