海口市積壓房地產產權確認辦法

　　處理積壓房地產是政府、企業界和學術界面對的一個難題。是怎樣的一個具體內容呢?下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一條 為做好本市積壓房地產處置工作，明確積壓房地產的權屬關係，保護投資者和消費者的合法權益，根據國家有關法律、法規和省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在本市行政區域內，1998年12月31日前積壓的商品房、停緩建工程專案、閒置土地和房地產交易，未辦理有關產權登記手續的，房產所有者和土地使用者應從1999年10月1日起60個工作日內依法申請辦理有關產權登記手續。

　　第三條 市房產管理部門和市土地行政管理部門分別負責處置積壓房地產中的房產和土地的權屬確認工作。

　　第四條 有下列情形之一的，權利人可向市土地行政管理部門提出全部或部分土地使用權確認申請：

　　***一***已經依法批准出讓並按出讓合同約定付清土地使用權出讓金，尚未辦理土地使用權登記手續的;

　　***二***土地使用權轉讓或聯營合作開發房地產，未辦理土地使用權變更登記手續的;

　　***三***已經依法批准並簽訂土地使用權出讓合同，由於未付清土地使用權出讓金，未辦理土地使用權登記的;

　　***四***只支付全部或部分徵地補償款，未辦理土地出讓等後續手續而未取得土地使用權的;

　　***五***以土地使用權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以土地作價抵債，未辦理土地使用權變更登記手續的;

　　***六***因破產、兼併、重組等原因造成土地使用權轉移而未辦理變更登記手續的;

　　***七***因其他原因需確認土地使用權的。

　　第五條 有下列情形之一的，權利人可向市房產管理部門提出全部或部分產權確認申請：

　　***一***在房地產開發建設中，因違反城市規劃、建設、綠化、消防、人防等規定，有關手續不完備，或未支付有關規費等原因，未能辦理房屋產權登記手續的;

　　***二***因不規範合作開發房地產，未能辦理房屋產權登記手續的;

　　***三***在房地產交易中未辦理房屋產權轉移登記手續的;

　　***四***以房屋產權設定抵押，抵押期限屆滿，抵押當事人依法達成書面協議或人民法院判決以房產作價抵債，未辦理房屋產權轉移登記手續的;

　　***五***債權債務當事人協議以房產清償債務，未辦理房屋產權轉移登記手續的;

　　***六***其他房屋產權不明確而需要確權的。

　　第六條 主體未完工且未預售的停緩建商品房專案，尚未確認產權的，權利人應向市土地行政管理部門提出確權申請。

　　主體已完工或主體未完工但已預售的停緩建商品房專案，尚未確認產權的，權利人應向市房產管理部門、市土地行政管理部門提出確權申請。

　　第七條 在規定的產權登記期限內，權利人申請確認房地產產權的，應當向市房產管理部門、市土地行政管理部門提供相關資料和證明材料，市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為手續齊全、產權清晰、符合有關規定的，應自受理之日起15個工作日內辦理產權登記手續，核發土地使用權證和房屋所有權證。

　　市房產管理部門、市土地行政管理部門經審查認為產權申請人提供的相關資料和證明材料有疑義的，應自受理之日起15個工作日內在省級媒體上釋出產權徵詢異議公告。提出異議的期限不得少於60日。

　　對產權有異議的利害關係人，應在公告規定的期限內向受理異議機關提出書面異議並填表登記。

　　第八條 經依法批准出讓的土地，因拖欠或經政府同意緩交地價款的，按出讓合同約定的出讓地價標準和實際支付的地價款額確定相應面積的土地使用權。

　　確權後，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。

　　第九條 經依法批准徵用的土地，權利人只支付全部或部分徵地補償費但未辦理土地出讓等後續手續的，按徵地協議約定的徵地補償費標準和實際支付的徵地補償費金額，將相應面積的土地徵為國有，並按當時市政府規定的出讓地價標準和實際支付的徵地補償費金額給權利人確定相應面積的土地使用權。

　　確權後，經市城市規劃行政管理部門審查認為不能分割的土地，按有關核發換地權益書的規定給權利人核發換地權益書，收回土地使用權。

　　第十條 購房者直接與開發商簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由於開發商原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，由市房產管理部門在查明事實和公告的基礎上，在規定的工作時限內直接給購房者辦理房屋產權轉移登記手續。

　　購房者與中間人簽訂房屋買賣合同，已按合同約定付清購房款，但由於開發商或中間人的原因未能辦理房屋產權轉移登記手續的，只要購房者提供房屋買賣合同、付款憑證等主要證明材料真實合法，並在公告期限內無異議或者異議不成立的，由市房產管理部門確認房屋產權，並給予辦理房屋產權轉移登記手續。

　　第十一條 購房者已經履行房屋買賣合同約定的部分義務，但由於售房者下落不明等原因未能按原合同約定交足購房款的，經市房產管理部門稽核認定可按本辦法規定辦理過戶手續的，由購房者按原合同約定向市房產管理部門交足購房款後，予以辦理房屋產權轉移登記手續。

　　市房產管理部門代收的購房款必須設專戶管理。

　　第十二條 在房地產開發建設中，開發商因未繳清土地使用權出讓金或者無力交納規劃報建、土地轉讓等規費而未辦理房屋產權登記手續的，開發商可用現值相當的房屋抵償有關規費，補辦有關手續後，予以辦理房屋產權登記手續;也可以先予以辦理產權登記手續後，再由有關部門繼續追繳所欠費用或作其他處理。

　　作價抵償規費的房屋作為國有資產統一管理，由市政府授權並移交有關職能部門經營管理。

　　第十三條 因房地產轉讓人拖欠稅款而未能辦理房地產產權轉移登記手續的，只要轉讓人提供擔保或最終受讓人已繳納本人應繳納的稅款，由市稅務部門出具可辦理房地產轉移登記手續的證明或完稅憑證，市房產管理部門、市土地行政管理部門應當為其辦理有關產權轉移登記手續。房地產轉讓人拖欠的稅款，由稅務部門予以追繳。

　　符合本規定第十一條規定的，房地產轉讓人拖欠的稅款可從市房產管理部門代收的購房款中扣繳，不足部分由稅務部門予以追繳。

　　第十四條 以劃撥土地開發或合作開發建設的商品房，權利人申請轉為經濟適用住房銷售的，經市土地行政管理部門稽核並報市政府批准後，依法補辦有關手續，免交土地使用權出讓金。

　　第十五條 對涉及同一房地產的投資者、債權債務當事人達成該房地產產權處置協議的，市土地行政管理部門、市房產管理部門可按照其協議約定辦理確權登記手續。

　　第十六條 房產所有權或土地使用權抵押合同依法成立，擔保債務到期未能清償，抵押人和抵押權人達成書面協議以抵押物作價抵債的，市房產管理部門、市土地行政管理部門可以按照其書面協議的約定辦理產權變更登記手續。

　　《中華人民共和國擔保法》實施以前，以土地使用權或房產所有權抵押貸款而未辦理抵押登記，且抵押人和抵押權人雙方對抵押的效力沒有爭議的，也不涉及第三人權益的，可以補辦抵押登記手續。

　　第十七條 未在本辦法規定的產權登記期限內申請辦理產權登記手續的房產，由市房產管理部門釋出公告徵尋產權人。公告期限屆滿無人主張權利的，由市房產管理部門依法代管，在代管期間該房產所得收益，由市房產管理部門代為收取、保管，並按收益的5%提取代管費。

　　房產代管期限為二年。代管期屆滿，市房產管理部門可依法向人民法院提出認定該房產為無主財產的申請，人民法院判定為無主財產的，收歸國家或集體所有。

　　第十八條 未在本辦法規定的產權登記期限內辦理土地使用權登記手續的在建專案及土地，由市土地行政管理部門按非法佔地依法查處。

　　第十九條 對有債權、抵押權申請的房地產，應當通過仲裁或司法程式解決。仲裁機構或司法機關生效的法律文書應當作為房地產產權登記的依據。

　　第二十條 對土地使用權或房屋所有權有爭議的，由當事人協商解決;協商不成的，由市政府處理。

　　不服市政府對土地使用權和房屋所有權處理決定的，可以依法申請複議或向人民法院起訴。

　　市房產管理部門、市土地行政管理部門應當依據生效的複議決定、人民法院或仲裁機構的法律文書進行產權登記。

　　第二十一條 本辦法自1999年10月1日起施行。

　　房地產產權的型別

　　房地產所有權

　　房地產所有權是房地產所有人在法律規定的範圍內，獨佔性地支配其所有財產的權利。房地產所有人可以對其所擁有的房產行使佔有、使用、收益、處分的權利，並可以排除他人對於其財產違背意願的干涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。

　　房地產佔有權

　　房地產佔有權是指依法對房地產進行實際支配和控制的權利。房地產佔有可分為所有權人佔有和非所有人勸人佔有。

　　房地產用益權

　　包括以下五類：

　　***1***房地產使用權

　　***2***房地產開發經營權

　　***3***地上權

　　***4***地役權

　　***5***房地產典權

　　房地產處分權

　　包括以下五類：

　　***1***房地產出售權

　　***2***房地產租賃權

　　***3***房地產繼承權

　　***4***房地產贈與權

　　***5***房地產抵押權