房地產專案融資利率

　　在國家近幾年來大力度巨集觀調控之後,房地產業投資過熱的現象得到了緩解,但進一步加劇了房地產融資渠道過於單一,銀行承擔風險過大的問題。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　據瞭解，昌平專案是指北京市昌平區南邵鎮的住宅發展專案。融創於去年12月23日，與獨立第三方北京房地產開發以9.591億元投得該地塊，佔60%股權。融創表示，為了發展該專案，公司與大業信託設立信託計劃，大業信託將向專案注入6億元。

　　而在房地產信託計劃中，融創承諾，在不遲於信託計劃設立後17個月，購入優先信託單位持有人在信託計劃下之所有權益，代價為6億元，另加每年17%的回報，若於17個月期間屆滿後尚未進行，將會自動額外延長29個月，每年回報率為23%。

　　>>現狀房產商孤注一擲

　　行業目前所面臨的困境使得融創中國董事長孫巨集斌不得不加快之前的設想。地產巨集觀調控持續高壓，地產股IPO仍未開閘，銀行惜貸，房地產企業尤其是沒有多少“存糧”的中小房地產商已經處於資金鍊斷裂的生死時刻，信託渠道融資成為目前唯一的救命稻草。於是各家房地產企業紛紛轉向信託公司尋求合作，共同發行房地產信託產品。

　　根據用益信託統計，5月集合信託市場成立的房地產信託規模達25***6億元，佔信託總規模的44.98%，再次重新整理4月創下的248億元的歷史高位。

　　隨著房地產信託規模的急劇膨脹，收益率不斷攀升，融資成本自然也是水漲船高。上週五關閉的一款泰禾地產和中信信託合作的信託產品，300萬—1000萬的投資門檻中每年的預期回報率達到10.5%。中信信託相關人士透露，目前房地產信託的收益率最低的也已經站上了10%。而根據信託行業的專業人士測算，當前的房地產信託收益率一般在10%左右，如果算上渠道費用，開發商信託融資成本大約在12%—18%之間，融資成本並不低，而如果像融創此次開出的17%回報率，那融資成本已超過20%。

　　一位不願具名的資深北京房地產投資界人士表示，北京已經有不少手上只有一兩個專案的房地產公司倒閉了，“即使現在硬撐著的，也根本承受不了超過20%的融資成本”。

　　>>影響或現集體降價潮

　　信託融資這根救命稻草也有可能成為壓垮中小房地產商的致命稻草。與銀行貸款相比，信託融資利率高出許多，同時也有更加嚴格的抵押條款。融創此次高成本融資押注的是其今年的銷售業績，公司初步預計2011年度合約銷售額183億元，銷售面積116萬平方米，可銷售資源總額目標296億元;到年底整體現金流量結餘60.12億元。但是，有一點值得注意，由於融創所開發專案多為當地高階專案，所以融創還須面對地方政府因限制發放高階專案銷售許可證以平抑房價的風險。

　　不過海通國際的研究報告卻指出，雖然支付利息額可能吞噬專案部分盈利，但是融創此次的融資計劃仍是可理解的。17%的專案融資成本雖不便宜，卻使公司能夠在當前緊縮的信貸環境下更靈活地利用手頭現有現金儲備。而融創在北京的旗艦專案——北京西山一號院，在本週二剛推出首批單位，並於首日套現逾8億元。海通國際認為，隨著預售證的逐步獲批以及可售貨源的增加，此高階專案將成為融創下半年現金迴流的穩定來源。

　　而對於實力不濟的地產公司來說，上述資深北京房地產投資界人士指出，信託融資的高成本促使其要加快回籠現金的節奏，目前要實現這一目的最管用的還是降價促銷這一招。這一批通過較高成本信託融資的房地產商，很有可能在下半年或者明年祭出降價銷售大旗，所以有可能形成集體降價的局面。

　　>>現場散客基本無緣

　　房地產信託產品的收益率節節攀升，自然吸引了不少投資者。昨天，記者在三元橋區域一家銀行的私人銀行部看到，十來位客戶都在諮詢房地產信託事宜，不過均被告知某款產品已經售完，如有新產品將會及時通知。該銀行的客戶經理告訴記者，房地產信託產品最近是挺熱的，一款一兩個億的產品，基本一兩天就能預約完，半個月就能銷售完。據介紹，銀行通知客戶的順序是：買過產品的老客戶、1000萬元以上的大客戶、300萬元以上的客戶，最後才是散客。所以當有一些收益較高的信託產品時，排在最後的散客經常還沒被通知到，相關產品就已經被搶完了。

　　融創中國董事長。20出頭時便是上世紀80年代聯想初創時的新生代支柱，後因年輕氣盛拒不執行公司規定，被“掃地出門”。1994年從柳傳志處借得50萬資金創辦順馳，因風格激進被稱為地產狂人。不過最終因“拿地節奏控制得不好”導致資金鍊斷裂。沉寂數年後，其執掌的融創中國於去年在港上市。

　　房地產融資所需的條件

　　***1***有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告;

　　***2***已開立基本帳戶或一般存款帳戶;

　　***3***提供真實的、全面的***經過審計的***財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求;

　　***4***除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額不超過其淨資產總額的50%;申請中、長期貸款的，新建專案的企業法人所有者權益與專案所需總投資的比率不低於國家規定的投資專案的資本金比例。

　　***1***貸款專案經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好;

　　***2***貸款專案已經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項檔案完整、真實、有效，能夠進行實質性開發;

　　***3***貸款專案工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定;

　　***4***貸款專案的工程預算投資總額能夠滿足專案完工前由於通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要;

　　***5***貸款專案的基礎設施、公共設施建設配套，當專案建成後，能及時投入正常使用;貸款專案的自有資金投入不少於總投資的30%。

　　房地產融資的風險辨識

　　對房地產專案融資進行風險評估，首先必須找出可能影響房地產專案融資資成功的風險因素，研究各種風險因素會對房地產專案融資造成什麼樣的後果，該階段一般稱為風險辯識，是進行任何風險評估的前提和基礎。

　　目前我國房地產專案融資中的風險評估主要包括以下內容:

　　1.資源風險。房地產開發專案中的各種投入要素都要產生資源費用，並有可能產生供給緊張的情況，這是投資風險的一項主要來源。

　　2.市場風險。從總體上說，房地產市場是地區性的市場，即當地市場環境條件的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。市場供求風險指投資者所在地區房地產市場供求關係的變化給投資者帶來的風險。地區市場供求關係的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產出售價格的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場上某種房地產的供給大於需求，並達N- 定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的嚴峻局面，導致資金佔壓嚴重、還貸壓力日增，很容易最終導致房地產投資者的破產。

　　3.金融風險。是指專案發起人不能控制的金融市場的可能變化對專案產生的負面影響。主要表現為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響專案的現金流量的變化。

　　4.政策法律管理風險。主要體現為產業、環保法律、政策的變更以及手續辦理遇阻、合同爭議、訴訟等事件導致不利局面對專案收益的影響。

　　5.完工風險。完工風險是專案融資的核心風險之一.商業房地產專案融資是以專案為導向，在專案建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使專案不能按照預定計劃保質、保量建設完成，專案融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致專案風險。主要表現為:工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，專案迫於停工、放棄。

　　6.不可抗力風險。專案參與方不能預見且無法克服的事件給專案造成損害或毀滅的風險。