資產評估成本法案例3個

　　資產評估在所有評估工作中的地位已經越來越重要。以下是小編為大家整理的關於資產評估成本法案例，給大家作為參考，歡迎閱讀!

　　資產評估成本法案例篇1：

　　一、資產評估的理論框架

　　***一***資產評估的概念資產評估是指專業評估機構和人員，按照國家法律、法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程式，選擇適當的價值型別，運用科學方法，對資產在某一時點的價值進行分析、估算並發表專業意見的行為和過程。

　　***二***資產評估的基本理念1.資產評估對額定產權的評估資產評估需要按公認的產權界定原則對資產佔有單位提交的資產清單進行了必要的產權驗證及對資產的實地察看與核對，並取得了相關的產權證明檔案如房產證、車輛行駛證;重大裝置購買發票及驗收入庫單等。

　　***1***產權界定決定資產評估的範圍有些流動資產雖然在評估時為企業佔有，甚至已列入企業報表的資產專案，但若其所有權並不屬於企業，便不應予以評估。如：承接代客加工業務時，客方交來的材料;外單位委託本企業代銷、寄銷、代管或寄存本企業的材料、商品等;借入材料、包裝物、商品等。

　　***2***產權交易型別決定資產評估方法例如資產的所有權或者使用權轉讓適用的價格標推是收益現值，評估的基本方法是收益現值法;資產抵押業務適用的價格標準是清算價格，評估的基本方法是清算價格法。

　　***3***產權界定說明提示了評估結論的風險使用證尚在辦理之中，根據委託雙方達成的意向，北方航空將承擔辦理取得土地使用權證的工作，根據委託方的要求，評估人員按照完整產權進行評估2.不同的評估目的決定資產評估的價值型別和不同的評估方法資產評估的目的即是說明為什麼要進行資產評估、評估結果是為何種資產業務服務。它是資產評估業務的基礎，在較大程度上決定了資產價值型別的採用，並在一定程度上制約著評估途徑和方法的選擇。A、資產保全——重置成本——重置成本法，B、資產納稅——市場價值——市場法C、產權交易——市場價值——市場法D、投資評價——收益現值——收益現值法E、資產抵押——清算價值——清算價格法F、破產清算——清算價值——清算價格法***三***資產評估的三個主要方法及適用前提與適用範圍1.成本法***1***含義和計算公式成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。基本公式可表述為：被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值***2***運用成本法評估資產的步驟：A確定被評估資產，並估算重置成本;重置核算法重置核算法是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本b物價指數法物價指數法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。資產重置成本=資產歷史成本×資產評估時物價指數/資產購建時物價指數或者為：資產重置成本=資產歷史成本×***1±物價變動指數***c功能價值法功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產年產量/參照物年產量B確定被評估資產的使用年限;C估算被評估資產的損耗或貶值;C計算確定被評估資產的價值。

　　***3***適用前提

　　A應當具備可利用的歷史資料，現時資產與歷史資產具有相同性和可比性;

　　B形成資產價值的耗費是必須的，而且耗費應體現社會或行業平均水平;C被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性;

　　D被評估資產必須是可以再生的或者是可以複製的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。

　　***4***適用範圍成本法，適用範圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。

　　2.收益法***1***含義和計算公式收益法是預測估價物件的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價物件的客觀合理價格或價值的方法。基本表述式為：A當資產未來收益期有限的條件下，即採用通常的貼現現金流量法***DCF法***。B當資產未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。

　　***2***適用前提A被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量，要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關係;B資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量;

　　C被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　***3***適用範圍收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼併、重組、分立、合併均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

　　3.市場法***1***含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。計算途徑：應用市場法進行資產評估可分三個步驟：市場調查，選擇於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。2.收益法***1***含義和計算公式收益法是預測估價物件的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價物件的客觀合理價格或價值的方法。基本表述式為：A當資產未來收益期有限的條件下，即採用通常的貼現現金流量法***DCF法***。B當資產未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。

　　***2***適用前提

　　A被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量，要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關係;B資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

　　C被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　***3***適用範圍收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼併、重組、分立、合併均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。

　　3.市場法***1***含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

　　計算途徑：應用市場法進行資產評估可分三個步驟：市場調查，選擇參照物;因素比較，調整差異;綜合定價。A直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產完全相同的資產的現行市價，並依其現行價格直接作為被評估資產評估價格的一種方法。

　　B市價類比法市價類比法是指評估資產時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，並依其價格再做相應的差異調整，從而確定被評估資產價格的一種方法。其基本計算公式為：評估價格=參照物價格+Σ評估物件比參照物優異的價格差額-Σ參照物比評估物件優異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格×***1±調整係數***不同的資產所調整的係數是根據調整的因素而定的。

　　***2***適用前提

　　a.需要有一個充分發育活躍的資產市場;b.公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動***參照物***，且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長;c.參照物的基本數量至少為3，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代。

　　***3***適用範圍市場法，只適用於以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜採用市場法：1***因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器裝置，或無法重置的特殊裝置都不宜採用市場法;2***對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重複性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜採用市場法。

　　二、具體的案例分析——房地長評估市場法***一***案例材料某房地產公司於1998年2月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，並於2000年2月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3800元，經濟耐用年限為60年。目前，該型別建築的重置價格為每平方米4500元。該大樓總建築面積為6000平方米，全部用於出租。據調查，當地同類型寫字樓的租金一般為每天每平方米3元，空置率為15%，每年需支付的管理費用一般為年租金的4%，維修費為建築物重置價的2%，房產稅為租金收入的15%，其他稅為租金收入的8%，保險費為建築物重置價的0.5%，資本化率確定為9%，試根據以上資料評估該寫字樓在2003年2月的價格。

　　***二***具體分析本題將使用收益法進行案例分析，具體情況如下：1.估算年有效毛收入年有效毛收入=3*365*6000****1-15%***=5584500***元***2.估算年營運費用年管理費=5584500*4%=223380***元***年維修費=4500*6000*2%=540000***元***年保險費=4500*6000*0.5%=135000***元***年稅金=5584500****15%+8%***=1284435***元***年營運費用=223380+540000+135000+1284435=2182815***元***3.估算淨收益年淨收益=年有效毛收入-年營運費用=5584500-2182815=3401685***元***4.計算房地產價格房地產的剩餘收益期為30年，則：房地產價格=***3401685/9%****【1-1/***1+9%***^30】=34947734.85***元***5.評估結果

　　經評估，該寫字樓房地產在2003年2月的價格為34947734.85元，單價為每平方米6934.55元。

　　資產評估成本法案例篇2：

　　某企業擁有一項地產，未來第一年的純收益***現金流量***為20萬元，預計以後各年的純收益會按2%的遞增比率增加。該地產的折現率為10%，土地使用權出讓年限為40年，評估時已使用5年。要求：***1***什麼是收益現值法?其適用的條件是什麼?***2***收益額的確定應以淨利潤還是現金流量為宜?為什麼?***3***評估該地產現時價值。***4***若該地產可以無期限永久使用，評估該地產價值。***5***若該地產預計以各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評估該地產價值。答：***1***收益現值法：通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。適用條件：①必須是經營性資產，具有繼續經營能力並不斷獲利②被評估資產收益用貨幣金額表示③被評估資產的影響因素能轉化成資料並計算。***2***收益額可以分為淨利潤、現金流量、利潤總額等多種指標，至於選擇哪一種指標作為收益額，應根據所評估資產的型別、特點及評估目的來確定，重要的是準確反映資產收益，並與折現率保持一致。目前西方評估界一般以現金流量作為收益額，因為現金流量這個指標科學地考慮了收益的時間價值因素，其計算的主觀隨意性也較利潤這樣的指標小，更為客觀。***3***評估該地產現時價值。

　　P=35%101%211%2%1020232.21***萬元******4***若該地產可以無期限永久使用，評估該地產價值。

　　P=******250%2%1020萬元***5***若預計該地產各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評估該地產價值。

　　P=35%101%5.111%5.1%1020170.27***萬元***[案例]某企業對其擁有的一臺車床進行評估。該車床是1991年5月購進，評估基準日為2001年5月。該車床在正常使用情況下每天使用8小時，但過去10年中，實際平均每天工作7小時。經測定，該裝置尚可使用5年。經調查，在市場重新購置車床價格為8萬元，年產量為10000件。被評估車床年產量為8000件。要求：***1***什麼是重置成本法?有哪些前提條件?***2***復原重置成本與更新重置成本有何區別?***3***運用功能價值法計算該企業車床的重置成本。***4***計算該車床的成新率。***提示：先計算該車床資產利用率，求出已使用年限******5***用重置成本法計算該車床的評估價值。答：***1***什麼是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估算業已存在的各種貶損因素，並將其從現時重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法。在具體運用重置成本法時，還要求具有以下前提條件：

　　①被評估資產的實體特徵、內部結構及功能必須與假設的重置全新資產具有可比性。

　　②被評估資產必須是可以再生的或可以複製的，不能再生或複製的被評估資產***如土地、礦藏***不適用重置成本法。③被評估資產必須是隨著時間的推移，具有貶值特性的資產，否則不能運用重置成本法。

　　④被評估資產具備可利用的歷史資料。***2***復原重置成本與更新重置成本有何區別?更新重置成本和復原重置成本的相同方面在於採用的都是資產的現時價格，不同點在於在技術、設計、標準方面存在差異。

　　選擇重置成本時，在可同時獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本，在無更新重置成本時可採用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大於更新重置成本，但由此導致的功能性損耗也大。***3***運用功能價值法計算該企業車床的重置成本。

　　被評估資產重置成本=***8000÷10000***×80000=64000***元******4***成新率與會計上計提的固定資產折舊有何不同?新率法，它是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑑定，並綜合分析資產的設計、製造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估物件與其全新狀態相比較，考察由於使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。由於資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產從購進使用到評估時的年限,可以通過會計記錄、資產登記簿、資產登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。***5***計算該車床的成新率。

　　車床的利用率=***10×360×7***÷***10×360×8***×100%=87.5%車床的實際使用年限=8.75年車床的成新率=5/13.75=36.36%***6***用重置成本法計算該車床的評估價值。該車床的評估價值=64000×36.36%=23270.40***元***案例4***1***調整差額1、年生產能力的差額A.被評估裝置與參照物Ⅰ的生產能力相比生產能力差額=***7萬-6萬****30=30***萬元***若考慮成新率因素，實際差額=30萬*80%=24萬元B.被評估裝置與參照物Ⅱ的生產能力相比生產能力差額=***7萬-8萬****30=-30***萬元***若考慮成新率因素，實際差額=-30萬*80%=-24萬元2、自動化程度差額A.勞動生產率計算.參照物Ⅰ勞動生產率定額為60000/125=480***臺/人年***.參照物Ⅱ勞動生產率定額為80000/160=500***臺/人年***.被評估裝置勞動生產率定額為70000/140=500***臺/人年***B.自動化程度差額被評估裝置與參照物Ⅰ的差額現值，由於70000/480-140=5.8人，即被評估裝置比參照物節約6人，故差額為6*8000****1-33%*******P/A，10%,9***=32160*5.759=185209.44***元******節約***被評估裝置與參照物Ⅱ的差額現值，由於被評估裝置與參照物Ⅱ勞動生產率相同，所需人數相同，故不存在差額。3、價格變動因素調整被評估裝置與參照物Ⅰ相比，相差4個月，價格指數上升2%***0.5%*4***，其差額為100萬*2%=2***萬元***被評估裝置與參照物Ⅱ相比，相差10個月，價格指數上升5%***0.5%*10***，其差額為250萬*5%=12.5***萬元******2***評估價值的計算a***與參照物Ⅰ相比,分析調整差額的初步評估結果為由評估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44***元***b***與參照物Ⅱ相比,分析調整差額的初步評估結果為評估值=2500000-240000+125000=2385000***元***c***加權平均評估價值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66***元******3***對外投資企業會計分錄借：長期股權投資10000000累計折舊8000000貸：固定資產18000000接受投資企業會計分錄借：固定資產1821125.66貸：實收資本1821125.66例4：某房地產公司於1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，並於1996年11月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經耐用年限為55年，殘值率為2%。1998年該類建築重置價格為每平方米2500元。該建築物佔地面積500平方米，建築面積為900平方米。在出租期間，每月平均實收租金為3萬元，另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建築平方米60元。

　　空置率為止10%，每年需支付管理費、維護費、土地使用稅及房產稅、保險費等出租費用為93260元，土地資本化率7%，建築物資本化率8%，試根據以上資料評估該宗土地1998年11月的土價格。1、確定評估方法：該宗房地有經濟收益，適宜採用收益法。2、計算總收益：總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=60×12×900×***1-10%***=583200***元***3、計算總費用.年總費用已知為93260元年房地產純收益=年總收益-年總費用=583200-93260=489940***元***4計算房屋純收益：***1***年折舊費本應該根據房屋的耐用年限確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，這樣，永恆的重置價必須在可使用期限內全部收回。本舉例中，房地使用可使用的年期為50-2=48***年***，假定不計殘值，視為土地使用權年限屆滿，由政府元償收回。年折舊費=***2500×900***/48=46875***元******2***房屋現值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限=2500×900-46875×2=2156250***元******3***計算房屋純收益=房屋現值×房屋資本化率=2156250×8%=172500***元***5、計算土地年純收益=年房地產純收益-房屋資本年純收益=489940-172500=317440***元***6、計算土地使用權價格：土地使用權在1998年11月的剩餘使用年期為50-4=46***年***v=317440*1\7%*[1-1\***1+7%***46]=4333062.4***元***6、評估結果.本宗土地在1998年11月的使用權價格為32792.80元，單價為每平方米6558.56元某市經濟技術開發區內有一塊土地面積為45000平方米，該地塊的土地徵地費用***含安置、拆遷、青苗補償費和耕地佔用稅***為每畝10萬元，土地開發費為每平方公里2億元，土地開發週期為2年，第一年投入資金佔總開發費用的30%，第二年投入資金佔總開發費用的70%.開發商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為20%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

　　1.土地取得費為10萬元/畝，即150元/平方米。2.土地開發費為2億元/平方公里，即200元/平方米。3.投資利息第一年投入的年限為1.5年，第二年投入的年限為0.5年。土地取得費利息=150****1+6%***^2-150=18.54***元/m^2***土地開發費利息=200*30%*[***1+6%***^1.5-1]+200*70%*[***1+6%***^0.5-1]=9.62***元/m^2***4.投資利潤為***150+200***×10%=35元/平方米。5計算土地使用價格=***150+200+18.54+9.62+35*******1+20%***=495.79元/平米。該宗地單價為495.79，總價為22310550元。會計處理：借：長期股權投資1000萬貸：無形資產1000萬

　　資產評估成本法案例篇3：

　　資產評估案例分析;問聞金融七班js0947731;一.方法介紹;***1***成本法;1***適用範圍;①可複製、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損;②可重建、可購置的整體資產;2***適用前提;①購買者對擬行交易的評估物件，不改變原來用途;②評估物件的實體特徵、內部結構及其功能效用必須與;③評估物件必須是可以再生的，可以複製的，不能再生;④評估物件必須是隨著時間的推移

　　資產評估案例分析

　　一.方法介紹

　　***1***成本法

　　1***適用範圍

　　①可複製、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項資產。例如：房屋建築物、各種機器裝置，以及具有陳舊貶值性的技術專利、版權等無形資產。

　　②可重建、可購置的整體資產。例如：賓館、劇院、企業、車間等。但是，與整體資產相關的土地不能採用重置成本法評估。

　　2***適用前提

　　①購買者對擬行交易的評估物件，不改變原來用途。

　　②評估物件的實體特徵、內部結構及其功能效用必須與假設重置的全新資產具有可比性。

　　③評估物件必須是可以再生的，可以複製的，不能再生、複製的評估物件不能採用重置成本法。

　　④評估物件必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產，否則就不能運用重置成本法進行評估。

　　3***評估公式

　　被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

　　***2***收益法

　　1***適用範圍

　　①一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼併、重組、分立、合併均可以採用收益法。

　　②單獨計算收益的房地產、無形資產。

　　2***適用前提

　　①被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關係。

　　②資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

　　③被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　3***評估公式

　　①資產未來收益有限情況下

　　A、每期收益不等額P??i?1nRii***1?r***nnA1A?B、每期收益等額P??=?iii?1***1?r***i?1***1?r***

　　②資產未來收益無限期的情況1?1***1?r***nr穩定化收益法P?A?

　　***3***市場比較法

　　1***適用範圍

　　①主要適用於單項資產交易價格的評估。

　　②不宜採用市場法的如下：

　　A、因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器裝置，或無法重置的特殊裝置;

　　B、對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重複性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料。

　　2***適用前提

　　①需要有一個充分發育活躍的資產市場。

　　②公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交

　　易活動***參照物***，且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術引數等資料是可以收集到的。

　　③參照物的基本數量至少為3，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代。

　　3***評估公式

　　被評估資產評估值=[?]/n***參照物成交價X各項調整係數***i?1n

　　①直接比較法

　　A、功能價值法

　　資產評估價值=參照物成交價格×***評估物件生產能力/參照物生產能力***

　　B、價格指數法

　　資產評估價值=參照物成交價格×***1+物價變動指數***

　　C、成新率價格法

　　資產評估價值=參照物成交價格×***評估物件成新率/參照物成新率***

　　D、市價折扣法

　　資產評估價值=參照物成交價格×***1-價格折扣率***

　　E、成本市價法

　　資產評估價值=評估物件現行合理成本×***參照物成交價格/參照物現行合理成本***

　　F、市盈率乘數法

　　資產評估價值=評估物件現行合理成本×參照物市盈率

　　②類比調整法

　　交易案例A的調整值=參照物A的成交價×時間因素調整係數×區域因素調整係數×功能因素調整係數×情況補正係數

　　一.案例分析

　　***一***介紹案例

　　估價物件是一塊空地，總面積為300平方米。評估該宗土地於2009年10月1日的買賣價格。

　　1、評估物件概況

　　此次委託評估的是位於xx市xx開發區內的工業用途房地產。

　　***1***估價物件的登記和權屬狀況

　　根據委託方提供的房地產權證及估價師實地查勘，估價物件產權狀況如下：權利人：xx有限公司

　　坐落：xx路xx號

　　土地權屬性質：國有出讓

　　土地用途：工業

　　地號：***略***

　　土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止

　　土地總面積：300平方米

　　房屋型別：工廠

　　未發現估價物件有抵押或其他權利限制現象，目前處於正常使用狀態。

　　2.買賣例項資料

　　本次估價，選擇了與估價物件條件類似的A、B、C、D、E五宗土地買賣例項，均可作為可比例項。

　　例項A的面積為266平方米，成交單價1200元/平方米，交易日期為2009年4月1日。

　　例項B的面積為354平方米，成交單價1020元/平方米，交易日期為2009年3月1日。

　　例項C的面積為300平方米，成交單價910元/平方米，交易日期為2009年6月1日。

　　例項D的面積為257平方米，成交單價950元/平方米，交易日期為2009年7月1日。

　　例項E的面積為276平方米，成交單價1250元/平方米，交易日期為2009年3月1日。

　　***二***選擇方法

　　在估價物件所在地區和近郊地區，該型別土地存在較多的交易例項，所以採用市場比較法和成本法進行估價。

　　***一***市場比較法具體引數分析

　　1、確定交易情況修正係數

　　例項A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正;例項B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：例項B估價偏低3%，例項C估價偏低4%，例項D估價偏低5%。各宗可比例項的交易情況修正係數如表1所示：

　　2、確定交易時間修正係數

　　據調查，2008年4月1日至2009年10月1日之間，該型別土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比例項的交易時間修正係數如表2所示：

　　3、確定區域因素修正係數

　　例項A、C、D與估價物件土地處於同一地區，無需作區域因素修正;例項B、E與估價物件土地所在地區的區域因素進行比較的結果，如表3所示：

　　4、確定個別因素修正係數

　　估價物件土地的面積較大，有利於利用，另外其環境條件較好，其它方面沒有差異。經分析確定個別因素使得可比例項土地的價格均比估價物件土地的價格低2%。所以各宗可比例項的個別因素修正係數如表5所示：

　　評估過程

　　1.計算公式如下：

　　估價物件比準價格=比較案例價格×交易日期調整指數×交易情況修正指數×區域因素修正指數×個別因素修正指數

　　2.比較例項選擇。選擇比較案例時，根據估價物件情況，應符合以下要求：用途相同、交易型別相同、屬於正常交易、與估價期日接近、區域及個別因素相近。

　　3.估價物件土地價格測算。本次估價，選擇了與估價物件條件類似的五個交易案例作為比較例項。

　　***1***因素綜合修正。對上述因素綜合修正後結果如表6所示：

　　素條件修正後的比準價格，採用簡單算術平均計算得出估價物件土地的評估單價，即：

　　估價物件土地評估單價=***1298+1320+1132+1184+1264***/5=1240元/平方米

　　***3***估算估價物件土地現狀的市場單價和總價。估價物件土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限為36.86年。通過以下公式對估價物件土地1-1/***1?r***n進行年期修正，計算年期修正係數為：y=m1?1/***1?r***式中：y為宗地使用年期修正係數;r為土地折現率，取r=6%;m為土地剩餘有效使用年限***36.86年***;n為土地法定最高使用年限***工業用地50年***。

　　經計算，y=0.93，則估價對西安土地評估單價=1240×0.93=1153.2元/平方米估價物件土地總價=1153.2×300=345960元。

　　本次估價根據估價目的，遵循估價原則和程式，以掌握的有關標的物的資訊資料為依據，經估價，xx有限公司位於xx市xx開發區xx路xx號的房地產***土地面積300平方米，轉讓方式獲得土地，工業用途，開發程度為紅線外“六通一平”***。在估價時點2009年10月1日的評估價格為人民幣345960元，大寫人民幣叄拾肆萬伍仟玖佰陸拾元整。