房地產開發企業應預繳企業所得稅

　　企業所得稅是對中國內資企業與經營單位的生產經營所得及其他所得徵收的一種稅。房產企業一樣需要繳納所得稅。今天小編整理了有關房地產所得稅的相關介紹，大家一起來了解下吧。

　　房地產所得稅預繳

　　依據國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》***國稅函[2008]299號***第一條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季***或月***預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季***或月***計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。

　　依據國稅發[2009]31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季***或月***計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　依據《中華人民共和國企業所得稅月***季***度預繳納稅申報表***A類***》***國家稅務總局公告2011年第64號***規定，實行查賬徵收的企業按月***季***度的實際利潤額預繳。實際利潤額的計算公式為：

　　實際利潤額=利潤總額+特定業務計算的應納稅所得額-不徵稅收入-免稅收入-彌補以前年度虧損

　　該開發企業實際利潤額=-100+16000×10%-300=1200***萬元***

　　應預繳企業所得稅額為：1200×25% =300***萬元***。

　　《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》***國稅發[2006]31號***一“關於未完工開發產品的稅務處理問題”中規定：開發企業開發建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季***或月***計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及其附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。根據上述檔案規定，房地產企業採取預售方式銷售的開發產品預繳企業所得稅時，應當按預售收入的預計計稅毛利率分季***或月***計算當期毛利額，再扣除按預售收入預徵的營業稅金及附加以及相關費用後再按有關規定計算繳納企業所得稅。

　　房地產企業所得稅新政策

　　一、新辦法的顯著變化點

　　1、對非經濟適用房專案的計稅毛利率普遍降低了5個百分點

　　根據國稅發[2006]31號文的規定，經濟適用房專案預售收入的預計計稅毛利率不得低於3%***含3%***,非經濟適用房專案按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低於20%***含20%***，地及地級市的城及郊區不得低於15%***含15%***，其他地區不得低於10%***含10%***。

　　新辦法對上述規定作了兩點調整：一是將適用於3%計稅毛利率的專案由經濟適用房擴大至限價房和危改房。因為這兩類房的性質與經濟適用房相同。二是基於我國房市現處於低迷狀態，因此將非經濟適用房專案的計稅毛利率都降低了5個百分點。

　　2、對三項費用可以預提

　　新辦法對三部分費用可以預提：一是出包工程，且限制預提費用不得超過合同總金額的10%;二是公共配套設施，按預算造價合理預提;三是應上交政府的報批報建費用、物業完善費用。而原內資房地產企業不得預提任何費用，外資房地產企業則規定對發生的綠化、道路等配套設施可以預提。新辦法允許預提一部分費用，主要是考慮房地產開發企業大多是專案公司，使以後年度發生的成本能得到合理的補償。

　　3、銷售未完工開發產品取得的收入直接定義為銷售收入

　　原稅法下，內外資房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入都定義為預售收入，只有在達到總局檔案規定的完工條件之一時才由預售轉為銷售。新辦法對企業銷售未完工開發產品取得的收入直接定義為銷售收入。

　　二、新老稅法的銜接

　　原內外資房地產企業分別適用不同的稅收政策，考慮到新老稅法的銜接，國家稅務總局明確規定：

　　1、從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工後，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。

　　2、房地產開發企業在2008年以前按照原政策規定已發生但尚未扣除的廣告費，新稅法實施後，其尚未扣除的餘額，加上當年度新發生的廣告費和業務宣傳費後，按照新稅收規定的比例計算扣除。

　　三、我局加強房地產企業的徵管意見

　　新辦法的顯著變化對房地產企業來說是一個政策利好。為積極扶持我省房地產企業健康發展，進一步加強房地產企業所得稅徵管，經我局與省地稅局溝通協商，補充以下意見在全省統一執行：

　　1、從2009年1月1日起，房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入按新辦法第八條規定的計稅毛利率執行。

　　房地產開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率,由各省轄市國稅局根據《通知》第八條規定的毛利率,並結合不同開發產品聯合地稅局確定，並報省國稅局備案。

　　2、對按3%計稅毛利率執行的經濟適用房、限價房和危改房規定了需要向稅務機關報送的資料，以及對會計核算的要求。

　　3、對可以預提的費用，從預提的期限、預提的基數等方面加以規範以加強所得稅徵管。如當年發生預提費用時，需要向稅務機關報送《預提費用明細表》;對預提的費用超過一定的期限應先併入應納稅所得額，待實際發生時再稅前扣除。

　　4、房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入可以直接作為業務招待費、廣告費和業務宣傳費的計提基數，為防止企業重複計提，同時規定企業在會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發產品的銷售收入不得重複計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費。

　　5、考慮到原外資房地產企業新老稅法銜接，規定外資房地產企業根據國稅發[2001]142號檔案按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費用，在2008年度匯繳時可一次性按新稅法規定稅前扣除。

　　房地產企業所得稅彙算方式

　　a房地產企業開發的b專案，2007年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為20%，期間費用及可扣除稅金為150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元;2008年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用及可扣除稅金為200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元;2009年b專案竣工交付業主使用，當年實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，專案計稅成本為4200萬元。假設沒有其他納稅調整專案，a房地產企業在b專案竣工清算年度，即2009年需要繳納多少企業所得稅?

　　a房地產企業財務人員認為，b專案竣工清算共計實現銷售收入6000萬元***1000+2000+3000***，發生計稅成本4200萬元，專案期間費用及可扣除稅金600萬元***150+200+250***，應納稅所得額=6000-4200-600=1200***萬元***，應繳企業所得稅=1200×25%=300***萬元***，實際預繳企業所得稅=16.5+25=41.5***萬元***，專案竣工清算應補繳企業所得稅=300-41.5=258.5***萬元***。

　　實際上，該財務人員並沒有領會《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》***國稅發[2009]31號***相關規定的具體含義。

　　第一，房地產企業開發經營業務的企業所得稅處理並不僅著眼於具體專案的損益情況，無論專案是否完工，無論開發產品是預售還是現售，都應當在當年度確認銷售收入並彙算清繳企業所得稅。上例中，a房地產企業2007年度、2008年度繳納的企業所得稅實質上是當年度彙算清繳的應納稅額，並非b專案完工前的預繳稅額。

　　第二，企業銷售未完工開發產品取得的銷售收入，應先按預計計稅毛利率分季度***或月度***計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。上例中，a房地產企業2007年銷售收入對應的應納稅所得額=1000×20%-150=50***萬元***，2008年銷售收入對應的應納稅所得額=2000×15%-200=100***萬元***。

　　第三，開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業的應納稅所得額。

　　b專案計稅成本為4200萬元，實際毛利率=***6000-4200***÷6000×100%=30%，2007年、2008年實際毛利額與預計毛利額的差額分別為100萬元[1000×***30%-20%***]和300萬元[2000×***30%-15%***]，毛利差額400萬元***100+300***應當計入2009年度應納稅所得額。

　　第四，確定2009年度應納稅所得額=3000-[4200-3000×***1-30%***]-250+400=1050***萬元***，應納所得稅=1050×25%=262.5***萬元***。

　　以上計算結果與企業財務人員計算結果的差額=262.5-258.5=4***萬元***，形成此差異的原因在於房地產開發企業對於銷售收入的理解不準確，將專案清算與所得稅彙算相互混淆。該例中，清算僅指專案計稅成本的最終結算，涵蓋了3年的銷售期間，而彙算指按照年度分別計算的企業所得稅應納稅額，兩者不能等同。