深圳房價為什麼一直暴漲

　　深圳在人口暴漲的同時房價也一直在暴漲，從房地產執行週期看，深圳房價持續上漲了八個年頭，早就經過了兩輪調整週期了，但是依舊高位執行。下面是小編帶來關於的內容，希望能讓大家有所收穫!

　　深圳房價一直暴漲的原因

　　1、人口年輕化衍生大量購房需求，不妨看下深圳的人口結構。深圳2015年平均年齡為29.5歲。36年，深圳已經從當初的小漁村發展成了國際化大都市。2015年GDP 1.75萬億元，今年有望超過香港。這一切的發展，都有賴於從全國各地奔湧而來的年輕創業者們。正是深圳非常年輕化的人口結構，賦予了這座城市獨特的創新激情和夢想。深圳人口年輕化的後勁也很強勁。深圳小學生人口從1979年建立深圳時的4.7萬，一直髮展到了現在的8***8萬人，總人口更是從1979年的31.41萬人發展到了現在的2000萬人左右。小學生人口增長資料能夠正面反映深圳總人口的增長。在人口競爭力方面表現非常強，這是經濟高速發展的關鍵。

　　2、深圳全市租賃房源增加六成，先來看下房價的親兄弟——房租。在經歷了5年的凌厲上漲後，深圳房租在今年初出現連續五個月的下跌，這在深圳尚屬首次，並且不少熱點房源出現了長期空置的現象。無論是從結構性成交，還是租客群體換租，都解釋不通，唯有供求關係，發生了重大變化。近兩年一股股強悍的資本切入長租市場，經過短期沉澱後，終於撼動了深圳房租雷打不動的漲勢。一種是以高於市場租金兩三成為誘餌，從眾多業主中收盤，改造後重新出租;另一種則是收購廠房，改造成長租公寓。第一種通過增加房間，進而增加租客來實現盈利;第二種則是徹底改變房屋功能，衍生出一條租賃產業鏈。這兩種依託於網際網路的住房新型租賃模式，顛覆了傳統的租賃模式和供求關係，僅房源這一塊就在原有供應量的基礎上，增加了六成以上租賃房源。

　　房地產發展史

　　第一階段

　　理論突破與試點起步階段***1978至1991年***

　　1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。

　　第二階段

　　非理性炒作與調整推進階段***1992至1995年***

　　1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在區域性地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底巨集觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

　　第三階段

　　相對穩定協調發展階段***1995至2002年***

　　隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

　　第四階段

　　價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段***2003年以來***

　　2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年，至今已經走過了30年曆史。

　　房地產發展趨勢

　　***一***國家繼續堅定調控房地產經濟，對房地產市場進行干預

　　當前房地產調控的目標:一是促使房價穩定， 二是促進房地產市場長期穩定健康發展。 國家穩定房地產市場的決心堅定，在支援合理自住和改善性住房需求的同時， 將繼續對自住性、 改善性、 享受性及投資投機性的需求採取差別化的信貸政策和稅收政策， 繼續嚴格地實施房屋限購措施。 房產稅試點城市擴容趨勢明顯，限購進一步升級和擴圍，限貸政策繼續從緊， 這些都將為遏制房價的過快上漲。 “國五條”及其細則向外界傳遞了調控政策保持連續的強烈訊號， 其中最受關注的是將對二手房按轉讓所得徵收20%的稅的細則， 這項政策將直接導致二手房出售成本大增。 細則一公佈， 人們搶在地方細則出臺之前抓緊過戶， 二手房交易量激增，交易大廳門庭若市，擠滿了前來過戶的人群。 地方執行細則落實後， 則二手房業主出售意願將驟降，改善型需求減少部分買房人可能會暫緩購買計劃， 因此短期看，新政出臺後，二手房交易量將大幅下滑， 購房需求的目光短期會更多投向在轉讓環節有稅收優勢的商品房，但長期看，對新房市場同樣有衝擊， 因為很多改善型買家若不把手中的房子在二手房市場上賣掉， 就不會到一手市場買新房。 新政將使房價受到抑制， 商品房和二手房的需求和成交量都將萎縮。

　　***二***住房市場化與住房保障

　　同步推進，形成“高階有市場、中端有支援、低端有保障”的格局高階以中高檔商品房為主，滿足高收入群體改善性住房需求;中端以普通商品房為主，面向中等收入者;低端以經適房、廉租房為主，面向低收入家庭，房地產市場的主要壓力來自於中低收入者。 今年保障房建設的目標是基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套。 保障房建設有助於增加住房供應，對房價有平抑的作用。 經濟適用房通過免收土地出讓金、減免配套費，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買。 住房保障的方式和重點， 從為低收入者提供產權式的住房的 “以售為主”，轉變為更加符合市場機制的 “租售並存”，保障的重點是解決居住問題而不是產權問題。

　　***三 ***巨集觀 經濟 企 穩 ，差別 化信貸將繼續實施

　　中央經濟工作會議確定了2013 年的經濟政策方向， 今年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。去年央行幾次下調存款準備金率和存貸款利率，表明銀行進入信貸規模的放鬆通道，使得資金鍊有所好轉，今年經濟發展的主基調仍是穩中求進。內需增加和城鎮化的推進繼續推動著城市發展， 近期不少地方出現房價上漲，北京、上海等一線城市成交量持續放大，房價上漲，市場預期不明引起的恐慌性入市是一個重要的因素。本輪出臺的“國五條”及細則強調了差別化信貸政策，要求對房價上漲過快城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。國家一方面發揮政策性房產金融的作用抑制住房投機和投資行為，另一方面為首次購房家庭貸款剛需獲得優先保證，實施差別化信貸政策是抑制投機投資性購房需求的有力手段。

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