證券投資學碩士論文範文

　　證券投資基金是現代資本市場的重要力量之一。我國的契約型證券投資基金迅猛發展、為中國經濟的發展發揮著重要作用。下文是小編為大家蒐集整理的關於的內容，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　淺析物業費收費權資產證券化

　　一、中國物業管理市場發展現狀

　　隨著房地產行業的持續快速發展和城市化程度的提高，我國物業管理市場呈現出蓬勃發展的態勢。截至2014年底，從事物業管理的企業達10.5萬家;從業人員約710萬人;物業管理規模165億m2，年收入約為3500億元。

　　未來，物業管理市場仍存在較大的增長空間，主要體現在：

　　第一，根據國家統計局資料，2013年

　　～2015年全國房地產開發企業新開工面積達53億m2，在建專案的陸續竣工會直接增加物業管理市場的規模。

　　第二，政府的樓堂館所、公共建築、大型體育設施、醫院、學校等的物業服務逐步淡化後勤保障的屬性，轉而尋求市場化物業服務。

　　第三，城市老舊小區、農村物業的物業服務正在積極探索中，也會逐步擴大物業市場的規模。

　　除整體物業服務市場規模持續擴大外，物業服務市場的集中度不斷提高、大型物業管理公司逐漸增多。2014年，物業百強企業管理面積均值1749萬m2，收入均值為3.6億元。據此測算，物業百強企業的管理面積合計約17.5億m2，佔全國物業管理面積的12%，百強企業收入合計約360億元，佔當年物業管理行業收入的11%。其中，彩生活物業、萬科物業管理面積均已超過1億m2。

　　二、物業企業面臨的融資困境

　　一物業經營中存在的特點

　　國內物業企業經營中普遍存在物業費調價難度大、成本持續上漲、缺少融資所需抵押物的特點。物業企業上調物業費需與全體業主協商一致並經工商、物價等政府主管部門稽核備案，因此實際操作中物業費調價難度較大。同時，作為勞動密集型行業，人工成本與外包成本之和一般佔物業企業經營成本的60%～80%。近年來，各地最低工資標準的持續上漲，直接推升了物業企業的用工成本，導致大部分物業企業微利經營。另外，物業企業經營管理通常不需要大型機器裝置或自有產權的房屋，所以物業企業通常缺少融資所需的抵押物。

　　二物業企業存在的融資需求

　　隨著社會整體生活水平的提高，業主對生活服務的需求趨向多樣化。而物業企業最貼近業主，最能準確掌握每個社群客戶群體的真實需求，因此很多物業企業已開展增值服務以滿足客戶多樣化需求。但是，只有當物業企業擁有了較大規模的消費者群體之後，才能以較低的成本提供優質的增值服務。同時，為降低人工成本持續上漲的影響，很多物業企業對社群進行智慧化改造以降低人員配置，開展收購兼併以實現規模效應。在兼併收購、開展增值服務、進行社群智慧化改造過程中，物業企業對融資有迫切的需求。

　　雖然物業企業有融資的需求，但由於物業企業缺少抵押物及微利經營的特點，通常難以得到銀行貸款，也難以承受信託融資的高融資成本。在這種情況下，資產證券化成為物業企業實現融資的最優選擇。

　　三、資產證券化的簡要介紹

　　資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支援，發行可交易證券的一種融資形式。傳統的證券發行是以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券，將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。

　　近兩年，資產證券化在中國呈爆炸式增長。2014年及2015年，資產證券化產品發行量超過9000億元，達到2005年～2013年9年發行合計量的6倍，市場存量比2013年年末增長15倍。2015年共發行資產證券化產品301單，其中信貸資產證券化產品105單，發行規模4056億元，佔總發行量的68%;資產支援證券化產品196單，發行規模1908億元，佔總發行量的32%。

　　資產證券化的特點：

　　一能夠提高資產的流動性

　　證券化對缺乏流動性的資產進行結構重組和信用增級，使其成為可發行、轉讓的證券，提升了資產的流動性。

　　二能夠實現風險隔離

　　資產證券化過程中可通過設立SPV實現證券化資產與發起人的破產隔離。資產證券化後，不論發起人經營情況如何，基礎資產產生的現金流都會根據證券化交易協議的約定進行支付，可以起到保護資產證券投資者利益的作用。

　　三能夠實現信用增級

　　信用增級能使證券避免與基礎擔保品相聯絡的損失或其他風險，可分為內部增級和外部增級。通常內部增級有超額利息、次級化、超額擔保和差額賬戶等方式，外部增級有公司擔保、債券保險和信用證等方式。增級後的證券化產品信用級別可以高於發行人自身的信用級別，增強了證券化產品對投資人的吸引力。

　　四融資成本低

　　一般明顯低於銀行貸款利率水平，也低於其他債權類融資成本。

　　通常的資產證券化包括如下步驟：

　　第一，建立基礎資產池。基礎資產的原始持有人挑選適當的債權專案作為資產證券化的基礎資產，發起人將這些能夠產生未來現金流的資產進行剝離、整合，裝入基礎資產池。基礎資產的選擇應該具備如下特徵：一是基礎資產在未來可以產生可供預測的、相對穩定的現金流;二是基礎資產具有較低的違約率、較低損失率的特點;三是基礎資產的存續期可覆蓋本息的償付期;四是債權的借款者相對分散;五是抵押物有較高的變現價值;六是原資產持有人持有該資產已經有一定的時間，並且有較好的信用紀錄。

　　第二，組建特殊目的載體實現風險隔離。特殊目的載體可以是特殊目的公司或特殊目的信託。發起人將基礎債權專案轉移或出售給特殊目的載體;特殊目的載體將基礎資產進行重新組合和配置。發起人將基礎資產轉讓給特殊目的載體，以實現證券化資產的風險隔離，發起人的債權人不得追索該資產，SPV的債權人也不得追索發起人的其他資產。 　　第三，信用增級及信用評級。特殊目的載體可通過內部增級或外部增級等方式提升擬發行證券的信用等級，降低證券化產品的融資成本，提升對投資者的吸引力。請專業的信用評級機構對資產未來現金流進行評估並對信用增級後的擬發行證券進行評級。

　　第四，證券銷售。特殊目的載體在投資銀行或證券公司等中介機構的幫助下發行證券，實現向投資者的融資活動。通常資產證券化產品可採用公開發行或者私募的方式發行。銷售完成後，特殊目的載體支付整個過程中產生的費用，把發行所得資金按照約定支付給發起人。

　　第五，資產池的續存期管理和到期清償結算。資產證券化產品發行成功之後，特殊目的載體需聘請專業機構對資產池進行管理，主要工作包括定期收取資產池產生的現金流，進行監管賬戶、利息支付賬戶之間的資金劃撥及相關稅務、行政事務。資產證券化產品到期後，特殊目的載體根據約定進行分次償還和收益兌現。在全部償付之後，如果現金流仍有剩餘，剩餘部分將返還給發起人。

　　資產證券化產品的執行過程中，需要發起人、發行人、信用增進機構、託管人、信用評級機構、會計師事務所、律師事務所、投資者等主體的共同參與。

　　四、物業費資產證券化的可行性分析

　　一以物業費收費權構建基礎資產池的可行性分析

　　物業企業根據與業主委員會簽署的服務合同提供服務並按約定價格收取物業服務費。在服務合同正常履行的情況下，物業企業擁有的物業費收費權構成了可預期的、穩定的現金流。

　　物業企業在提供服務後，收款物件是所服務專案中的每位業主。專案的規模越大，物業企業服務的業主就越多，收費物件就越分散，物業費收不回的風險就越低。若基礎資產池中包含了物業企業服務於不同地區、不同專案的未來收費權，收費物件就得以進一步分散，收費風險也得到進一步降低。

　　會計師事務所對物業企業歷史經營情況進行審計後，可以掌握物業企業過往真實的經營情況，對進入資產專案的歷史違約率、損失率有準確的把握。

　　評估師事務所依據物業企業管理情況及歷史物業費收取的情況，可對未來物業費現金流進行評估。

　　通過以上分析，物業費收費權滿足進行資產證券化的基本條件，以物業費收費權構建基礎資產池是可行的。

　　二資信增級的可行性分析

　　提供擔保措施：若物業企業或關聯房地產開發企業擁有適當價值的不動產物權、股權、租金債權，可由物業企業或關聯的房地產開發企業以上述權益作為擔保。

　　超額覆蓋：物業管理費收入超額覆蓋，預計的物業管理費收入超額覆蓋當年優先順序資產支援證券應付本息之和的1.2倍。

　　結構化分層：對證券化產品劃分優先順序、劣後級份額，優先順序份額的償付順序優先於劣後級份額，由物業企業或關聯房地產開發企業持有次級份額。

　　原始權益人可視實際情況，選擇上述一種增信方式或幾種增信方式的組合實現資信增級。

　　五、物業費資產證券化的問題及解決方案

　　一酬金制物業服務專案不適於納入基礎資產池

　　《物業服務收費管理辦法》對酬金制服務定義如下：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”

　　因此，物業企業在酬金制服務模式下收取的物業費不構成物業企業的收入，該部分物業費應按照合同約定或依業主委員會批准的專案和預算進行支付。因此，酬金制服務專案產生的物業費現金流屬於全體業主，不適於將酬金制服務的專案作為證券化的基礎資產。

　　二物業服務合同提前到期的管理

　　在證券化產品存續期間，構成基礎資產池的物業服務合同有提前終止或到期後不再延續的可能性。若在存續期間，構成基礎資產池的物業費收費權發生上述情況，原始權益人應承諾對發生問題的收費權進行贖回或將基礎資產池設定為迴圈結構，以合格的新物業服務合同替代不合格的舊服務合同。

　　通過上述分析，以物業費收費權進行資產證券化既可為物業企業提供良好的融資途徑，幫助專業化物業企業做大做強，又能為市場投資者提供優質的低風險投資產品，豐富證券化產品的型別。展望未來，隨著中國房地產、物業服務市場的穩健成長和資本市場的多元化發展，物業費收費權資產證券化必然存在更為廣闊的發展空間。

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