物業管理案例總結

　　隨著我國城市化水平的高速發展,享受舒適安全的居住環境、熱情周到的物業服務成為人們對居所普遍的要求。下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　篇一

　　2000年1月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由於天氣寒冷出現結冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節脫位。

　　徐某摔傷當天，該廠房的物業管理單位派人員前去探望。徐某要求物業公司對此事承擔責任，物業公司認為沒有義務承擔，雙方各執已見，因次起訴至法院。

　　法院判決：

　　法院經審理認為：原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，也應看到臺階上有結冰，並應當預見到滑冰的危險性，故應對摔傷的行為負主要責任。

　　但被告作為廠房的物業管理單位應對物業公共配套設施完好起保養維修的責任，在接到廠房漏水報修通知後，理應及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據，發現結冰後未及時清除或積極的防範措施，故對原告滑倒致傷應承擔一定的責任。

　　案例分析：

　　一、被告物業管理單位的行為符合侵害生命健康權的民事責任構成要件，應承擔侵權的民事責任。

　　第一：物業管理單位的行為具有違法性。《上海市居住物業管理條例》第十二條規定："物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好，環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全。發現住宅的共用部位、共用設施或者公共設施損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理服務公司的約定進行維修。"可見，本案被告作為物業管理單位，有法定義務立即採取保護措施。

　　第二：產生了損害原告生命健康權的後果。

　　第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關係。

　　第四：被告物業管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業管理單位負有保障物業使用方便、安全的義務，這種義務應屬專業管理人應盡的特別注意義務。

　　二、原告有過錯，應對自身傷害承擔主要責任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現在以下三個方面：

　　第一，廠房外側電梯系載貨電梯是該廠房內所有職工應知的，原告作為公司員工，上下班應走人行通道。原告不願登樓梯，執意乘載貨電梯，主觀上存在故意。

　　第二，原告應當看到臺階上有結冰，從安全起見，原告應走人行通道，其主觀上有過失。

　　第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。

　　《中華人民共和國民法通則》第一百三十一條規定："受害人對於損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。"據此，原告應當對自己的過錯行為承擔主要責任。被告物業管理單位雖未及時修理、清除結冰或採取積極的防護措施，但已盡到了及時警示和告知的義務，應當減輕其賠償責任。

　　2、客戶欠租 物管應該怎麼做

　　案情介紹：

　　某高階商務辦公樓內有一本地公司--A公司，其業務並未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步發展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔，一年多以後，欠租的情形出現了。物業管理部門發出在指定的期限內，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不採取必要措施中止部分服務的通知，A公司對此未做出任何反應，也沒有能力做出反應。期限到了，物業管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 隨後A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業管理部門侵犯了他們的權利，遂雙方引起糾紛。

　　點評：

　　1、物業專案在招租招商過程中，要對租戶的商業信譽及其行業前景做出適當的調研，儘可能避免可能出現的風險。

　　2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據1998年建設部《關於物業轉讓、租賃的管理準則》規定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效迴應，則以書面形式說明期限，並採取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，並且可以把出現後遺症的可能性降至最低。

　　3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質地較為優良"的公司或對整個專案較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當的寬限和減免，在對這類公司採取處理措施時一般應適當留出餘地。

　　4、對欠租租戶採取措施的基礎是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文字的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師稽核，但僅僅通過律師稽核是不夠的，如果有條件，最好能夠徵詢一下物業管理專家們的意見。

　　篇二

　　案例分析作為管理學的一個重要研究方法，能起到其他研究方法起不到的獨特作用。那就是簡單、明白，以及強烈的參照效應。因為案例就是現實生活中發生的，也許就是我們身邊看到、甚至經歷的事件，對案例發生的背景、產生原因、癥結所在、處理結果進行剖析，能給人以非常直觀的理解，對物業管理實務操作有直接的借鑑意義。也正是為了達到這一目的，本書在案例選擇上堅持全面性、典型性、適應性、真實性四個原則：

　　一、全面性

　　物業管理領域的多糾紛性和現實糾紛的嚴重程度，表明物業管理領域的方方面面都有糾紛存在。因此，在案例選擇上本書堅持了全面性原則，對物業管理機構設定、物業管理制度、管理模式、招投標管理、物業管理公司的內部管理、財務管理、安全管理、設施管理、環境規劃與管理及物業管理與社群管理的銜接等各個方面選擇案例進行全方位分析，基本涵蓋了物業管理的各個環節內容。對每一部分內容都用若干案例進行分析、研究、總結，體現了物業管理體系的完整性。

　　二、典型性

　　案例分析方法要求案例選擇必須具有典型性，否則就沒有普遍的借鑑意義。如果選擇一個特例進行分析，這一特殊事例在現實中很難遇到，那案例分析就沒有了實際意義。因此，為提高物業管理案例分析的借鑑作用，擴大其使用面，本書在案例選擇上堅持了典型性原則。選取那些各地物業管理中經常發生、容易發生的糾紛及發生糾紛後比較難處理、雙方矛盾比較激烈的案例作為評析的靶子。在案例選擇型別上，既有物業管理中出現糾紛的負面案例，也有物業管理中的典型經驗;既涉及比較棘手的法律問題的衝突糾紛，也有地方出臺的規範檔案。這樣做的目的是為揭示物業管理糾紛根源，展示物業管理的先進做法，給物業管理學習者和使用者提供指導。

　　三、適應性

　　鑑於中國國情和物業管理的發展歷史不長，本書在選擇案例上堅持了適應性原則。適應性體現在三個方面：適應國情、適應物業管理企業和業主狀況、適應中國目前的法律環境和人文環境。鑑於中國物業管理髮展歷史短，物業管理相關法律、法規還處於建設和待完善階段，物業管理企業與業主對物業管理的認識還有待於提高等現狀，所以，本收沒有大量選擇國外先進的物業管理案例進行分析。國外先進的物業管理經驗雖然代表了一種發展趨勢，但相對於我國目前的狀況而言，借鑑的可操作性不強。

　　四、真實性

　　本書選取的案例絕大多數來自各媒體披露的發生在各地小區的真實事例，沒有虛構成分。案例選擇堅持真實原則，一方面說明在物業管理領域，的確存在諸多問題和有待完善的方面，表明了問題的嚴重性;另一方面，選擇真實的案例就是為使用者提供重要的參考，提高研究的可操作性。

　　篇三

　　案情介紹:

　　某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發現三樓公用洗手盆周邊牆面、地面濺有不少汙水，丟有不少塑料袋，併發出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些汙水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。

　　這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設施***不是自己的孩子不心疼，這是許多人不愛護公共設施的心理動因***，就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過汙水的塑料袋向洗手盆潑去。

　　就此問題，管理處主管上門找該店老闆溝通，沒用多說，老闆就表明態度，馬上整改，保證汙水直接倒在洗手盆內，將塑料袋棄置於垃圾桶內。

　　但以後一段時間，情況依舊未變。管理處主管於是又再次登門，找到該店老闆。這次老闆態度大變，質問："你們不讓我把汙水倒在那裡，那你說倒在哪裡才對?"主管解釋說"並不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環境衛生狀況不好，大家都要受到影響。"老闆不等主管說完就頭一搖："那我不管!"結果，碰了一個不軟不硬的釘子。

　　此路不通，就另闢蹊徑***一個好的物業管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什麼事情也辦不成***。管理處考慮到這家店鋪內缺少排水系統，確有不便，隨後買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪裡。向老闆提出，請他們在店內將汙水與塑料袋分置塑料桶裡，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老闆開始還很不耐煩，可看到管理處態度誠懇，服務周到，真正為業主、租戶辦事，便轉陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就佈置店鋪員工進行整改。從此以後，該店亂倒贓物的事再也沒有發生過。

　　點評：

　　現在相當一部分人對物業管理公司只認可服務，不認可管理。彷彿物業公司一說管理，就是想凌駕於客戶之上似的。其實管理也是服務，像處理類似事情能說不是管理嗎?像類似的事情不去大膽管理行嗎?當然管理可以高於服務之中。

　　4、業主在小區道路上摔倒 狀告物業公司

　　案情介紹:

　　小區內一號樓405室的李老太在雪後出門，在小區的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發現後立即將李老太送進醫院。

　　經診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術置換股骨頭，手術後李老太提出：她是在小區內跌倒的，因為自己每月都交物業管理費，其中包括了小區道路的公攤，那麼，她在小區道路上跌傷的醫療費用及精神損失費用應由物業管理公司承擔。

　　幾經交涉，物業公司未做承擔，李老太一紙訴狀將物業公司推上法庭。

　　審理：

　　物業公司沒有義務承擔李老太醫療費及精神損失費。

　　點評：

　　案例涉及小區內發生個人原因引起的意外傷害問題。

　　1、《中華人民共和國價格管理條例》是物業公司收費的依據，其中住宅小區公共性服務中包括了小區道路的綠化管理費，李老太所交物業管理費中的公攤是屬於正常的收費範圍。

　　《民法通則》，民法細則中明文規定：凡因個人原因引起的意外傷害***除工作範圍內***其責任自負。

　　3、李老太雖在小區內道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區步行街積雪已打掃過，物業公司的本職工作沒有延誤，"雪後路滑，請當心!"的警示牌在小區步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成，與物業公司沒有直接責任關係。

　　4、物業公司可以在多方面關心李老太，但沒有權力和義務為其支付醫療費和精神損失費。

　　5、尊重業主，從記住姓名開始

　　案例介紹：

　　某開發區內十幾個通用廠房長區的物業管理費收繳率參差不齊。年終總結時，公司領導請收費率達96%的某通用廠房廠區的管理員介紹經驗，該管理員說了這樣一個事：小區內有十幾家業戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時拉下了臉，："看不起我們小公司啊!"此後一連幾個月都拖繳物業管理費。

　　管理員從此吸取教訓，把廠區內十幾家業戶、近百位"要員"***上自總經理，下至與物業公司有關的一些部門總管、經辦人***的姓名都背得滾瓜爛熟。後來，有個新公司進場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業?quot;要員"的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱讚物業管理到位。

　　點評：

　　物業管理服務有很多口號，諸如"以人為本"、"客戶就是上帝"等，其精髓是對業主要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的服務，使業主得到受尊重的滿足，是物業管理的一門學問。該案例中的管理員吸取了搞錯業戶姓名的教訓，事後不僅記住公司名稱、總經理的姓名，也記住了與物業管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業管理處處都有文章可做。

　　6、沒有簽訂物管服務合同 業主該不該支付物業管理費

　　案情介紹:

　　小區部分業主以A物業管理公司***以下簡稱A公司***沒有與業主或開發商簽訂物業管理合同為由拒絕支付物業管理費。

　　A公司認為自己是經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理服務的。雖然開發商未與其簽訂物業管理合同，後小區業主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業管理服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區前，A公司實際進行了物業管理服務，有權收取物業管理費和滯納金。

　　業主卻認為：開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權利義務關係，因此A公司的訴訟主體資格不符;根據《上海市居住物業管理條例》第25條第2款規定，可以不支付物業管理費，請求法院駁回其起訴。

　　一審判決結果：

　　一審法院根據《上海市居住物業管理條例》第24條第1款和第54條第2款規定，判決業主支付物業管理費和滯納金。

　　業主不服上述判決，提起上訴。業主根據《上海市居住物業管理條例》第3條第4款規定"本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委託，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。"

　　18條第2款也強調物業管理企業接受委託從事物業管理服務，應當簽訂"物業管理服務合同"。就是說，進行物業管理服務必須簽訂合同。

　　且《合同法》第10條第2款也明文規定"法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。"因此A公司的行為屬無合同管理，或"自行提供服務"。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業管理服務於法無據，對業主也不具有約束力。因此業主不付物業管理費和滯納金也於法有據。

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