物業管理條例細則武漢

　　《物業管理條例》對物業管理合同違約救濟中的主體規定不夠明確,應加以完善;尤其應明確業主委員會的訴訟資格。下面由小編為大家整理的武漢物業管理條例細則，希望大家喜歡。

　　***2010年6月23日武漢市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過 2010年7月30日湖北省第十一屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批准***下面是小編為您精心整理的有關最新版《武漢市物業管理條例》全文內容，僅供大家參考。

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用於本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條　本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、裝置和場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施裝置和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業服務企業，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。

　　第四條　市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協同實施本條例。

　　街道辦事處、鄉***鎮***人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社群管理、社群服務的關係。

　　武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅遊風景區管理委員會按照本條例關於區人民政府及其有關部門管理職責的規定，負責各自管理範圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章　新建物業與前期物業管理

　　第一節　物業管理區域

　　第五條　物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便於管理的原則，並考慮物業共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，按照下列標準執行：

　　***一***以建設專案《國有土地使用證》宗地圖用地範圍線為準，一個專案視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便於管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

　　***二***分期建設專案或者兩個以上單位開發建設的專案，其配套設施裝置共用的，劃分為一個物業管理區域;

　　***三***已建成、共用設施裝置比較齊全、相對集中的專案，劃分為一個物業管理區域。

　　第六條　開發建設單位應當在取得建設工程規劃許可證後三十日內，按照本條例第五條規定劃分物業管理區域，並將劃分方案報送區房屋主管部門;區房屋主管部門認為符合第五條規定要求的，予以備案並在有關圖紙上予以註記。

　　開發建設單位應當在物業銷售前將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。

　　老舊城區沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉***鎮***人民政府、社群居民委員會徵求業主意見後，確定物業管理區域，並報區房屋主管部門備案。

　　第二節　附屬設施裝置的配置

　　第七條　新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規範的要求執行;沒有規定的，配置物業服務用房的建築面積不低於建設工程規劃許可證載明的房屋總建築面積的千分之二，並不少於八十平方米，其中業主委員會議事活動用房建築面積不少於十五平方米。

　　物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，並且具備辦理房地產權屬登記的條件。

　　開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應當註明物業服務用房的具體位置。

　　物業服務用房屬於全體業主共有，專用於物業管理服務工作。

　　第八條　新建物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防範、消防、環衛、郵政、通訊等設施裝置的配置應當符合物業使用的基本條件。

　　第九條　新建物業內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規範的規定核定。

　　第三節　前期物業管理

　　第十條　住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位，應當按照國家及本市相關規定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，並與之簽訂前期物業服務合同。

　　有下列情形之一的，經物業所在地區房屋主管部門批准，可以採取協議方式選聘物業服務企業：

　　***一***投標人少於三人;

　　***二***多層物業總建築面積少於五萬平方米，或者單棟高層***含小高層***物業總建築面積少於三萬平方米，或者多層、高層混合物業總建築面積少於四萬平方米。

　　招標人應當在釋出招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標檔案等有關資料，向物業所在地區房屋主管部門備案。

　　第十一條　開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業服務合同約定的內容，並明確物業管理區域內屬於全體業主共有共用的配套設施裝置。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第十二條　房屋交付使用前***含當月***所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用後所發生的物業服務費用,由業主承擔，但房屋交付後一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。

　　房屋通過竣工驗收達到交付條件，業主收到書面交付通知並辦理完相應手續的，即為交付;業主收到書面交付通知後一個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。

　　第十三條　開發建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理規約併到區房屋主管部門備案。物業買受人在與開發建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第四節　新建物業的交付使用

　　第十四條　新建物業交付使用前，開發建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續，並提供建設專案竣工驗收檔案以及符合法律、法規、規章規定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關檔案、資料。

　　第十五條　開發建設單位在與前期物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當向區房屋主管部門和前期物業服務企業移交下列資料：

　　***一***竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　***二***設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***三***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***四***業主名冊;

　　***五***物業管理必需的其他資料。

　　區房屋主管部門、前期物業服務企業應當接受前款規定的資料，並妥善保管。前期物業服務合同終止時,前期物業服務企業應當將上述資料移交給業主委員會。

　　業主有權查閱開發建設單位向區房屋主管部門、物業服務企業移交的資料。

　　第三章　業主、業主大會及業主委員會

　　第一節　業　主

　　第十六條　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。

　　尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等法律行為已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，並承擔相應的義務。

　　業主可以依法委託物業使用人行使業主權利，履行業主義務。

　　第十七條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　***一***按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　***二***提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

　　***三***提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　***四***參加業主大會會議，行使投票權;

　　***五***選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

　　***六***監督業主委員會的工作;

　　***七***監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***八***對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　***九***監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金***以下簡稱專項維修資金***的管理和使用;

　　***十***法律、法規規定的其他權利。

　　第十八條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　***一***遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　***三***執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　***四***按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　***五***按時交納物業服務費用;

　　***六***法律、法規規定的其他義務。

　　第二節　業主大會籌備組

　　第十九條　一個物業管理區域成立一個業主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：

　　***一***專有部分交付使用的建築面積達到建築物總面積百分之五十以上;

　　***二***首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建築面積達到建築物總面積百分之二十以上。

　　業主總人數在二十人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

　　第二十條　專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：

　　***一***專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積，按照上述面積的統計總和計算;

　　***二***業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數，按照上述人數的統計總和計算。

　　業主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效檔案為依據。

　　第二十一條　物業管理區域符合本條例第十九條第一款規定條件，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告區房屋主管部門和街道辦事處、鄉***鎮***人民政府。

　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業主可以聯名向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉***鎮***人民政府提出設立業主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉***鎮***人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組***以下簡稱籌備組***，籌備召開首次業主大會會議。

　　第二十二條　籌備組由業主和街道辦事處、鄉***鎮***人民政府、開發建設單位派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉***鎮***人民政府派員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，並有權要求開發建設單位提供下列檔案資料：

　　***一***物業管理區域劃分證明;

　　***二***業主名冊;

　　***三***建築規劃總平面圖;

　　***四***附屬設施裝置交付使用備案證明;

　　***五***綠化竣工總平面圖;

　　***六***物業服務用房配置證明;

　　***七***專項維修資金交存證明;

　　***八***成立業主大會必需的其他檔案資料。

　　第二十三條　籌備組履行下列職責：

　　***一***確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;

　　***二***草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

　　***三***確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積;

　　***四***確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，並公開徵詢意見;

　　***五***完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議十五日前以書面形式在物業管理區域內予以公示。

　　第二十四條　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。

　　召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

　　第三節　業主大會

　　第二十五條　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則並選舉產生業主委員會之日起成立。

　　業主大會依法成立後三十日內，業主委員會應當就業主大會成立事項向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並依法刻制和使用業主大會***業主委員會***印章。

　　第二十六條　業主大會履行下列職責：

　　***一***制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則;

　　***二***選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期;

　　***三***監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　***四***決定選聘、解聘物業服務企業;

　　***五***依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項;

　　***六***根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡;

　　***七***決定業主委員會工作經費的籌措方式;

　　***八***決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。

　　第二十七條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　***一***經專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總人數百分之二十以上業主提議的;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內召開;逾期不改正的，街道辦事處、鄉***鎮***人民政府應當會同區房屋主管部門在三十日內組織業主召開業主大會會議。

　　除前兩款規定外，任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。

　　第二十八條　業主大會會議以採用集體討論的形式為主，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見的形式時，應當將徵求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。

　　第二十九條　業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見;需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　第三十條　業主大會對業主投票權的計算，按照下列規定確定：

　　***一***按照業主人數計算的，一人計算為一票;建設單位未售出的專有部分，計算為一票;

　　***二***按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票;建築面積不足一平方米的按一票計算。

　　第三十一條　業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加方可舉行。

　　第三十二條　業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意;決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　第三十三條　管理規約應當對下列事項作出約定：

　　***一***建築物及其附屬設施裝置的使用、維護、管理;

　　***二***專項維修資金的籌集、使用方案;

　　***三***共有部分的經營與收益分配、使用;

　　***四***物業管理區域內有關環境衛生、噪聲、寵物飼養、安全管理等業主的權利與義務;

　　***五***違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。

　　第四節　業主委員會

　　第三十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主、業主大會監督。

　　業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業主大會議事規則另有規定的從其規定。業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

　　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。

　　第三十五條　業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，並於會議召開三日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。

　　第三十六條　業主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉***鎮***人民政府以及房屋主管部門的指導與監督，房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。

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