房地產基礎知識大全

　　房地產業是指;是以土地和建築物為經營物件，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。下面小編為大家整理了相關房地產基礎知識，希望大家喜歡。

　　房地產基礎知識

　　1、 房地產市場

　　一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場;

　　二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場;

　　三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。

　　2、 國土局

　　代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。

　　3、 商品房

　　是指開發商以市場地價取得土地使用權，進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

　　4、 開發商

　　專門從事房地產開發和經營的企業。

　　5、 代理商

　　經政府批准成立，從事房地產的諮詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委託代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業諮詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。

　　6、 土地型別

　　按其使用性質劃分為居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。

　　7、 土地使用年限

　　是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿後，如該綜土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用權可申請續用***經批准並補清地價後繼續使用***，如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用年限規定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地為50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年。

　　8、 土地使用費

　　土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。

　　9、 房地產產權

　　是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產和土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產專案銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但像屬於小區綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

　　10、 如何辦理產權

　　每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產權證後才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料檔案等先到房屋交易部門辦理契稅手續後，辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。

　　11、 房地產產權登記

　　指凡是在規定範圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權後，由房地產管理機關發給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，並確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、座標、形狀等進行記載，登記機關設定房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。

　　12、 產權證書

　　是指“房屋所有權證”和“土地所有權證”的二合為一，是房地產權的法律憑證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他想權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。

　　13、 商品房預售許可證

　　按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花***現樓不需要此證***。

　　14、 房地產買賣合同

　　是由國土局統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。

　　15、 房屋所有權

　　房屋的所有權為房屋的佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權***包括出售、出租、抵押、贈與、繼承***的總和。擁有了房屋的所有權就等於擁有了對該房屋在法律允許範圍內 的一切權利。

　　16、 房屋使用權

　　是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。

　　17、 銀行按揭

　　是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主會付一部分房款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢後，房屋所有權歸己。

　　18、 七通一平

　　是指上、下水通，排汙通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。

　　19、 公共維修基金

　　公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設施、裝置的維修養護基金。

　　20、 房屋買賣所需費用

　　***1***按揭手續費：

　　A、財產保險費：總房價款×1‰×貸款年限***其中1—5年為1‰，6—10年為0.8‰，11|—20年為0.6‰***。

　　B、抵押登記費+工本費：房屋90元/套，商業110元/間。

　　C、公證費：以借款人所申請貸款額為基數收取，1—3萬元***不含3萬元***收取100元;3—5萬元***不含5萬元***收取150元;5—10萬元***不含10萬元***收取200元;10—20萬元***不含20萬元***收取300元。

　　***2*** 辦證手續費

　　A、契稅：房屋按總房款的3%收取，商鋪按總金額的5.5%。

　　B、交易費：在房產大證時間一年以內的由開發商支付：房屋3元/㎡、商鋪房價的0.3%;在房產大證時間一年以外的開發商與客戶各承擔一半：房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。

　　***3*** 物業維修基金：

　　總房款的2.5%。

　　***4*** 配套費

　　包括電話、天然氣、有線電視、寬頻等設施的接入或初裝費用，具體收費辦法在物業交付時確定，為開發商代收代繳費用。

　　21、 房屋的結構形式

　　主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。

　　磚混結構：是指建築物中豎向承重結構的牆、柱等採用磚或砌塊砌築，柱、樑、樓板、屋面板、桁架等採用鋼筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。由於抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。

　　磚木結構：是指建築物中承重結構的牆、柱採用磚砌築或砌塊砌築，樓板結構、屋架用木結構而共同構成的房屋。

　　鋼筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、樑、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土製作，牆用磚或其它材料填充。這種結構抗震效能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，並且房間開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋富哦採用這種結構。其缺點是工藝比較複雜，建築造價較高。

　　22、 房屋的建築面積

　　是指按房屋建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和***即房屋的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積***，它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　23、 商品房銷售面積

　　商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建築面積***套內建築面積***與應分攤公用建築面積之和。即：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

　　24、 建築面積的計算規定

　　是建築物外圍面積的展開，是指建築物各層次外圍面積的總和。由於房屋使用要求、結構形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規則。國家根據房屋使用程度的不同，對房屋建築面積的測算制定可相應的規則。針對房屋建築物的主要規定有：

　　***1***作為永久性結構的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建築面積，多層房屋按各層建築面積的總和計算。

　　***2***建築物內所有永久性建築層高在2.2米以上的，包括房屋內的夾層、插層，技術層***即管道層，儲藏室等***和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建築面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的建築和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。

　　***3***穿過房屋的通道，房屋內的門廳，大廳均按一層計算建築面積;大廳內迴廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。

　　***4***樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進等均按房屋自然層計算面積。

　　***5***與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結構和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算;房屋之間無上蓋的架空通廊***天橋***不計算建築面積。

　　***6***有柱或有圍護結構的門廊，門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　***7***全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結構的外圍水平投影面積的一半計算。

　　***8***有伸縮的房屋，若在室內，伸縮縫計算面積。與室內不相通的房屋間的伸縮縫不計算建築面積。

　　***9***屬永久性結構有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　***10***突出房屋牆面的構件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕牆，垛，勒腳，臺階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建築面積。

　　以上規定基本上涵蓋可房屋所有建築面積，它是各面積計算的基礎。

　　25、 套內建築面積的計算

　　房屋為了滿足各種需要和結構上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內建築面積由三部分組成：

　　***1***套內使用面積：

　　A、臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和;

　　B、躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積;

　　C、不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。

　　***2***套內牆體面積：

　　新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆，以及外牆***包括山牆***，均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積;非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積;內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。

　　***3***陽臺建築面積：

　　A、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建築面積;

　　B、挑臺***底陽臺***按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;

　　C、凹陽臺按其交戰面積***含女兒牆牆體面積***的一半計入建築面積;

　　D、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。

　　綜上所述，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。