債券市場的敵人是誰

　　債券市場牛市的基礎徹底動搖，如果後期發現房地產市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　房地產是債券市場的敵人

　　週一晚華創證券研究所特邀鏈家網資料中心專家、我愛我家副總裁就新政做相應解讀，同時房地產、巨集觀、債券研究就新政召開電話會議。紀要如下：

　　【鏈家網資料中心】

　　市場交易熱情將會得到提振，價格上漲預期大增

　　地產新政影響幾何:

　　1、二套首付成數放鬆超預期，但銀行執行或因地制宜

　　相比於之前業內預測的未結清貸款二套貸款首付成數有可能下調至50%，“330新政”直接將首付比例調低至40%，超過了市場預期。但是考慮到不同城市地產市場風險狀況不同，以及銀行存貸利差逐步縮小，40%的最低首付並不一定會全部執行。

　　2、營業稅調整令市場交易成本下降，可供交易房源提升

　　過往二手房市場在交易過程中，營業稅是交易環節稅費中的一項重要稅種。一般市場中的業主都會選擇將稅費轉嫁給購房人承擔，因此營業稅也成為了購房人在購房過程中無法忽略的交易成本。這次營業稅徵收標準的下調，明顯降低了購房人的購房成本。同時避稅條件的變換也在一定程度上增加了市場中低稅費或無稅費房源的數量，有利於市場交易雙方提升成交機率。

　　3、首付和營業稅的調整有利於市場改善需求釋放

　　值得注意的是本次首付成數的調整相對於改善型需求更為有利，再加上營業稅的支援，方便已有住房的業主將手中的中小戶型房源投放市場交易進行住房需求改善。

　　4、個稅環節並未出現調整，市場或出現最複雜計稅方式

　　330政策調整前，營業稅和個稅的徵收標準都是以5年作為徵稅的重要時間節點，而政策調整後，營業稅徵收時間節點從5年調整為2年，個稅部分並未發生改變。或出現滿2年但並不滿5年的個人唯一住房繼續徵收個稅的狀況。

　　5、市場交易熱情將會得到提振，價格上漲預期大增

　　去年9月以來，國家接連調整了首套、二套房貸款的標準和下調了兩次貸款利率，尤其是目前五年以上的貸款利率為過去6年以來最低值***年內如有降息，還將創出新低***，可見地產政策已然明顯鬆動，再輔以流動性的充裕，地產市場回暖成為大概率事件。同時，參考過去幾次市場週期性調整的走勢狀況來看，一般市場會選擇在二季度的5、6月份前後出現價格的漲跌變化。因此，今年市場價格變盤的臨界點已經來臨。

　　【我愛我家副總裁 胡景輝】

　　政策效果僅會刺激二季度房地產成交放量，價格則變化不大，真正利好的應該是地產中介而非開發商

　　政策從鼓勵首次置業轉向改善性購房。 從今天新出臺的兩個政策來看，令人欣喜的是新一屆政府聽取了行業的意見和建議，把鼓勵購房的重點從首次購房終於轉向了改善性購方。事實上，之前我們即使巨集觀調控，首次置業是必須有優惠的，支付比例比較低，稅費也有減免。但是從市場上看到，原來首次置業大約佔60%，現在已經不足30%了。原因是：

　　首先，首次置業的需求很大程度上已經被釋放，剛剛畢業的年輕人都買房了，再往前提就不現實了。也就是說首次置業的需求已經被消耗殆盡了。

　　第二，改善性購房才是真正能夠帶動市場的因素。因為大多數人改善性購房者，他們對於高檔房的消化能力是有的，他們同時還可以把自己的房子釋放出來。隨著城市核心區域的一些中小戶型的釋放。這些住房設施比較完備，出行比較方便，教育醫療設施也比較好，反而能夠增加二手房的有效供應。

　　第三，就有點開玩笑了，響應李號召，我們要萬眾創新，鼓勵年輕人去先創業而不是先買房子。

　　改善性購房還有好處，我們跟銀行分析過。銀行最擔心的問題是，買房子以後用現金支付，不按揭了。但是事實上，改善性購房的這些人，大多在 35 歲到 45 歲這個年齡段。他們的個人的徵信狀況也好，個人的收入的穩定性也好，還有財務實力也更好，銀行把貸款放給他們是更安全的，比剛走向工作崗位的大學生要好一些，而且我相信，改善性購房之後，他們對於下游的比如傢俱、裝修、家電、社群服務等等的經濟效益會更大。另一方面，改善性住房，可以在產業佈局調整之後實現人口布局的調整，避免出現大量的睡城、窩城這樣的現象出現。最好就是二手房市場的一買一賣，將人口重新佈局。實現在哪裡上班就在哪裡住房，這樣可以極大的改善大城市的交通問題、汙染的問題等。很多方面的問題，都可以由此得到解決。這次無論是稅的問題還是貸款的問題，最大的亮點就是，房地產這個方面，聽取了行業的建議，從原來的鼓勵首次置業轉向改善性購房。

　　政策僅會刺激二季度房地產成交放量，價格則變化不大。關於影響的問題，很多同行說房地產的春天來了，我覺得這個不太可能。這兩個政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升。當然也會帶動一些新房。關於價格，不會有太大的波動。降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年930 到後面的降息、降準等等，在現在的經濟新常態之下，房地產的經濟刺激政策也就兩三個月。會不斷重複打回原形，再來一次，然後又打回原形，然後又再來一次，這就是我理解的新常態。

　　我想解釋一下，為什麼個人所得稅不取消了，為什麼不把門檻再低一點。首先，房地產交易的個人所得稅大約三個月以後取消，這次的刺激政策無力以後就會啟動下一個政策。你不能把手裡的牌都打光，要先打三張，然後剩下的慢慢用。營業稅的徹底取消，個稅的取消，這之後還有什麼辦法呢，那就是第二輪的事了。這個並不是很樂觀。我看到同業很樂觀，但是我覺得也就是影響下二季度的交易量。但是，很快又會打回原形，七八月份就會打回原形了。

　　資本市場真正利好的是房地產中介，而非開發商。貨幣政策調整對於銀行是有好處的。由於銷量會增加，貸款量肯定會增加。很遺憾的是，目前我們國內所有的銀行都不能提供改善性購房人在一買一賣或者多次交易中的現金流的解決方案。改善性購房人原來的房子要賣掉，還有按揭，但是新的房子也要做按揭。其實我們國內的銀行並不真正存在轉按揭服務，常常都是要用買家的首付去贖樓。我們的銀行體系，對於未來房地產一買一賣的過程中，怎樣幫助業主協助現金流，這點上是很滯後的。

　　另外，這些政策可能會幫助開發商拉一兩個漲停，但是其實我覺得這對開發商的意義沒有對二手房市場的意義大，可能會好一兩天，但是政策對於股市恐怕是反彈而不是反轉。就房地產的版塊來講，不太樂觀。再一點就是，這個政策是改革的方向。

　　從房地產這塊看，交易環節的收費會越來越少，而持有環節的稅費會越來越多。持有環節高稅，交易環節低稅，造成結果就是流通量會大大地增加，週轉率會大大地增加。但是遺憾的是，我們資本市場上，純粹做房地產中介的上市公司好像還沒有。無論是持有環節高稅，交易環節低稅，還是存量房市場未來的交易效率越來越好，交易量越來越大，將來資本市場上如果出現中介公司，在出這種政策時，漲的不應該是開發商而應該是中介公司或者蓬勃發展的和房地產相關的平臺的這種公司。開發商漲來漲去的時代應該過去了。

　　【房地產行業】

　　實際效果可能資本市場預期，促進存量市場週轉率上升、促進換購需求釋放與連環單的成交，對量的影響大於對價的影響。

　　關於房地產的主要觀點：

　　1.從歷史上每次房地產調控結果的過往記錄看，實際效果往往低於資本市場預期，考慮到今天中國房地產市場，市場化程度較高，投資型需求已經離場，而且13年與14年剛剛經歷了兩個天量的歷史成交量，我們認為不太可能出現量價齊漲的情況。

　　2.從本次調控的具體措施來看，可能出現以下潛在效果：

　　促進存量市場週轉率上升。例如北京存量房有680萬套，週轉率為1.6%。而其他國際大都市的週轉率一般在4%-6%之間，因此，營業稅的下調與二手房首付比率的下調，將刺激存量房市場的活躍程度，提高存量房市場的週轉率。未來一線與二線城市將步入二手房時代，因此投資者應將目光投向二手房藍海市場。這其中的潛在受益者包括：二手房中介***鏈家、Q房***、渠道整合與一二手房聯動平臺***房多多、好屋、吉屋***。

　　促進換購需求釋放與連環單的成交。北京房地產市場的成交60%是連環單，即賣舊換新，每一次成交都涉及兩個以上主題。流轉環節政策將促進連環單的成交，加大市場活躍度，縮短成交週期。

　　對量的影響大於對價的影響。考慮大部分城市庫存壓力巨大，開發商首要目的是消化庫存，快速回籠資金，短期內價格上漲的可能性不高。

　　3.本次政策沒有調整個人所得稅，因此二手房稅後交易成本不會降低，此外一線城市限購沒有取消。因此如果本次政策效果比較有限，未來可能進一步調整個人所得稅、限購政策以及其他金融稅收政策。

　　【債券】

　　債券市場牛市的基礎徹底動搖，如果後期發現房地產市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。

　　央行和財政部晚間釋出房地產放鬆政策，包括信貸支援和稅收優惠，房地產預期改善將成為債券市場後期的主要壓力。在27日國土部、住建部聯合下發了《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》之後，央行和財政部陸續釋出了支援房地產市場的信貸放鬆和稅收優惠政策。我們認為無疑將導致房地產市場更快的恢復。

　　實際上，我們一直強調，房地產是債券市場的敵人，它好的時候，債券市場就較差;而去年房地產市場開始下滑的時候，也是債券牛市的開始。目前伴隨著政策的放鬆，房地產也將步入更為明顯的恢復的狀態，從銷售的恢復並最終引發房地產投資的恢復。那麼一方面可以緩和市場對經濟的悲觀預期，另外信貸需求也會明顯的增加，而且隨著房地產銷售的回暖，與之相關的銷售例如傢俱，家電，裝修裝潢等都會有明顯的收益。一帶一路戰略的實施，都可能在中期內對中國經濟起來一定的正面作用，導致債券市場牛市的基礎徹底動搖。當然，有部分機構擔心房地產新政的效果的持續性，但是我們認為不管如何，短期內的效果肯定是較為明顯的，如果後期發現房地產市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。

　　【巨集觀】

　　迎接房地產市場的將是不同階段的切換，而非新週期的開始。一線城市房地產銷量預期會放量，下半年房地產投資好於上半年，小幅改善土地出讓金收入。

　　從3月份開始我們就一直提示市場關注可能的新一輪房貸政策，在3.11就釋出了《新一輪房貸新政會怎樣?》專題報告以及3.22的週報再次提示《房地產調控新政亟待出臺》，如今靴子終於落地了。

　　整體上，雙向政策均超出市場預期，不管是免稅交易的年限還是二手房的首套比例都是超出市場預期的。原來預期的普通房銷售免徵營業稅是從5年下調到3年，改善性二套房首付比例由60%下調至50%。

　　第一個問題：樓市新政為何聚焦二套房貸?

　　2014年放鬆限購的邊際效果在減弱。930政策之後房地產銷量的企穩回暖，從10月黃金週開始，房地產銷量開啟一輪向上行情，一直持續到12月的“暖冬”。 12月最後一週，30大中城市銷量高達595萬平方米，創下1998年以來新高，主要城市房地產庫存去化時間又反彈至降息前水平。限購政策鬆綁收效不佳已從一個側面表明，定位於增量擴容的託底政策疲態顯現。

　　經歷一輪房地產銷售的快速增長後，中國房地產存量主導的市場雛形已經顯現。2002-2012年間房地產市場高歌猛進，總銷售面積60多億平米。2010-2012年每年銷售面積大概10.5-11億平米，而2013年銷售面積達到13億平米，可能已經觸及中國房地產銷售的天花板，2014年12億平米。

　　2014年限購鬆動但託底力量不足，映射出中國房地產市場供需關係結構性拐點的來臨。供給端：中國房地產正逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接的轉換階段，目前一線和個別二線城市已是存量房主導的市場，大部分的需求釋放來自於以舊換新。因此，通過支援二手房交易環節加快流通，才能進一步形成對新房的改善性需求。需求端：人們對住房的需求正逐步由“房子”過渡到“家”的概念。新房、二手房、租賃、公寓等各種形態都是能夠滿足住房需求的不同業態，且更為強調居住屬性或家的屬性。因此，未來的房地產政策需要更加多元化，更有針對性，針對新房市場的調控將不再有適用性。

　　因此降低二套房首付比例及交易環節稅費是穩定改善性需求和迴歸常態化政策的應有之義。

　　第二個問題：樓市新政的巨集觀經濟影響會是什麼?

　　整體上房貸新政房地產調控政策逐步迴歸常態化後，迎接房地產市場的將是不同階段的切換，而非新週期的開始，短期的政策引發無限想象，但實際效果恐怕沒有預期得那麼大。

　　對地產銷量會有一定的提振作用，特別是在一線城市。

　　今年3月份房地產銷量有所回升，但從力度上講，並未出現預期中的“小陽春”。整個3月份，30個城市商品房日成交面積較1月下跌11%。這裡有可能購房者出於對政策的預期抑制了部分需求，預計這部分需求將在新政後得以釋放。信貸新政有可能使得區域分化更加顯著。從節後各項城市的成交量上已經表現得比較明顯，3月第四周一線城市成交量環比16.7%，三線城市則環比下降9.6%。房貸新政下就開發商而言，會利用此新政跑量去庫存的。

　　下半年投資的會比上半年好嗎?

　　2014年商品房銷售面積仍高達12億平方米，使得地產銷售向地產投資的傳導或將拉長。因此房地產開發投資增速的回升預計會在下半年有所體現，2014年房地產開發投資增速在10.5%，今年1-2月小幅回落0.1個百分點至10.4%，我們預計全年在8%左右。

　　政府土地出讓金收入銳減局面會有改觀麼?

　　土地出讓金是房地產銷售好轉的最後一環，我們預計本輪的放貸新政對地產銷量的回升會持續一段時間，因此待庫存下降之後，開發商的拿地積極性將會起來，我們上調對2015年全年土地出讓金增速的預測，由-14.1%上調至-5%。

　　商業銀行“深耕個貸”的支援力度會跟上麼?

　　通過我們一季度的信貸官調查可以明晰地看到商業銀行對按揭貸的支援，有部分銀行明確提出增加個貸餘額佔比的目標，個人貸款重點是拓展居民剛需和改善性住房、信用卡貸款等領域。因此預計放貸新增之後，商業銀行會積極配合。就政策而言拋開對房地產市場本身的刺激，信貸放鬆才是隱藏之後的深度內涵。

　　假如地產投資仍然下滑?政府還有託底政策麼?

　　如果房地產投資仍然延續下滑態勢，那麼預計還可能的託底政策可能為：加大基建專案的批覆、加快債務置換、提高置換規模、貨幣政策進一步適應性調整，如加大國開行的PSL等。