房地產信託是什麼

　　近年各家信託公司對於傳統主營業務出現分化。尤其是對房地產信託業務，受到房地產行業轉冷趨勢影響，多家信託公司傳出訊息，相關投資節奏被管理層人為放緩。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　房地產信託

　　房地產信託***Real Estate Investment Trust，REITS***指信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資金，用於房地產開發專案，為委託人獲取一定的收益。房地產信託包括不動產信託、房地產資金信託兩方面，經營業務內容廣泛，按性質也可分為委託業務、代理業務、金融租賃、諮詢、擔保等業務;房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

　　房地產信託內容

　　房地產信託，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人《委託人***，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關係;二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。

　　2003年6月，央行釋出121號檔案限制房地產企業的銀行融資，房地產信託開始成為企業追逐的熱點。房地產信託是指房地產信託機構受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委託人託管的房地產及相關資財的一種信託行為。

　　房地產信託發展歷程

　　1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託***Boston　Personal　Property　Trust***，但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後湧現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規範。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司***Face-Amount　Certificate Companies***、單位信托公司***Unit　Investment　Trust***和經理公司***Management Companies***三類。

　　其中，經理公司在三種投資公司型別中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型***Close-end Type***投資公司、開放型***Open-End Type***、分散型***Diversified Type***和非分散型***Non-　Diversified　Type***投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。

　　換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課徵個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
 

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