房地產專案可行性研究報告

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　　怎麼寫?

　　專案申請報告通用文字

　　第一章 申報單位及專案概況

　　1、專案申報單位概況。包括專案申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資專案、現有生產能力等內容。

　　2、專案概況。包括擬建專案的建設背景、建設地點、主要建設內容和規模、產品和工程技術方案、主要裝置選型和配套工程、投資規模和資金籌措方案等內容。

　　第二章 發展規劃、產業政策和行業准入分析

　　1、發展規劃分析。擬建專案是否符合有關的國民經濟和社會發展總體規劃、專項規劃、區域規劃等要求，專案目標與規劃內容是否銜接和協調。

　　2、產業政策分析。擬建專案是否符合有關產業政策的要求。

　　3、行業准入分析。專案建設單位和擬建專案是否符合相關行業准入標準的規定。

　　第三章 資源開發及綜合利用分析

　　1、資源開發方案。資源開發類專案，包括對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水***力***、森林等資源的開發，應分析擬開發資源的可開發量、自然品質、賦存條件、開發價值等，評價是否符合資源綜合利用的要求。

　　2、資源利用方案。包括專案需要佔用的重要資源品種、數量及來源情況;多金屬、多用途化學元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源綜合利用方案;通過對單位生產能力主要資源消耗量指標的對比分析，評價資源利用效率的先程序度;分析評價專案建設是否會對地表***下***水等其它資源造成不利影響。

　　3、資源節約措施。闡述專案方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節約的主要措施方案。對擬建專案的資源消耗指標進行分析，闡述在提高資源利用效率、降低資源消耗等方面的主要措施，論證是否符合資源節約和有效利用的相關要求。

　　第四章 節能方案分析

　　1、用能標準和節能規範。闡述擬建專案所遵循的國家和地方的合理用能標準及節能設計規範。

　　2、能耗狀況和能耗指標分析。闡述專案所在地的能源供應狀況，分析擬建專案的能源消耗種類和數量。根據專案特點選擇計算各類能耗指標，與國際國內先進水平進行對比分析，闡述是否符合能耗准入標準的要求。

　　3、節能措施和節能效果分析。闡述擬建專案為了優化用能結構、滿足相關技術政策和設計標準而採用的主要節能降耗措施，對節能效果進行分析論證。

　　第五章 建設用地、徵地拆遷及移民安置分析

　　1、專案選址及用地方案。包括專案建設地點、佔地面積、土地利用狀況、佔用耕地情況等內容。分析專案選址是否會造成相關不利影響，如是否壓覆礦床和文物，是否有利於防洪和排澇，是否影響通航及軍事設施等。

　　2、土地利用合理性分析。分析擬建專案是否符合土地利用規劃要求，佔地規模是否合理，是否符合集約和有效使用土地的要求，耕地佔用補充方案是否可行等。

　　3、徵地拆遷和移民安置規劃方案。對擬建專案的徵地拆遷影響進行調查分析，依法提出拆遷補償的原則、範圍和方式，制定移民安置規劃方案，並對是否符合保障移民合法權益、滿足移民生存及發展需要等要求進行分析論證。

　　第六章 環境和生態影響分析

　　l、環境和生態現狀。包括專案場址的自然環境條件、現有汙染物情況、生態環境條件和環境容量狀況等。

　　2、生態環境影響分析。包括排放汙染物型別、排放量情況分析， 水土流失預測，對生態環境的影響因素和影響程度，對流域和區域環境及生態系統的綜合影響。

　　3、生態環境保護措施。按照有關環境保護、水土保持的政策法規要求，對可能造成的生態環境損害提出治理措施，對治理方案的可行性、治理效果進行分析論證。

　　4、地質災害影響分析。在地質災害易發區建設的專案和易誘發地質災害的專案，要闡述專案建設所在地的地質災害情況，分析擬建專案誘發地質災害的風險，提出防禦的對策和措施。

　　5、特殊環境影響。分析擬建專案對歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等可能造成的不利影響，並提出保護措施。

　　第七章 經濟影響分析

　　1、經濟費用效益或費用效果分析。從社會資源優化配置的角度，通過經濟費用效益或費用效果分析，評價擬建專案的經濟合理性。

　　2、行業影響分析。闡述行業現狀的基本情況以及企業在行業中所處地位，分析擬建專案對所在行業及關聯產業發展的影響，並對是否可能導致壟斷等進行論證。

　　3、區域經濟影響分析。對於區域經濟可能產生重大影響的專案，應從區域經濟發展、產業空間佈局、當地財政收支、社會收入分配、市場競爭結構等角度進行分析論證。

　　4、巨集觀經濟影響分析。投資規模巨大、對國民經濟有重大影響的專案，應進行巨集觀經濟影響分析。涉及國家經濟安全的專案，應分析擬建專案對經濟安全的影響，提出維護經濟安全的措施。

　　第八章 社會影響分析

　　1、社會影響效果分析。闡述擬建專案的建設及運營活動對專案所在地可能產生的社會影響和社會效益。

　　2、社會適應性分析。分析擬建專案能否為當地的社會環境、人文條件所接納，評價該專案與當地社會環境的相互適應性。

　　3、社會風險及對策分析。針對專案建設所涉及的各種社會因素進行社會風險分析，提出協調專案與當地社會關係、規避社會風險、促進專案順利實施的措施方案。

　　國家發展改革委關於釋出專案申請報告

　　通用文字的通知

　　附件二

　　關於《專案申請報告通用文字》的說明

　　一、編寫專案申請報告通用文字的主要目的

　　為貫徹落實投資體制改革精神，進一步完善企業投資專案核准制，幫助和指導企業開展專案申請報告的編寫工作，規範專案核准機關對企業投資專案的核準行為，根據《中華人民共和國行政許可法》、《國務院關於投資體制改革的決定》、《企業投資專案核准暫行辦法》、《外商投資專案核准暫行管理辦法》和《國際金融組織和外國政府貸款投資專案管理暫行辦法》等規定，特編寫專案申請報告通用文字，供有關方面借鑑和參考。

　　專案申請報告通用文字是對專案申請報告編寫內容及深度的一般要求。企業在編寫具體專案的申請報告時，可結合專案自身的實際情況，對通用文字中所要求的內容進行適當調整;如果擬建專案不涉及其中有關內容，可以在說明情況後不再進行詳細論證。為了更好地適應不同行業的具體情況和要求，國家發展改革委將在通用本的基礎上，逐步制定特定行業的專案申請報告文字。行業本將充分反映不同行業的特殊情況，並根據工作需要對通用本的內容進行適當增減。

　　二、專案申請報告的性質及研究思路

　　按照投資體制改革的要求，政府不再審批企業投資專案的可行性研究報告，專案的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等都由企業自主決策。儘管不需再報政府審批，但為了防止和減少投資失誤、保證投資效益，企業在進行自主決策時，仍應編制可行性研究報告，對上述內容進行分析論證，作為投資決策的重要依據。因此，投資體制改革之後，可行性研究報告的主要功能是滿足企業自主投資決策的需要，其內容和深度可由企業根據決策需要和專案情況相應確定。

　　專案申請報告，是企業投資建設應報政府核准的專案時，為獲得專案核准機關對擬建專案的行政許可，按核准要求報送的專案論證報告。專案申請報告應重點闡述專案的外部性、公共性等事項，包括維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公眾利益、防止出現壟斷等內容。編寫專案申請報告時，應根據政府公共管理的要求，對擬建專案從規劃佈局、資源利用、徵地移民、生態環境、經濟和社會影響等方面進行綜合論證，為有關部門對企業投資專案進行核准提供依據。至於專案的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等內容，不必在專案申請報告中進行詳細分析和論證。

　　三、“申報單位及專案概況”的編寫說明

　　全面瞭解和掌握專案申報單位及擬建專案的基本情況，是專案核准機關對擬建專案進行分析評價以決定是否予以核准的前提和基礎。如果不能充分了解有關情況，就難以做出正確的核準決定。因此，對專案申報單位及擬建專案基本情況的介紹，在專案申請報告的編寫中佔有非常重要的地位。

　　通過對專案申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資專案情況和現有生產能力等內容的闡述，為專案核准機關分析判斷專案申報單位是否具備承擔擬建專案的資格、是否符合有關的市場準入條件等提供依據。

　　通過對專案的建設背景、建設地點、主要建設內容和規模、產品和工程技術方案、主要裝置選型和配套工程、投資規模和資金籌措方案等內容的闡述，為專案核准機關對擬建專案的相關核准事項進行分析、評價奠定基礎和前提。

　　四、“發展規劃、產業政策和行業准入分析”的編寫說明

　　發展規劃、產業政策和行業准入標準等，是加強和改善巨集觀調控的重要手段，是核准企業投資專案的重要依據。本章編寫的主要目的，是從發展規劃、產業政策及行業准入的角度，論證專案建設的目標及功能定位是否合理，是否符合與專案相關的各類規劃要求，是否符合相關法律法規、巨集觀調控政策、產業政策等規定，是否滿足行業准入標準、優化重大布局等要求。

　　在發展規劃方面，應闡述國民經濟和社會發展總體規劃、區域規劃、城市總體規劃、城鎮體系規劃、行業發展規劃等各類規劃中與擬建專案密切相關的內容，對擬建專案是否符合相關規劃的要求、專案建設目標與規劃內容是否銜接和協調等進行分析論證。

　　在產業政策方面，闡述與擬建專案相關的產業結構調整、產業發展方向、產業空間佈局、產業技術政策等內容，分析擬建專案的工程技術方案、產品方案等是否符合有關產業政策、法律法規的要求，如貫徹國家技術裝備政策提高自主創新能力的情況等。

　　在行業准入方面，闡述與擬建專案相關的行業准入政策、准入標準等內容，分析評價專案建設單位和擬建專案是否符合相關規定。

　　五、“資源開發及綜合利用分析”的編寫說明

　　合理開發並有效利用資源，是貫徹落實科學發展觀的重要內容。對於開發和利用重要資源的企業投資專案，要從建設節約型社會、發展迴圈經濟等角度，對資源開發、利用的合理性和有效性進行分析論證。

　　對於資源開發類專案，要闡述資源儲量和品質勘探情況，論述擬開發資源的可開發量、自然品質、賦存條件、開發價值等，分析評價專案建設方案是否符合有關資源開發利用的可持續發展戰略要求，是否符合保護資源環境的政策規定，是否符合資源開發總體規劃及綜合利用的相關要求。在資源開發方案的分析評價中，應重視對資源開發的規模效益和使用效率分析，限制盲目開發，避免資源開採中的浪費現象;分析擬採用的開採裝置和技術方案是否符合提高資源開發利用效率的要求;評價資源開發方案是否符合改善資源環境及促進相關產業發展的政策要求。

　　對於需要佔用重要資源的建設專案，應闡述專案需要佔用的資源品種和數量，提出資源供應方案;涉及多金屬、多用途化學元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等情況的，應根據資源特徵提出合理的綜合利用方案，做到物盡其用;通過單位生產能力主要資源消耗量、資源迴圈再生利用率等指標的國內外先進水平對比分析，評價擬建專案資源利用效率的先進性和合理性;分析評價資源綜合利用方案是否符合發展迴圈經濟、建設節約型社會的要求;分析資源利用是否會對地表***下***水等其它資源造成不利影響，以提高資源利用綜合效率。

　　在資源利用分析中，應對資源節約措施進行分析評價。本章主要闡述專案方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節約的主要措施方案，並對其進行分析評價。有關節能的分析評價設專章單獨闡述。

　　對於耗水量大或嚴重依賴水資源的建設專案，以及涉及主要金屬礦、非金屬礦開發利用的建設專案，應對節水措施及相應的金屬礦、非金屬礦等原材料節約方案進行專題論證，分析擬建專案的資源消耗指標，闡述工程建設方案是否符合資源節約綜合利用政策及相關專項規劃的要求，就如何提高資源利用效率、降低資源消耗提出對策措施。

　　六、“節能方案分析”的編寫說明

　　能源是制約我國經濟社會發展的重要因素。解決能源問題的根本出路是堅持開發與節約並舉、節約優先的方針，大力推進節能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環境壓力，保障經濟安全，實現可持續發展，必須按照科學發展觀的要求，對企業投資涉及能源消耗的重大專案, 尤其是鋼鐵、有色、煤炭、電力、石油石化、化工、建材等重點耗能行業及高耗能企業投資建設的專案，應重視從節能的角度進行核准，企業上報的專案申請報告應包括節能方案分析的相關內容。

　　用能標準和節能規範，應闡述專案所屬行業及地區對節能降耗的相關規定，專案方案應遵循的國家和地方有關合理用能標準，以及節能設計規範。評價所採用的標準及規範是否充分考慮到行業及專案所在地區的特殊要求，是否全面和適宜。

　　能耗狀況和能耗指標分析。應闡述專案所在地的能源供應狀況，專案方案所採用的工藝技術、裝置方案和工程方案對各類能源的消耗種類和數量，是否按照規範標準進行設計。應根據專案特點，選擇計算單位產品產量能耗、萬元產值能耗、單位建築面積能耗、主要工序能耗等指標，並與國際國內先進水平進行對比分析，就是否符合國家規定的能耗准入標準進行闡述。

　　節能措施和節能效果分析。應根據國家有關節能工程實施方案及其他相關政策法規要求，分析專案方案在節能降耗方面存在的主要障礙，在優化用能結構、滿足相關技術政策、設計標準及產業政策等方面所採取的節能降耗具體措施，並對節能效果進行分析論證。

　　七、“建設用地、徵地拆遷及移民安置分析”的編寫說明

　　土地是極其寶貴的稀缺資源，節約土地是我國的基本國策。專案選址和土地利用應嚴格貫徹國家有關土地管理的法律法規，切實做到依法、科學、合理、節約用地。因專案建設而導致的徵地拆遷和移民安置人口，是專案建設中易受損害的社會群體。為有效使用土地資源，保障受徵地拆遷影響的公眾利益，應制定專案建設用地、徵地拆遷及移民安置規劃方案，並進行分析評價。

　　專案選址和用地方案，應闡述專案建設地點、場址土地權屬類別、佔地面積、土地利用狀況、佔用耕地情況、取得土地方式等內容，為專案用地的合理性分析和制定徵地拆遷及移民安置規劃方案提供背景依據。在選擇專案場址時，還應考慮專案建設是否會對相關方面造成不利

　　影響，對擬建專案是否壓覆礦床和文物、是否影響防洪和排澇、是否影響通航、是否影響軍事設施安全等進行分析論證，並提出解決方案。

　　土地利用合理性分析，應分析評價專案建設用地是否符合土地利用規劃要求，佔地規模是否合理，是否符合保護耕地的要求，耕地佔用補充方案是否可行，是否符合因地制宜、集約用地、少佔耕地、減少拆遷移民的原則，是否符合有關土地管理的政策法規的要求。

　　如果因專案建設用地需要進行徵地拆遷，則應根據專案建設方案和土地利用方案，進行徵地拆遷影響的相關調查分析，依法制定徵地拆遷和移民安置規劃方案。要簡述徵地拆遷和移民安置規劃方案提出的主要依據，說明徵地拆遷的範圍及其確定的依據、原則和標準;提出專案影響人口和實物指標的調查結果，分析實物指標的合理性;說明移民生產安置、搬遷安置、收入恢復和就業重建規劃方案的主要內容，並對方案的可行性進行分析評價;說明徵地拆遷和移民安置補償費用編制的依據和相關補償政策;闡述地方政府對移民安置規劃、補償標準的意見。

　　八、“環境和生態影響分析”的編寫說明

　　為保護生態環境和自然文化遺產，維護公共利益，對於可能對環境產生重要影響的企業投資專案，應從防治汙染、保護生態環境等角度進行環境和生態影響的分析評價，確保生態環境和自然文化遺產在專案建設和運營過程中得到有效保護，並避免出現由於專案建設實施而引發的地質災害等問題。

　　環境和生態現狀。應通過闡述專案場址的自然環境條件、現有汙染物情況、生態環境條件、特殊環境條件及環境容量狀況等基本情況，為擬建專案的環境和生態影響分析提供依據。

　　擬建專案對生態環境的影響。應分析擬建專案在工程建設和投入運營過程中對環境可能產生的破壞因素以及對環境的影響程度，包括廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵和其他廢棄物的排放數量，水土流失情況，對地形、地貌、植被及整個流域和區域環境及生態系統的綜合影響等。

　　生態環境保護措施的分析。應從減少汙染排放、防止水土流失、強化汙染治理、促進清潔生產、保持生態環境可持續能力的角度，按照國家有關環境保護、水土保持的政策法規要求，對專案實施可能造成的生態環境損害提出保護措施，對環境影響治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果進行分析評價。治理措施方案的制定，應反映不同汙染源和汙染排放物及其他環境影響因素的性質特點，所採用的技術和裝置應滿足先進性、適用性、可靠性等要求;環境治理方案應符合發展迴圈經濟的要求，對專案產生的廢氣、廢水、固體廢棄物等，提出回收處理和再利用方案;汙染治理效果應能滿足達標排放的有關要求。涉及水土保持的建設專案，還應包括水土保持方案的內容。

　　對於建設在地質災害易發區內或可能誘發地質災害的專案，應結合工程技術方案及場址佈局情況，分析專案建設誘發地質災害的可能性及規避對策。通過工程實施可能誘發的地質災害分析，評價專案實施可能導致的公共安全問題，是否會對專案建設地的公眾利益產生重大不利影響。對依照國家有關規定需要編制的建設專案地質災害及地震安全評價檔案的主要內容，進行簡要描述。

　　對於歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等特殊環境，應分析專案建設可能產生的影響，研究論證影響因素、影響程度，提出保護措施，並論證保護措施的可行性。

　　九、“經濟影響分析”的編寫說明

　　企業投資專案的財務評價，主要是進行財務盈利能力和債務清償能力分析。而經濟影響分析，則是對投資專案所耗費的社會資源及其產生的經濟效果進行論證，分析專案對行業發展、區域和巨集觀經濟的影響，從而判斷擬建專案的經濟合理性。

　　對於產出物不具備實物形態且明顯涉及公眾利益的無形產品專案，如水利水電、交通運輸、市政建設、醫療衛生等公共基礎設施專案，以及具有明顯外部性影響的有形產品專案，如汙染嚴重的工業產品專案，應進行經濟費用效益或費用效果分析，對社會為專案的建設實施和運營所付出的各類費用以及專案所產生的各種效益，進行全面地識別和評價如果專案的經濟費用和效益能夠進行貨幣量化，應編制經濟費用效益流量表，計算經濟淨現值ENPV、經濟內部效益率ElRR等經濟評價指標評價專案投資的經濟合理性。對於產出效果難以進行貨幣量化的專案，應儘可能地採用非貨幣的量綱進行量化，採用費用效果分析的方法分析評價專案建設的經濟合理性。難以進行量化分析的，應進行定性分析描述。

　　對於在行業內具有重要地位、影響行業未來發展的重大投資專案，應進行行業影響分析，評價擬建專案對所在行業及關聯產業發展的影響包括產業結構調整、行業技術進步、行業競爭格局等主要內容，特別要對是否可能形成行業壟斷進行分析評價。

　　對區域經濟可能產生重大影響的專案，應進行區域經濟影響分析，重點分析專案對區域經濟發展、產業空間佈局、當地財政收支、社會收入分配、市場競爭結構等方面的影響，為分析投資專案與區域經濟發展的關聯性及融合程度提供依據。

　　對於投資規模巨大、可能對國民經濟產生重大影響的基礎設施、科技創新、戰略性資源開發等專案，應從國民經濟整體發展角度，進行巨集觀經濟影響分析，如對國家產業結構調整和升級、重大產業佈局、重要產業的國際競爭力以及區域之間協調發展的影響分析等。

　　對於涉及國家經濟安全的重大專案，應從維護國家利益、保證國家產業發展及經濟執行免受侵害的角度，結合資源、技術、資金、市場等方面的分析，進行投資專案的經濟安全分析。內容包括：⑴產業技術安全，分析專案採用的關鍵技術是否受制於人，是否擁有自主智慧財產權，在技術壁壘方面的風險等;⑵資源供應安全，闡述專案所需要的重要資源來源，分析該資源受國際市場供求格局和價格變化的影響情況，以及現有壟斷格局、運輸線路安全保障等問題;⑶資本控制安全，分析專案的股權控制結構，中方資本對關鍵產業的資本控制能力，是否存在外資的不適當進入可能造成的壟斷、不正當競爭等風險;⑷產業成長安全，結合我國相關產業發展現狀，分析擬建專案是否有利於推動國家相關產業成長、提升國際競爭力、規避產業成長風險;⑸市場環境安全，分析國外為了保護本地市場，採用反傾銷等貿易救濟措施和智慧財產權保護、技術性貿易壁壘等手段，對擬建專案相關產業發展設定障礙的情況;分析國際市場對相關產業生存環境的影響。

　　十、“社會影響分析”的編寫說明

　　對於因徵地拆遷等可能產生重要社會影響的專案，以及扶貧、區域綜合開發、文化教育、公共衛生等具有明顯社會發展目標的專案，應從維護公共利益、構建和諧社會、落實以人為本的科學發展觀等角度，進行社會影響分析評價。

　　社會影響效果分析，應闡述與專案建設實施相關的社會經濟調查內容及主要結論，分析專案所產生的社會影響效果的種類、範圍、涉及的主要社會組織和群體等。重點闡述：⑴社會影響區域範圍的界定。社會評價的區域範圍應能涵蓋所有潛在影響的社會因素，不應受行政區劃等因素的限制;⑵影響區域內受專案影響的機構和人群的識別，包括各類直接或間接受益群體，也包括可能受到潛在負面影響的群體;⑶分析專案可能導致的各種社會影響效果，包括直接影響效果和間接影響效果，如增加就業、社會保障、勞動力培訓、衛生保健、社群服務等，並分析哪些是主要影響效果，哪些是次要影響效果。

　　社會適應性分析，應確定專案的主要利益相關者，分析利益相關者的需求，研究目標人群對專案建設內容的認可和接受程度，評價各利益相關者的重要性和影響力，闡述各利益相關者參與專案方案確定、實施管理和監測評價的措施方案，以提高當地居民等利益相關者對專案的支援程度，確保擬建專案能夠為當地社會環境、人文條件所接納，提高擬建專案與當地社會環境的相互適應性。

　　社會風險及對策分析，應在確認專案有負面社會影響的情況下，提出協調專案與當地的社會關係，避免專案投資建設或運營管理過程中可能存在的衝突和各種潛在社會風險，解決相關社會問題，減輕負面社會影響的措施方案。

　　十一、關於利用外資專案申請報告的編寫

　　外商投資專案申請報告的編寫，按照《外商投資專案核准暫行管理辦法》的規定，除遵循專案申請報告通用文字的一般要求外，在專案概況介紹中還應包括經營期限、產品目標市場、計劃用工人數、涉及的公共產品或服務價格、出資方式、需要進口的裝置及金額等內容，以滿足專案核准機關對市場準入、資本專案管理等事項進行核准的需要。

　　對於外商併購境內企業專案，如不涉及擴大生產及投資規模，不新佔用土地、能源和資源消耗，不形成對生態和環境新的影響，其專案申請報告可以適當簡化，但應重點論述以下內容：境內企業情況***包括企業現狀、財務狀況、資產評估和確認情況，併購目的和選擇外商情況等***;外商情況***包括近三年企業財務狀況、在中國大陸投資情況及擁有實際控制權的同行業企業產品或服務的市場佔有率、公司業績等***;併購安排***包括職工安排、原企業債權債務處置***;併購後企業的經營方式、經營範圍和股權結構;融資方案;中方通過併購所得收入的使用安排;有關法律規章要求的其他內容。

　　借用國際金融組織和外國政府貸款的專案申請報告的編寫，按照《國際金融組織和外國政府貸款投資專案管理暫行辦法》的規定，除遵循專案申請報告通用文字的一般要求外，在專案概況介紹中還應包括國外借款類別或國別、貸款規模、貸款用途、還款方案、申報情況等內容，以滿足專案核准機關對外債管理等事項進行核准的需要。