買賣二手房的注意事項和手續 交易常見陷阱規避?

買房對於絕大多數普通老百姓來說都是人生中的頭等大事，購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發商打交道，二手房打交道的可就多了，中介、房東……中間各種環節都需要我們注意，這時候最怕的就是吃虧，接下來，為您介紹買賣二手房的注意事項和手續，以及二手房交易常見陷阱。

買二手房手續

首先，選取品牌中介。

雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規範，但現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。另外，購房者在買房的時候一般會選擇大公司。一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規範；另一方面房源也比較充裕。建議賣方最好將房屋委託給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性，避免帶來後顧之憂。

第二，交鑰匙要謹慎。

許多二手房房主同中介公司簽訂了合同後，為了避免一次次看房的麻煩，就將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。此外許多中介公司也並不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。

第三，不要輕易提前交房。

在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續沒有辦妥之前，對於提前交房的要求屋主還需思量。雖然辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間裡還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生後，由於現行法律以“保護現居住者”的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。

第四，合同細節要講清。

一些經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。因為買賣雙方經常會出現缺乏房屋交易的經驗的情況，在交易過程中往往會比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會產生這些“後遺症”了。

第五，私下交易要看清。

二手房市場上也有一部分屋主的二手房交易並不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對於這樣自售二手房的現象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程式、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。

買二手房需要注意的事項

1、核實房主真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委託專業律師驗證買賣雙方的真實身份，確認房屋產權無糾紛，對交易行為進行制約。

2、維修基金要結清

買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過於籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應明確維修基金的結算數額。

3、附屬設施最好在合同中約定

一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設施、裝置、裝修及附贈家電、傢俱等事項進行驗收，往往在交房時看到的傢俱家電等附屬設施不像簽訂買賣合同時那麼完好和數量齊全，不少二手房交易還因此產生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈傢俱、家電的數量和品牌，抑或採用影象資料作為合同附件，交房時就根據合同約定進行驗收附贈的家電、傢俱。

4、戶口遷出要慎約時間和責任

按照通常的交易習慣，賣方應當在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由於賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定，約定戶口遷出時間及違約責任。作為買方，為了維護自身利益，也可要求預留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑑於戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當採取慎重態度。

5、前期費用要結清

如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬頻、物業管理費等生活費用一定要認真結清。由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，日後買方入住後收到上述賬單時，再回頭找賣方結算為時已晚，這類問題在二手房交易後經常出現。

6、房款分兩次支付最安全

購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經常出現“賣方不願先過戶，買方不願先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規避交易風險。

7、約定違約償付時間

雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為的產生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款註明，但對於償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。為了避免出現扯皮現象，簽署合同時要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責任和權利對等。

二手房交易常見陷阱

1、房屋買賣陰陽合同的陷阱

“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外，再籤一個低於實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規有關規定，按照市場交易規則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規定，如果屬於一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應納稅款的，屬於偷稅行為，若被查出，需承擔相應的法律責任。拿低額合同去登記，購房者以後若再轉讓該房產成本只能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。而且簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛，導致交易雙方當事人不必要的經濟損失。購房者和賣房者切記別選擇簽訂“陰陽合同”。

2、賣房者並非房主本人

二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產證、假資訊等。二手房交易中，經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金並與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然後以各種理由騙取購房者信任，將本不屬於自己的房子賣掉，拿到購房款後跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。

購房人可以到房管局產權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的產權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得產權也存在風險。如果存在房產的共有人，購房者還應要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。

3、中介公司有問題

這種問題一般有兩種情況，一種是中介合同有陷阱，一種是中介扮買主吃差價。

中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達成買賣協議好提取中介費，部分不法中介經常在合同上耍小聰明，矇蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格，還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據此來維護權益，要求賠償。二手房買賣雙方還要檢視費用清單，如二手房買賣當中牽涉到中介公司的佣金和手續費等問題。

中介扮買主吃差價：一些中介經紀人在找到價格較低的房源時，往往還不斷向房主壓價，如果房主急售，真的同意了這個較低的價格，店裡其他經紀人就會扮作買房人與房主籤合同。然後通過委託公證等方式，再次加價將房子出售，賺取差價。這種方式比前些年直接現金收房、再轉手的方式更隱蔽。

買二手房最好堅持買賣雙方、中介三方見面、透明交易。值得一提的是，往往在房產過戶時，買賣雙方仍未見面的一般都有問題，過戶時也要核實對方身份，確認成交價格。在無法見面的情況下，要求中介公司出具賣方的委託合同，一般委託合同中會寫明價格及中介代理權利範圍。同時，在合約上清晰註明交易雙方的詳細個人資料，若發現合約上某些專案不符時，買、賣方應諮詢清楚才可簽下自己的姓名。

4、購房合約陷阱

買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發現立即當面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的塗改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，盧先生可以申請法律程式。