房地產開發成本構成介紹

　　任何事物的構成與產生都需要一定的成本，而房地產開發究竟要哪些成本呢?下面是小編帶來關於房地產開發成本構成的內容，希望能讓大家有所收穫!

　　房地產開發成本構成

　　1、土地費用

　　土地費用包括土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20-50%，並有進一步上升的趨勢。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要指專案開發的前期調研、策劃、規劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。

　　3、建築安裝工程費

　　建築安裝工程費是指房屋建設過程中所發生的建築工程費、裝置購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約佔整個成本的40%左右。

　　4、市政公共設施費用

　　市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋樑、自來水、汙水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施***如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等***和各種營利性的配套設施***如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點***等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該專案所佔比例較大，我國一般在10-20%左右。

　　5、管理費用

　　管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。

　　6、貸款利息

　　房地產因開發週期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發專案的大小，融資額度的多少有密切關係，所以佔成本構成比例相對不穩定。

　　7、稅費

　　稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費***營業稅，城市維護建設稅和教育費附加***，契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，專案繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

　　8、其他費用

　　其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

　　房地產開發成本明細

　　一、為取得土地開發使用權而發生的各項費用

　　1.政府地價及市政配套費

　　支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

　　2.合作款項

　　補償合作方地價、合作專案建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　3.紅線外市政設施費

　　紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。

　　4.拆遷補償費

　　有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償淨支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。

　　二、開發前期準備費***前期工程費***

　　指在取得土地開發權之後、專案開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

　　5.勘察設計費

　　***1*** 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。

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