深圳二手房交易流程

General 更新 2024年12月23日

  二手房買賣法律關係非常簡單,複雜在交易流程,整個交易流程非常雜,非常細。那麼是怎樣的?下面就是小編給大家整理的,希望對你有用!

  

  1***買房諮詢

  買賣雙方通過房產中介建立資訊溝通渠道,買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

  風險提示

  1、要仔細檢視業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字。

  2、看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。如果房屋屬於共有產權,則還要檢視所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。

  3、在簽訂房產買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經過公證的委託書及代理人身份證件,由代理人代為籤合同。

  4、把好夫妻共有財產關,《婚姻法》規定,凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產,下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

  2***交定金

  看好房子,確定房屋產權後,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。

  如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。

  如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以籤一個簡單協議,約定贖樓完畢之後給定金賣方,需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。

  如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去籤一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續後,劃撥到賣家賬戶上。

  一般來說,在交定金的時候會籤一份預約買賣合同,合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

  風險提示

  1、當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;

  2 、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應註明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

  3、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要籤一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢俱、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之後,再退還保證金。

  3***贖樓

  一般來說,贖樓是業主方的責任,針對業主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之後,再到銀行做按揭;

  其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。

  風險提示

  因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。

  4***付首期及資金監管

  除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。

  具體操作

  買賣雙方到銀行籤一份資金監管協議,然後各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後,首期款打給賣方。

  如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。

  出於公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在籤監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

  5***簽訂買賣合同

  在交定金環節,已經提到:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”,這個協議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。

  賣方提供了房屋的合法證件,買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

  其中要注意的是書面協議裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文字。

  風險提示

  1、如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

  2、如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

  3、如果房產有較為貴重的傢俬家電,最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述,例如傢俱家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上傢俱家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。

  4、如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

  5、要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的機率增大,明確違約責任才能保障自己的。

  6***辦理按揭

  如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

  申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批覆。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。

  在辦理按揭前,買方需要自己心裡有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以後入夥,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那麼貸款一般只能做到六七成。

  至於定金、首期款的銀行監管***流程4***,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。

  至於銀行的選擇,四大國有銀行的貸款額度會較寬鬆,而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以並不需要更多考慮。

  風險提示

  1、如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

  2、目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那麼為預防該情況發生後雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

  7***登出他項權證

  按揭辦理下來後,要注意登出該物業的他項權證。

  8***過戶及繳稅

  去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件後,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

  交稅時,如果合同約定是各付稅費,那麼兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。

  至於拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證影印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日後放尾款給業主。

  風險提示

  1、房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移後由受讓人承擔。也就是說過戶後房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

  2、目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那麼視為業主違約,必須承擔違約責任。

  9***收房交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有傢俱家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。

  而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證影印件、身份證等。

  最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部傢俱家電完整,就交回給業主保證金。如果傢俱家電確實有缺失,那麼經過雙方協商後可以在保證金裡面進行抵扣。

  風險提示

  1、如果交房時傢俱家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時,儘量把保證金的數額做大。

  2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

  10***買房支付尾款

  ***如果沒有籤交房保證金協議***在二手房交易過程中,往往有留有部分尾款,用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費,以及物業管理費,同時還能對贈送的裝修部分以及傢俱、家電的完好等起到相應的保障作用。

  購房款分批支付主要目的在於減少風險,以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%,取得收件收據時支付60%,產證辦理完畢支付最後10%。買家和賣家在籤合同時一定要事先商定好付款方式和額度,白紙黑字寫清楚。

  深圳二手房交易相關稅費


  深圳二手房交易注意事項

  1、購房者需要評估自己的購房資質:

  A、深戶或者非深戶有五年連續繳納社保或者個人所得稅。

  B、深戶家庭為單位可以買2套房子;

  C、非深圳家庭為單位只能買1套;

  D、商務公寓不限購不限貸***買多少套都可以,每套首付五成,年化率上浮10%以上***。

  2、購房者需要評估自己的購房資金:

  A、自己喜歡的房子大概總價在多少?

  B、首付款有多少?

  C、月供能承受多少?

  

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