企業，是市場經濟的重要參與者，是主要的市場活動主體，經營好一家企業可能需要付出一生的心血，承載幾代人的希望。但是隨著城市化程序的加快，城市規劃範圍不斷擴大，很多企業被划進了拆遷徵收的範圍之內，特別是建立在城鎮和郊區的中小型企業，也有大部分是在農村集體土地上的鄉鎮企業，由此，因為企業拆遷引發的補償問題也日益突出。企業相較於個人而言，似乎很強大，但是在拆遷方面前似乎又顯得很渺小，可能賺錢贏利很在行，但是拆遷補償卻沒經驗，面對拆遷，可能會不知所措，所以，今天京平拆遷律師就跟大家聊聊企業拆遷的問題。
明確定位是前提
一、明確土地性質
企業只是一個代名詞，一個企業的運轉不僅需要資金、智慧、員工，還需要客觀物的存在，廠房、機械裝置、員工宿舍等等，而企業拆遷拆的就是這些建築物。無論是廠房、倉庫或是宿舍簡易房都是建在土地上的，根據土地性質的不同，拆遷補償適用的法律也不一樣，補償標準也存在著很大的差異。在我國，公民只有土地使用權，沒有所有權，《土地管理法》明確規定，城市市區的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。由此，建築物不是建在國有土地上就是建在集體土地上，那麼怎麼確定自己的土地性質呢?
土地證是確定土地性質的證件，企業建築用地在集體土地上的，由縣級人民政府對集體所有的依法用於非農業建設的土地進行登記造冊，核發集體土地建設用地使用權證，確認建設用地使用權;在國有土地上的，由縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發國有土地使用權證，確認國有土地使用權。
二、明確廠房型別
企業用於日常經營的廠房一般是自建房或者承租房。
自建房方面，在農村或者是鄉鎮，為了鼓勵民營企業的發展，往往會招商引資，批准獲得土地和建房許可，在土地上自己建造廠房;在城市，也有通過劃撥或者出讓的方式取得土地使用權來自建廠房，拆遷補償的時候，通常是將土地和地上建築物進行統一補償，做整體的評估。但是實際中，廠房的面積往往比土地的面積小，剩餘的土地面積也是在補償的範圍之內的，一般是參照土地的價值進行補償。
企業租賃辦公用房和廠房的，一般會通過簽訂租賃合同的形式來約定承租人和出租人(房東)之間的權利義務。但是在租賃合同簽訂之時很難預料到將來會被拆遷的事實，所以在合同中也沒有寫明拆遷時的補償問題，而現有的法律只規定了拆遷人與被拆遷人在協商補償、訂立補償安置協議的過程中享有的權利，承租企業沒有資格和權利進行協商談判。但是承租企業在租賃期間因為徵收被迫停產搬遷不可避免，為了避免不必要的損失和麻煩，承租企業在徵收拆遷之前應該做好以下幾個方面：
1、在與拆遷方和房東沒有談好補償事項之前，不要輕易搬遷，搬出後，對後面洽談補償問題帶來難度;
2、不搬遷不代表可以坐以待斃。作為承租人，建議和房東站在同一條戰線上，拆遷補償可以通過房東從拆遷方手中取得，一味地“等”、“耗”、“拖”，雖然可能令拆遷方提高補償，但存在很多法律風險，為後期維權埋下隱患;
3、核查企業資產，名列補償明目。拆遷補償不僅涉及建築物的補償，還涉及企業的方方面面，機器裝置的遷移、損耗、價格，員工的數量、薪酬，社保的繳納以及裝修費用的各方面支出等，都需要作出詳細的記錄，以備後用。
瞭解法律知識是關鍵
企業拆遷補償，是指企業因政府城市規劃、基礎設施建設或公共利益需要等原因被徵收時，應依法獲得的補償。對此，《國有土地上的房屋徵收與補償條例》裡明確規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：(一)被徵收房屋價值的補償;(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。對此，企業拆遷補償包括：
1、對拆遷資產的補償。包括土地費用、地上建築物的費用、機器裝置的費用和裝修費用。國有土地上的企業經營用房可以採用評估的方式對土地、房屋和裝修費用進行整體的評估，評估機構可由拆遷人與被拆遷人共同協商確定，對於沒有房屋的空地和淨地，按照土地的市場價值進行補償;集體土地上的企業經營用房也可以通過評估的方式確定實際價值，對於建築物的面積，應當以產權證明的登記為準，如果因為歷史遺留問題，沒有產權證的，可以按照實際面積確定。
機器裝置的補償費用，分為可移動的機器裝置和不可移動的機器裝置。可移動的裝置，如果在移動的過程中可能造成裝置功能的減損，不僅要補償裝置的拆卸、再安裝、搬遷費用，還要承擔功能減損的補償;不可移動的裝置，一經移動，就喪失了原來的效能，不能再利用，就要補償機器裝置的重置成本價。
2、因徵收房屋造成的停產停業損失。停產停業損失主要以實際情況為主，但是也包括一些預期損失。針對實際經營損失，《徵收與補償條例》第二十三條規定，對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。那預期損失是指什麼呢?
張女士租用當地林業局的房子經商賣衣服，證照齊全，租賃合同是3年，剛剛承租一年的時間就面臨房子拆遷，已進年下，張女士防止過年期間貨物不夠，提前囤的貨物都已經準備到位，並且已經付出了大量的經濟成本，打算在過節時多賺些錢，可是因為突來的拆遷致使張女士無法再繼續經營並且虧本很多。在這裡，我們就可以將這些囤積的貨物視為預期利益，這些在拆遷時都應當給予適當的拆遷補償。
3、拆遷補償的實際損失。只要是因為搬遷而產生的實際費用，比如搬遷費用、裝置移動帶來的損失、包裝、運輸費用及工作人員的相關補助等。
企業拆遷不是一個簡單的問題，更不是一個簡易的流程，不是用簡短的文章就能表述的，上面介紹的只是作為一個普通的企業法人在面臨企業拆遷時需要知道、瞭解和明確的，至於補償不合理，在協商不成的情況下還是要由專業的拆遷律師來處理。
原作者： 農村法律聚焦