龍蛇之爭日趨明朗， 杭州樓市迎來新時代
陸則非
我們正處於一個新時代的轉折點，“雖有鎡基，不如待時”，誰掌握時代的主旋律，誰掌控全局。
2013年，送走壬龍，迎來葵蛇。古語云“強龍不壓地頭蛇”，自從2005年萬科收購南都進駐杭城，8年以來，外來大鱷紛紛來杭競逐，與本土地產大佬之間的龍蛇之爭從未停息。或有人會說刻意區分外來與本土，頗顯八卦嫉憤之心態，但競爭就是產業發展的主旋律，若從中窺見行業發展的脈絡與城市生長的足印，倒也不妨來一戲說。
一、龍蛇之爭，決戰2012
2012年，杭州市區樓市總銷金額約1345億元，前十強企業中本土大佬、外來大鱷各佔5席。綠城作為杭州樓市無可爭議的老大，以110餘億元的總銷金額獨佔鰲頭，也是唯一的百億企業，濱江房產以約74億元總銷位居榜眼。綠城、濱江依然是杭州樓市的領頭大哥，但第二梯隊江山代有才人出，天陽置業在2012年發力，以約38億元總銷名列本土第三，德信、順發位列四、五名。
外來大鱷，萬科領銜，中海、世茂、金地、龍湖緊隨其後，咬得很緊。從05年萬科曲折入杭，到如今佔領近半壁杭城，外來大鱷的發展如猛龍過江，在2012年的對決中，本土房企TOP5以280餘億元暫時領先，但外來大鱷前5強的總銷金額超約200億元，顯示了強龍本色。
公司
總銷金額（億元）
公司
總銷金額（億元）
綠城
約111億元
萬科
約50億元
濱江
約74億元
中海
約45億元
天陽
約38億元
世茂
約38億元
德信
約32億元
金地
約37億元
順發
約26億元
龍湖
約30億元
小計
約281億元
小計
約200億元
表一：2012年大鱷與本土開發商銷售額對比（根據透明網數據、媒體公開資料整理，僅作參考，如有出入以實際為準）
二、土地紛爭，勝負已分？
在2012年的土地市場上，外來大鱷不約而同全面出擊，出手都相當闊綽。外來大鱷拿地前5強共出資約190億元用於購置土地，而本土前5強僅約80億元，完全不是一個等級。更讓人遺憾的是，綠城竟然未有出手拿地，不禁讓人對2013年綠城是否能繼續引領杭城心存疑慮。
在拿地前10強企業中，萬科的樓面價最低，宗數最多，可建面積最大。作為全國老大，萬科在戰略上一直是貪婪而精準。而本土企業在2012年土地市場乏善可陳，除濱江房產以外，傳統老牌企業消失蹤影，雖有天陽置業等後來居上，但難以匹敵外來大鱷。
公司
宗數
可建面積
金額（億元）
公司
宗數
可建面積
金額（億元）
濱江
4
約40萬方
約25億元
中海
4
約46萬方
約70億元
杭房
1 *
約10萬方
約19億元
萬科
5
約80萬方
約55億元
贊城
2
約24萬方
約12億元
嘉裡
5
約24萬方
約26億元
天陽
1*
約12萬方
約11.5億元
龍湖
1
約25萬方
約24億元
城建
1
約11.2萬方
約11.2億元
中鐵建
2
約16.5萬方
約13億元
小計
9
約97.2萬方
約78.7億元
小計
17
約191.5萬方
約188億元
2012年大鱷與本土開發商拿地對比（以杭州市、餘杭區（不含蕭山）國土網站公開資料整理，僅作參考，如有出入以實際為準）*包涵杭州濱盛置業的部分土地
三、誰將贏得未來，明天我們住在哪裡？
今天我們關心什麼企業會勝出，因為關係到明天我們大家住哪裡。2012-2013是強龍與地頭蛇的決戰之期。從目前的數據看本土企業暫時領先，但未來，大部分杭州人將住在外來大鱷的小區裡。
2013年初的樓市，風起雲湧，不單在開發企業，亦在房產媒體。杭州本土一家知名房產專業網媒發生大變故。而與此同時，搜房、新浪、搜狐、365等一批在納斯達克上市的網媒橫掃傳播市場，其廣告營業額大有超過各大本地傳統媒體之勢。
這不是插曲，房地產業已不侷限於開發企業層面，已擴展至完善的、冗長的產業鏈，包含了諸如材料供應商、承建商、金融商、物業服務商、商務供應商、甚至傳播商。
縱觀近年來各房企表現，杭州本土企業的興衰值得深思，杭州樓市一路發展，但本土企業的總體份額逐步下降。本土企業雖年年有新秀，但真正建立起完善價值鏈者寥寥，反觀外來大鱷，其價值鏈不斷成熟。本土企業如何突圍，筆者有以下拙見：
“30億”是本土企業在未來三年必須突破的目標。年總銷沒有30億，根本無法在杭州市場繼續瀟灑玩下去的可能性。
“4個階段”的利潤模式轉型，從土地溢價，到產品溢價模式，到品牌溢價模式，到高週轉贏利模式的四重轉型。我們看本土大佬綠城、濱江的發展軌跡，可以清晰看到這4個階段。綠城桂花城之前的發展大約可歸結為土地溢價利潤模式，曾經的春江花月、新綠園大致是產品溢價模式階段，從深藍廣場之後綠城品牌溢價模式逐步成熟，而如今，綠城正懷著產品溢價的懷舊心態，身處品牌溢價與高週轉模式之間掙扎中，早想通早登千億俱樂部；濱江房產有類似之處，金色海岸是分水嶺，從土地溢價跨越到產品溢價，並開啟了品牌溢價模式的大門，濱江比綠城更接近高週轉溢價模式階段，這也是為什麼濱江房產坐穩二把交椅的脈門。
“從追求極致利潤到追求市場週期均衡”，隨著市場周邊的加快，單項目的極致利潤追求已變得毫無意義，單個項目上賺太多的錢，很可能抵不過土地市場瞬間的爆發。天陽置業在2012年的興起就說明了這一點，從個盤看，天陽置業旗下物業並不出跳，但踩準了市場的脈動，天陽成為新星。
“建立獨特發展模式”，蓋房子已沒有多少祕密可言，唯有獨特的發展模式才是建立完善企業價值鏈的關鍵，就如同市場不缺手機，但缺iphone。