什麼樣的商鋪值得投資?

General 更新 2024-11-16

如何判斷一個商鋪是否值得投資

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看人氣是永久旺還是分時段旺

說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪的價值大小，很大程度上是由在這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區域又有很大的關係。這裡筆者引出兩個概念供大家參考：

靜態消費區，就是在具體的一定的時間段裡，才會有一定消費客群和較大消費量產生的消費區域，叫做靜態消費區。打個比方，一個僅對內的社區商業區，它只有在傍晚和週末節假日才會有大量消費客流群體在此消費，其他時間如上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費客群進行消費，這樣的區域我們叫做靜態消費區。

動態消費區，就是在規定的營業時間裡，不分固定時間段，都會有大量的流動消費客群和消費量的消費區域，叫做動態消費區。這種動態消費區我們現在更多的會給它"商圈"或者"幾級商業中心"的定義，就如現有的王府井步行街、西單購物中心等消費人流比較大的消費區域，商業輻射範圍涉及到整個北京市，甚至是全國，如中關村電子市場等，這樣的區域我們叫做動態消費區域。

我們投資買了鋪是要租出去或者等升值後賣出去，就算自己做生意經營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢財，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經營方面的問題，更多的就是經過商鋪人流多少來決定，經過人流越多則消費人口的基數就會越大。靜態消費區平時並不具有人流，其中產生消費的多會是固定的人，而動態消費區中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的遊客多達50多萬，吸引著來自全國各地的遊客，其區域的鋪位價值現在都很難估量，因此商業區域的單位時空的人流很大程度上決定此商業物業是好是壞。但這並不是就定論靜態消費區的商鋪不好，其區域的消費人口規模和消費檔次也能夠使區域內的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側的豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區域四座大廈環繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班後，消費區域一片的繁華，好幾萬的大廈白領在此固定消費，並且帶動周邊商業市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。

謹防高回報率的承諾

現在我們看到網上還有一些商業媒體對於商業物業投資回報分析文章中，15%的回報率是個經常出現的數字，說你花多少萬買了個鋪，然後多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式，然後是很正確的加減乘除，得出一個結論，基本上投資商業物業的投資者會在七八年左右就能回收，以後你就淨掙了，不僅如此，現在很多開盤的商業物業項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經常的出現這個數字，筆者作為從事商業地產策劃的職業人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負責任。

商業物業投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業投資一樣，商業物業投資的動態性更強。如上我們所說過的，商業物業的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建築物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。

我們就單拿商業物業建築物的本身特點來說。每個商業物業的功能業態的......

如何投資商鋪？怎樣判斷一個臨街商鋪是否值得投資

主力店效應

“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值。最典型的案例莫過於朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落後的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值凸現。如今，華堂前後左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有藉助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺並不斷升值。

品牌店效應

目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。

立地條件

商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫釐，會導致業績失之千里。

一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業幹道；朝外大街兼具有商業幹道和交通幹道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業幹道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通幹道（wangpuonline），可以看看商鋪的知識。

人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄後對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎麼樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除（wangpuonline），可以看看商鋪的知識。

商鋪的通用性

一些投資人因為沒有豐富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，登錄（wangpuonline），可以看看商鋪的知識。比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪並沒有這些，等有人想租賃並提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓後，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以後不經營餐飲，也要做到有備無患。（來自百度知道）

什麼樣的商鋪更值得投資

交通便利、地理環境周邊配套齊備、有小區、有學校、有超市的，人流多的，附近有大型停車場的就可以投資了

商鋪還值得投資購買嗎商鋪值得買嗎

為什麼要投資商鋪

1、較低的存款利率會導致貨幣縮水貶值。由於存款利率長期保持較低，貨幣縮水貶值找不到其他對衝的方式，那麼只有通過購買商鋪等固定資產來實現保值、增值。

2、購買商鋪遠比購買黃金等奢侈品有更多比較優勢。與投資黃金珠寶相比，一則大眾購買商鋪　公寓時都能鑑別房產的好壞，而購買黃金難以辨別真假優劣，且保管黃金讓人費心。

3、股票市場變數較大，且勞神費力。投資商鋪可坐享其資產帶來的獲益，日常生活、工作不受影響。

4、商鋪屬於耐久商品。商鋪使用壽命在40年以上，折舊率低，買個商鋪，不僅不掉價，還會更值錢，隨著限購令的出臺，越來越多的人把投資住房轉為商業地產。

5、房地產在國民經濟中的支柱產業地位決定房價。因為房地產行業是實現“十一五”規劃目標的重要前提，是中國經濟的支柱產業。

6、房價上漲是我國在現階段經濟發展過程多種社會因素綜合造成的。從98年住房改革開始到現在，短短十年時間要想解決掉幾十年堆積的問題，大量內資、外資介入，放大了房產需求。

7、政策調控冀望樓市健康穩定發展。政府每一次出臺調控政策都是希望樓市健康發展，穩定購房者，而中國高速發展的經濟也強力支持中國樓市健康穩定發展。

8、政府鼓勵重視房地產業。房地產市場的穩定能夠為地方政府帶來更多的發展優勢。一方面房地產業對地方的GDP貢獻巨大，更重要的是房地產的發展能夠促進城市化的發展進行城市的建設（更多商鋪知識盡在wangpuonline）。

投資商鋪有哪些好處

1、不折舊：住宅一般住5－10之後房子就會折舊貶值。而商鋪往往是越舊越值錢，商鋪講究的是地段、人氣、回報價值的體現，所以舊不是問題，旺就行。

2、不裝修：住宅一般2－3年就得裝修翻新一次。商鋪一般都是租戶來裝修，解除合約時裝修也是留下不予毀壞的。

3、不憂租：商鋪只要有商業價值就不愁租，同時看鋪又不影響到租戶，非常輕鬆方便。而且不用為傢俱電器的事煩心，空空的一無所有比較好。

4、投資回報高：商鋪買的就是一個投資賺錢，不象住宅會考慮很多因素，只要是地段好，商業氛圍好的商鋪就一定會有回報，商鋪是穩賺不虧的買賣。

什麼樣的房子值得投資

1、門面。現在的門面價格普遍高的離譜，按照正常的投資回報，門面應該在9-11年之間收回成本才算正常，可看看現在的價格，就說東區的，世茂、萬達等，普遍在25000左右，動輒100平米，一套下來就是近300萬，娘唉，有這錢我早就環遊世界去了，如果想在十年回本，每年租金要在30萬左右，100平米，可能嗎？10萬估計都租不到吧，看看綠地的酷兒理髮店，100多平米，還是挑高，一年租金3萬5，還是籤的5年。所以打我也不會買門面。2、商鋪。門面都租到3萬5了，商鋪呢，還是不說了，免得有人想揍我，徐州的商鋪，只有紅星美凱龍做的比較成功，其他，基本上都砸進去了，看看世茂的鋪子，那時100多萬買的，相對於現在還算便宜，但今年上房後租金多少呢？多的只有4000塊，注意，是4000塊租一年！3、商住樓。現在的開發商學精了，商鋪賣不動，就改成商住樓，還弄成精裝的讓你買，價格比普通房價還要低一些，去買的人趨之若鶩，比如說，最近很火的高鐵時代廣場，我去看了，什麼玩意，位置不好，價格不低6000多，可要命的是，產權40年，注意了，普通住宅就算後面70年滿了，為了防止社會動盪，政府也不敢輕易收回，可商住樓哪？這是商業用地，40年後，絕對不會還在你名下，等拆遷，呵呵，這事真不好說，70年有可能輪一遍，可40年，自己跟政府去提意見吧。4、家用普通住宅。我不是宅男，可我喜歡正兒八經的房子，看看現在的租房市場，100平米的門面一年租3萬5，100平米的3室2廳的住宅呢，一個月3000，不比門面差吧，還有呢，關鍵是買的時候價格差了多少呢？

商鋪的收益率多少是值得投資購買的

導語：人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”，商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實受到了越來越多的投資者

方法一，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：

年租金收入（扣除相關稅費及管理費的淨收入）/購買商鋪總價（包括中介費及相關稅費的總價）=年投資收益率。

簡單算法：租金單價X12/購買單價=年投資收益率。

購買商鋪總價/年租金收入=投資回收年限。

方法二；主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：

(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這裡也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標準繳費，大大高於普通住宅標準。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

最後要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是並非所有商鋪都能保證賺錢。對於想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場購置經營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發的城區。任何投資都是有風險的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風險。

大家都來說說看，萬達廣場的商鋪值得投資嗎

萬達其實和其他的地產開發者區別不大只是品牌大而已商場商鋪為整體運營未到年限基本不允許自行使用通常有一個運行週期第一階段是免租階段用於招攬大品牌入駐以及宣傳商場商鋪的一樓珠寶二樓服裝地下或三樓以上餐飲或者幼兒培訓以及娛樂場所回報率各不相同通常來說第一階段除了小品牌餐飲會繳納租金基本都是免租的這段時間實際上已經摺合成收益抵扣了商鋪購置費用所以業主不會有意見最重要也是決定成敗的是免租期結束商戶是否續租，這個週期通常和開發商一次返還業主的購房款租金年限一致舉例：100萬商鋪開發商承諾年收8萬租金提前支付3年租金給你抵扣房款後你只需要支付76萬元。。其實。。營銷手段而已。。。。本來也沒那麼貴而且商場的運營是有風險的萬達也有商家棄租業主維權的案例如果你資產豐足投資作為玩票可以一試如果出於保險又有購鋪子的慾望建議購買大一些的小區臨街商鋪出租為藥店、小超市、蔬菜店、五金均可，回報率一般為5% 但更為實在希望對你有幫助

寫字樓和商鋪哪個更值得投資

我的個人分析是：

寫字樓跟商鋪如果是新盤（當然這些買二手都不划算，稅太高，而且使用年限也少了），商鋪如果地段不是很好，一般起碼有三五年出租不掉或租金不理想，而寫字樓相對地段比較商鋪要求低些，畢竟租商鋪的人都是做生意看重的是地段，而租寫字樓的人都是開小公司之類的（因為整層出租一般比較難，分割出租的一般都是小公司），對於寫字樓地段要求不是很好，辦公室嘛。但是個人覺得寫字樓的話出租，一般人家不會輕易轉讓，除非公司做大，如你資金有限的只能在偏點的地方買，個人覺得寫字樓比較划算。但是如果買在地段比較有潛力的地方，還是商鋪划算，這要看當地的規劃，如果以後周圍小區建的比較多，或者本來就有比較多的小區只是新小區人流量不大，路段還可以的，一般三五年後商鋪就租的比較火爆，而且價錢租的高，轉手相對也簡單的多，畢竟寫字樓買整層的客戶你還是不容易找到的，商鋪的話可以買幾間面積不是太大的，以後說不定缺錢想轉手一兩間在租客裡就沒準能轉掉，個人覺得潛力地段或者繁華地段商鋪比較划算。

什麼樣的商鋪最具投資價值？

一、行業集中的特色區域，具有良好價值

特色區域經過長期市場運營，已經在消費者心目中建立了良好的形象，就是說該類地區的商鋪投資者可以直接享受商業氛圍成熟後的價值。

在此建議商鋪投資者儘量選擇在商業區域內的商業店鋪，因其在滿足購買力方面有互補作用，所以其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。如：特色經營的著名商業街，北京的三里屯酒吧街、東直門的“簋街”、十里河建材一條街、前門美容美髮用品街等，以及上海豫園商城文玩街、襄陽路服裝街、衡山路休閒街、雁蕩路歐風一條街、弘基休閒廣場等行業集中的區域。

二、新興景點附近的新生商圈帶動旅遊商業

伴隨全國各地城市建設的持續發展，一方面政府規劃出不少新興景點，另外，房地產開發商也發掘他們的智慧去打造風格各異的景觀，這些景點、景觀的出現將會形成一定的市場效應，通過吸引旅遊人氣、周邊居民的光臨，從而提升周邊商鋪的價值。

這類案例在國內不勝枚舉。以深圳華僑城為例，在項目建設完成後，不僅吸引了來自全國各地大批旅遊者光臨，而且吸引了很多人在其周邊購買住宅，人氣的提升有效激活了所在地區的商業氣氛，商鋪投資者雲集，商鋪價值大幅度提高。目前，深圳華僑城集團深刻感受旅遊項目對房地產的推動作用，在國內多個城市---包括北京，進行華僑城旅遊項目開發。可以想見，未來華僑城項目所到之處，一定會誕生不少有良好增值潛力的商鋪。

另外，如上海盧灣新天地娛樂旅遊街，虹口多倫路文化名人街，儘管早期投入還未能立刻顯出回報，但其後續開發已經啟動，尤其接近市中心的發展潛力有目共睹，今後這些地方的商鋪極有可能成為“黑馬”。

三、人流集散地和休閒生活場所的商鋪深具潛力

和新興景點附近的新生商圈帶動旅遊商業有共同特點的商鋪，比如人流集散地和休閒生活場所的商鋪，因為其人氣提升的特點，所以商鋪價值無庸質疑。

經過十幾年的長期發展，中國的房地產業已經從發展初期，走向市場預成熟的階段，房地產預成熟的階段意味著中國的房地產開發企業將不得不面對市場的激烈競爭和洗牌，如果開發商不想競爭出局，唯一的策略就是進行房地產深度個性化開發---已經不可能見到當年那種任何房子都不愁賣的情況了，所以目前國內房地產開發商已經在進行深入探索。在房地產商的各種探索中，以開發商對休閒生活氛圍的打造為最。

休閒生活場所將有效吸引住宅購買者從兜裡拿錢出來，越多的人在此購房，該休閒生活場所商鋪的價值越高。上海一些新開樓盤在傳統成熟生活區內的商鋪，如虹橋古北地區、長寧、靜安等區，由於地區消費能力強，適合休閒類的店鋪，而新建大型綠地附近的店鋪因人流量的增長，娛樂、餐飲類商鋪也有一定的發展潛力。北京的房地產商也是匠心獨用，北京東三環華威橋附近的山水文園，其開發商在社區旁邊規劃設計了一條溫哥華風情景觀大道，沿路兩邊均種植了法國梧桐樹樹，從東三環一直到東四環，這種極富人文特點的環境設計將對周邊的商鋪有增值作用。

1、地域與行業特徵值得關注

商鋪投資過程中，也需要考慮地域條件和行業的關係。事實上，商業是一種複雜的、客戶對象極度發散的經營形式，要想取得商鋪投資的成功，必須深度挖掘各種因素對商鋪經營的影響度。