房地產行銷培訓基礎知識

　　目前房地產市場庫存量較大，加之市場行情冷清競爭激烈，各房地產企業營銷壓力較大。房地產行銷培訓在房地產營銷中功不可沒，下面是小編帶來關於的內容，希望能讓大家有所收穫!

　　房地產常識

　　1. 容積率：

　　是反映和衡量建築用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建築物的總建築面積與地塊面積的比值，即：容積率=總建築面積÷建築用地面積。其中，總建築面積是地上所有建築面積之和。這個比值越小，意味著小區容納的建築總量越小，居住生活質量就會越高。

　　2. 建築密度：

　　規劃地塊內各類建築基底佔地面積與地塊面積之比。

　　3. 出房率：

　　是指住宅淨使用面積佔銷售面積的百分比。由於住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。

　　4. 住宅居住面積：

　　是指小區住宅分戶門內的臥室和起居室等的淨面積的總和。

　　5. 綠地率：

　　是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。目前天津市規定的新建小區綠化率應在30%以上。

　　6. 住宅的層高和淨高：

　　層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面***或下表面***到相鄰上層樓板上表面***或下表面***之間的豎向尺寸。《住宅建築模數協調標準》***GBI100-87***中規定，住宅的層高採用下列引數：2.6米、2.7米、2.8米。淨高則是指層高減去樓板厚度的淨剩值。

　　7. 住宅的進深：

　　住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築內從前牆的定位軸線到後牆的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建築模數協調標準》***GBI100-87***規定，住宅的進深採用下列常用引數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

　　8.住宅的開間：

　　在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆的定位軸線到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建築模數協調標準》***GBI110-87***規定：住宅建築的開間常採用下列引數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　9.商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則節選：

　　⑴商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積***地下室作為人防工程

　　的，應從整棟商品房的建築面積中扣除***。

　　⑵商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內

　　建築面積***以下簡稱套內建築面積***與應分攤的公用建築面積之和。

　　商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

　　⑶套內建築面積由以下三部分組成：

　　A.套***單元***內的使用面積

　　B.套內牆體面積***商品房各套之間的分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔牆以及外

　　牆包括山牆均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積，非共

　　用牆牆體水平的投影面積的全部計入套內牆體面積***

　　⑷套內建築面積的計算公式為：

　　套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積

　　⑸公用建築面積由以下兩部分組成：

　　A. 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛

　　室以及其他功能上為整棟建築物服務的公共用房和管理用房建築面積。

　　B.套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆***山牆***牆體水平投影面積的一半。

　　⑹公用建築面積計算：

　　整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。

　　⑺公用建築面積分攤係數計算：

　　公用建築面積分攤係數=公用建築面積÷套內建築面積之和

　　⑻分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤係數×套內建築面積

　　10.商品房面積誤差的處理方式

　　按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　⑴面積誤差比絕對值在3%以內***含3%***的，據實結算房價款;

　　⑵面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人, 同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%之內***含3%***的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%***含3%***以內部分的房價款由房地產企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

　　11.房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示：

　　《住宅商品房准許交付使用證》，提供《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。

　　12.商品房銷售包括商品房現售和商品房預售

　　商品房現售，是指房地產開發企業將已經完成所有權初始登記和取得准許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。

　　13.購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的，應當按照下列

　　規定辦理

　　⑴尚未付清商品房總房價款的，轉讓人應當事先徵得房地產開發企業的同意;

　　⑵已付清商品房總房價款的，轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同，並書面通知房地產開發企業;

　　⑶貸款購房的，轉讓人應當事先徵得貸款銀行同意，有保證人的應當徵得保證人同意;

　　⑷轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內，持原商品房買賣合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。

　　14.商品房銷售須具備以下五證：

　　《國有土地使用證》、《建設用地規劃可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》和商品房銷售許可證》。

　　房屋建築基礎知識

　　一、 房屋建築分類

　　房屋建築從不同的角度可以進行不同的分類。

　　1、按建築物使用性質分類

　　⑴居住建築

　　⑵公共建築

　　⑶工業建築

　　⑷農業建築

　　――居住建築和公共建築通常又被稱為民用建築。

　　2、按建築物***住宅***的層數分類

　　⑴低層建築：1～3層

　　⑵多層建築：4～6層

　　⑶中高層建築：7～9層

　　⑷高層建築：10層以上

　　3、按建築結構分類

　　――建築結構是指建築物中由承重構件***基礎、牆體、柱、樑、樓板、屋架等***組成的體系。

　　⑴磚木結構

　　-描述：這類建築物的主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的牆體和柱採用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架採用木材。

　　-特點：層數較低，一般在3層以下。1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀50～60年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。

　　⑵磚混結構

　　-描述：這類建築物的豎向承重構件採用磚牆或磚柱，水平承重構件採用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂採用木屋架。

　　-特點：建造層數一般在6層以下，造價較低，但抗震效能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以，這類建築物正逐步被鋼筋混凝土結構的建築物所替代。

　　⑶鋼筋混凝土結構

　　-描述：承重構件如樑、板、柱、牆***剪力牆***、 屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外牆、隔牆等，是由輕質磚或其他砌體做成。

　　-特點：結構適應性強抗震效能好，耐用年限較長。

　　⑷鋼結構

　　-描述：主要承重構件均是用鋼材製成。

　　-特點：建造成本較高，多用於高層公共建築和跨度大的工業建築，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房等。

　　4、按建築施工方法分類

　　⑴現澆、現砌式建築

　　-這種建築物的主要承重構件均是在施工現場澆築和砌築而成。

　　⑵預製、裝配式建築

　　-這種建築物的主要承重構件均是在加工廠製成預製構件，在施工現場進行裝配而成。

　　⑶部分現澆現砌、部分裝配式建築

　　-這種建築物的一部分構件***如牆體***是在施工現場澆築或砌築而成，一部分構件***如樓板、樓梯***是採用在加工廠製成的預製構件。

　　二、 建築物的組成

　　一幢建築物一般是由基礎、牆體***或柱***、樓地層***或樑***、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

　　1、 基礎

　　是建築物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建築物的全部荷載，並將這些荷載及自重傳給下面的地基。地基不是建築物的組成部分，是基礎下面的土層，它承受著由基礎傳下來的荷載。地基分為天然地基和人工地基。基礎按構造形式不同，可分為：

　　●條形基礎-是指呈連續的帶形基礎，包括牆下條形基礎和柱下條形基礎。

　　●獨立基礎-是指基礎呈獨立的塊狀，形成有臺階形、錐形、杯形的等。

　　●筏板基礎-是一塊支承著許多柱子或牆的鋼筋混凝土板，板直接作用於地基上，一塊整板把所有的單獨基礎連在一起，不僅使地基上的單位面積壓力減小，也使整個地基的承載力增大。

　　●箱形基礎-主要是指由底板、頂板、側板和一定數量內隔牆構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構。對於抵抗地震荷載的作用極為有利。

　　●樁基礎-由設置於土中的樁和承接上部結構的承臺組成。

　　2、牆體和柱

　　牆體和柱均是豎向承重構件，它支撐著屋頂、樓板等，並將這些荷載及自重傳給基礎。

　　⑴牆體的分類

　　●按在建築物中的方向，分為：

　　外牆-位於建築物四周，是建築物的圍護構件。

　　內牆-位於建築物內部，主要起分隔空間的作用。

　　●按在建築物中的方向，分為：

　　縱牆-沿建築物長軸方向佈置的牆稱為縱牆。

　　橫牆-沿建築物短軸方向佈置的牆稱為橫牆。外橫牆通常稱為山牆。

　　●按接受力情況，分為：

　　承重牆-凡直接受樑、樓板、屋頂等傳下來的荷載的牆稱為承重牆。

　　非承重牆-不承受外來荷載的牆稱為非承重牆。

　　⑵柱-是獨立支撐結構的豎向構件。柱承擔、傳遞樑和板兩種構件傳來的荷載。

　　3、樓地層和樑

　　樓地層包括樓板和地面***首層地面***，是分隔建築空間的水平承重構件，主要作用是承受人、傢俱等荷載，並把這些荷載及自重傳給承重牆、柱或基礎。

　　⑴樓板-樓板的基本構造層是面層、結構層、頂棚。

　　⑵首層地面-是指建築物底層的地坪。

　　⑶樑-是跨過空間的橫向構件。

　　4、樓梯

　　樓梯一般由3部分組成：樓梯段、休息平臺和欄杆扶手。按樓層間樓梯的數量和上下樓層方式的不同，可分為直跑式樓梯、雙跑式樓梯、多跑式樓梯等。

　　5、屋頂

　　既是建築物頂部起覆蓋作用的圍護構件，又是建築物頂部的承重構件。屋頂由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。常見的屋頂型別有平屋頂、坡屋頂。

　　6、門窗-門和窗都是建築物的圍護構件。