房地產專案融資流程

近年來,隨著我國國民經濟的持續快速增長、居民收入水平的不斷提高以及城市化程序的加快,我國房地產業取得了快速的發展。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　一、 專案融資流程

　　1. 房地產公司提出地產專案融資需求意向;

　　2. 房地產公司提供初步資料：土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，如果專案特別好的，可以先提供前兩證;

　　3. 對專案所在城市房地產市場及融資專案作初步瞭解、考察與評估，判斷專案融資風險及可行性，如果可行將繼續下一步，如果風險大，則本專案終止;

　　4. 與專案方方簽訂房地產融資服務協議，明確融資佣金比例、房地產專案公司所需融資金額及可接受的融資年利息比例;協議期限一般為半年至一年，可根據實際情況順延;

　　5. 出資方地產信託、地產基金或銀行合作公司實地考察專案並與專案決策人會談，

　　6. 出資方正式專案核實調研;

　　7. 出資方給出專案融資正式意見;

　　8. 專案符合條件，決定放款;

　　9. 如果決定放款，出資方與專案方簽訂專案貸款協議，明確專案借款的金額、期限、利息及資金管理方法;

　　10. 提供貸款所需資料見附件，執行貸款手續。

　　11. 放款成功後，按融資服務協議支付服務費等。

　　二、 房地產專案融資資料清單：

　　1. 經年檢的企業法人營業執照正、副本影印件

　　2. 組織機構程式碼證影印件

　　3. 稅務登記證影印件國稅、地稅

　　4. 開戶許可證

　　5. 房地產開發資質證書

　　6. 最近一期公司章程修正案

　　7. 法人身份證明、法人身份證影印件

　　8. 最近一期驗資報告

　　9. 最近三年經審計的完整財務報告和最近一期財務報表

　　10. 公司最近一期財務報表主要科目明細

　　11. 公司貸款卡影印件卡號、密碼

　　12. 公司介紹

　　13. 股權結構圖直到最終股東，股東介紹

　　14. 公司實際控制人簡歷、公司高管簡歷

　　15. 專案批覆檔案立項、環保等

　　16. 專案可行性研究報告或盡職調查報告

　　17. 已投入資金憑證。如股東投資憑證、契稅繳納憑證、出讓金繳納憑證、土地補償費支付憑證等

　　18. 存量借款明細表銀行、金額、起止日期、用途、抵/質押物

　　19. 《土地使用權出讓合同》、轉讓合同及補充協議等

　　20. 土地證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、預售許可證或規劃意見書、審定設計方案等

　　21. 專案形象進度說明

　　22. 專案預計進度規證辦理、施工、銷售等

　　23. 專案客戶群定位、主力戶型分佈、戶數

　　24. 房地產開發經驗：已開發專案簡介;目前在建專案簡介位置、專案公司、總建築面積、建築型別、工程進度、銷售情況等

　　房地產信託融資

　　從國際範圍看，REITs房地產投資信託基金是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉執行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

　　房地產專案融資的涵義

　　房地產業能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用的資金是房地產開發企業成功經營的關鍵。

　　房地產專案融資的內涵應該是為了分散房地產投融資的風險而採取的以房地產專案未來可用於還款的淨現會流和專案資產本身價值為融資要約的資金融通模式。與傳統的融資方式中公司利用自身的資信能力及綜合還款能力安排融資相比，房地產專案融資一方面因為還款保障為實體房地產及其收益權，因而還款的保障基礎更為堅硬，更能獲得資盒的支援。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體專案的考慮是次要的。如果專案的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予專案附加的信用支援。另一方面，可以幫助房地產投資者籌集遠遠超過自身資信能力所能達到的大型房地產專案資會，從而使在傳統融資條件下無法取得貸款資金的房地產專案順利實現資金融通，成功獲得開發。另外，房地產專案融資為政府、企業和市場提供了靈活多樣的融資模式，豐富和滿足多方主體資金需求上的特殊要求。

　　房地產專案融資的特點

　　與一般企業相比，房地產企業融資活動具有以下特徵:

　　1.開發資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產業屬資本密集型行業，僅僅依靠企業自有資金，不可能完成專案開發，因而開發商必須通過各種手段進行外源性融資。從今後趨勢看，我國房地產業單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現多元化。

　　2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由於房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。

　　3.資金面臨較大風險。房地產業與巨集觀經濟週期關聯度非常明顯，我國房地產業受政府巨集觀調控的影響更大，而且由於我國金融體系不發達，加上專案中鉅額的營運資本及其短期波動，房地產開發企業面臨較大資金風險。