物業管理在房地產企業中的作用

　　物業管理，受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其裝置，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

　　1、物業管理促進房地產企業發展

　　1.1 現代物業管理成為房地產開發全過程管理服務。

　　通常物業管理是在房產已交付使用，業主入住後才進行相關的管理和服務，因此，傳統物業管理方式通常帶來無法彌補的物業管理工作缺陷，例如，當物業存在功能和質量方面的問題時，房產已交付使用，因此只好在建成的基礎上進行修補，往往難以達成較好的效果。隨著現代物業發展，物業管理已深入到房產規劃設計與建造階段，因此，可以及時在規劃設計和建造中對物業功能和質量問題進行調整，提高產品設計、生產和使用效果及質量。另外，現代物業管理在房地產開發建設期間便可實現物業建設、使用、管理的有機結合。主要體現為：在房產規劃設計中，將物業區域的完整性、合理性和便利性考慮入房產的整體規劃中，可以避免由於過多考慮房產設施和配套成本節約和施工便利而導致房產使用和管理的不便，從而導致的後期物業管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產整體上的不完善。物業管理與房地產開發管理全過程的結合，使得房產建設時可以從更注重房產使用者和居住者角度出發，並從物業管理的專業角度出發，審視物業的質量和功能，優化房產規劃和開發建設，幫助房地產企業節約物力財力，並達到較好的建設效果，提高房產舒適度和物業使用便利性，提高物業管理效率和質量。

　　1.2 物業管理服務促進房地產企業良好發展。

　　物業管理的主要功能是為物業所有人和使用人提供相關的管理和服務，創造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量。總體說來，通過提高房屋和附屬裝置壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業時，除關心價格、位置和外部環境外，最為關心的內容就是房屋的物業管理質量。物業管理服務質量高，物業管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的後顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業的發展。

　　2、物業管理促進房地產企業發展的措施

　　2.1、發揮物業管理在房地產開發過程中的作用。

　　現代物業管理要充分發揮在房地產企業的作用，則應主動參與房地產開發的整個過程，主要包括專案選擇、專案規劃、工程施工、房產銷售等過程，物業管理均應參與當中，使得整個房地產開發將物業管理統一規劃考慮並能解決處理相關問題。例如，在規劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發的小區配套完善，整潔有序，有利於優化居住環境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發公司，在開發某小區時，物業管理充分參與規劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區休閒廣場，提高綠化率5%,注重物業管理相關工作內容，注重環境優化，深受購房者青睞，該小區在平均房價略高於周邊小區的情況下，開盤即售罄。

　　2.2、注重物業管理資金投入。

　　房地產開發企業在物業管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，論文格式但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對於配套設施的投資、對於環境美化的資金投入，均會對業主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業管理的效果通常要隨著物業存在一直存在，因此房地產開發企業的理念和追求將長期通過物業管理內容呈現出來。

　　對於物業管理的資金投入主要包括：對於配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標誌著小區業主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區創造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業管理相關資金投入時，應儘量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區供電負荷應考慮充分的冗餘量。

　　3、物業管理在房地產開發過程應注重的關鍵點

　　物業管理參與房地產規劃開發全過程，應結合整個過程特點，把握關鍵點。主要包括：房地產規劃設計、施工監理、竣工驗收。

　　3.1 規劃設計方面。

　　物業管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產開發時，應該從整體效益和巨集觀角度，規劃物業管理相關地點。有的房地產開發企業在規劃時忽略未來物業管理工作的開展，甚至連基本的公共設施都忽略規劃，而是將規劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區建成後，甚至物業管理所需要公共設施無空間可建，一方面導致小區生活質量下降，另一方面小區住戶滿意度不高，影響開發商形象。

　　3.2 施工監理方面。

　　物業管理公司在房屋竣工後，不但要接管建好的樓房，管理物業的年限也會很長。因此，物業管理通常應在施工中將各種物業管理中易出現問題的工程問題進行早協調、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為後期的遺留問題，主要包括：廚房、衛生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何佈置便於管理和提高安全性問題、牆體滲水問題等。另外，物業管理應在施工過程中，儘量瞭解房產的內部結構，掌握管線佈置、房間佈局、建築材料效能等，對後期房屋竣工交房後物業管理工作的開展奠定好基礎。

　　3.3 竣工驗收方面。

　　物業管理公司應細緻入微的進行質量檢查。如前所述，房屋工程質量對於物業管理工作的影響將是長久的。因此，從順利開展工作和維護業主利益出發，物業公司應仔細驗收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線路是否符合安全標準，房屋牆體是否滲水，供電線路斷面是否合理，防盜門是否符合安全要求，電話電視預留孔道是否齊全，電梯水泵負荷是否足夠等問題，均應符合質量要求。對於不符合驗收標準的問題，應責成施工部門返工或者進行整改，為後期物業工作順利開展打好基礎。