北京住宅小區管理辦法

　　該如何制定如何實施?下文是，歡迎閱讀!

　　北京住宅小區物業管理辦法全文

　　第1條為了加強對本市居住小區的物業管理，保障居住小區房屋及其裝置和公共設施的正常使用，創造清潔優美、舒適方便、文明安全的居住環境，根據國家有關規定，制定本辦法。

　　第2條本辦法適用於本市行政區域內按照城市規劃建設、配套設施齊全並達到一定規模的居住區、居住小區和危舊房改建區***以下統稱居住小區***。

　　別墅和一等公寓的物業管理辦法另行規定。

　　第三條新建居住小區必須按本辦法的規定統一實行物業管理。本辦法施行前已經驗收交付使用的居住小區，應當依照本辦法逐步實行物業管理。

　　第四條本辦法所稱物業管理，是指居住小區的物業產權人、使用人委託物業管理企業對房屋及其裝置以及相關的居住環境進行維護、修繕和服務的活動。

　　第五條市和區、縣房屋土地管理機關主管本行政區域居住小區物業管理工作。

　　第六條本市規劃、工商行政管理、物價、環境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。

　　第七條居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施。居住小區經綜合驗收合格後，開發建設單位可向居住小區物業管理委員會辦理移交。居住小區的綜合驗收，應當有區、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉規劃委員會、市城鄉建設委員會制定。

　　第八條居住小區已交付使用並縣入住率達到50%以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會。

　　物業管理委員會由居住小區內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

　　居住小區開發建設週期較長的，在物業管理委員會成立之前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，並可選擇物業管理企業進行前期管理。物業管理委員會成立後，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。

　　第九條物業管理委員會代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益。物業管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當地街道辦事處的指導監督下，負責制定物業管理委員會章程，選擇物業管理企業，監督居住小區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行管理工作。

　　第十條物業管理企業必須經房屋土地管理機關資質審查合格，向工商行政管理機關辦理註冊登記後，方可接受委託，承擔居住小區的物業管理。

　　第十一條物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委託，承擔居住小區的物業管理。物業管理企業應當與委託單位簽訂委託管理合同。

　　合同應當明確委託管理的事項、管理標準、管理許可權、管理期限、管理費收支、監督檢查和違約責任。

　　合同簽訂後，由物業管理企業向所在地區、縣房屋土地管理機關備案。

　　第十二條物業管理企業的權利：

　　***一***依據物業管理合同和國家及本市的有關規定對居住小區實施物業管理;

　　***二***依據物業管理合同和有關規定收取物業管理費用。

　　***三***勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行為，對造成的損害，有權要求賠償;

　　***四***要求物業管理委員會協助管理;

　　***五***選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務;

　　***六***從事物業經營或開展其他多種經營和有償服務。

　　第十三條物業管理企業的義務：

　　***一***全面履行物業管理合同，對產權人委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務;

　　***二***接受物業管理委員會和居民的監督;

　　***三***重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定;

　　***四***接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督;

　　***五***發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。

　　第十四條居住小區物業管理的啟動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。

　　居住小區的房地產產權人應按委託內容，每年向物業管理委員會或物業管理企業支付物業管理費用。

　　物業管理企業開展物業及多種經營和服務的收益，應主要用於補充居住小區物業管理費用。

　　第十五條房屋使用人應當遵守有關物業管理規定，按照規定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區內正常的生活秩序和管理秩序;有權要求物業管理委員會對服務不好的物業管理企業進行更換，有權對妨害小區管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進行勸阻、制止和舉報。

　　居民入住時，應當與物業管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規定的義務。

　　第十六條房地產產權人或使用人違反本辦法規定，有下列行為的，物業管理企業應當勸隍、制止並向有關行政管理機關報告，並有權要求其恢復原狀、賠償損失;

　　***一***擅自佔用居住小區內的公共場地或者改變其用途的;

　　***二***擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀、損毀設施、裝置及其他危及房屋安全行為的;

　　***三***私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意佔用綠地或破壞綠化，汙染環境，影響居住小區景觀，製造噪聲擾民的。

　　第十七條物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的，房地產產權人和使用人有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映;物業管理委員會有權予以制止並要求其限期改正，對給產權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節嚴重的有權解除委託管理合同;

　　***一***房屋及公用設施、裝置修繕不及時的;

　　***二***管理制度不健全、管理混亂的;

　　***三***擅自擴大收費範圍，提高收費標準的;

　　***四***擅自改變房地產和公用設施用途的;

　　***五***其他不履行或者不完全履行物業管理合同及管理辦法規定的義務的。

　　第十八條未經房屋土地管理機關的資質審查而擅自承攬居住小區物業管理業務的，由房屋土地管理機關責令其限期辦理資質審查;逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬元***，並責令其停止對居住小區物業的管理。

　　第十九條因物業管理企業管理不善，造成居住小區物業及其居住環境狀況惡化的，由房屋土地管理機關予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元***、降低資質等級、吊銷資質合格證書;對被吊銷資質合格證書的，移送工商行政管理機關依法處理。

　　第2十條開展物業管理和多種經營、服務所需收費的專案、標準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

　　第2十一條本辦法執行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責解釋。

　　第2十二條本辦法自1995年10月1日起施行。

　　物業管理基本概念

　　物業的定義

　　“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的裝置、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

　　居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建築， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 裝置和公共場地。

　　商業物業有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建築場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閒康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、諮詢、服務等行業的管理人員***白領***辦公的場所，它屬於生產經營資料的範疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智慧化辦公建築等，按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問諮詢、旅遊等行業的發展密切相關。這類物業由於涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構***單位***投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，並用部分經營所得支付物業租金。

　　工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用於出售，也有的用於出租。一般來說，重工業廠房由於其設計需要符合特定的工藝流程要求和裝置安裝需要，通常只適合特定的使用者使用，因此不容易轉手交易。 高新技術產業***如電子、計算機、精密儀器製造等行業***用房則有較強的適應性。輕工業廠房介於上述兩者之間。

　　其他用途物業，除了上述物業種類以外的物業，稱為其他物業，有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋樑，隧道等物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。特殊物業的市場交易很少，對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限，國家規定最高為 50 年。

　　物業管理的定義

　　物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委託物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委託物業服務企業依據委託合同進行的房屋建築及其裝置，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理專案進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委託物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。