建築物區分所有權的性質

　　我們都知道建築的所有權是可以給國家和集體等，但是使用權是國家所有，其他人使用是有年限的，今天小編為你們介紹建築物區分所有權的土地使用權怎麼辦的內容，歡迎閱讀。、

　　1、在權利性質上，土地使用權與建築所有權是相互獨立的物權。土地使用權和房屋所有權是兩種不同性質的，不能相互替代的，各具價值的物權。土地使用權屬於民法上的用益物權，是以取得物的使用價值為目的的物權。而房屋所有權屬於自物權，也即所有權，可以一發對房屋享有佔有、使用、收益和處分的權利。並且國家把土地和房屋作為兩類不同的資源和生產資料、生活資料，設立了不同的部門進行管理。

　　2、土地使用權和房屋所有權有依附關係。土地是任何房產的基礎，是土地上建築物的本質組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地，如果對土地沒有使用的權利，就無權在該土地上建房或使用房屋，因此離開了土地的建築物是空中樓閣。房屋產權的取得必須建立在已經一發取得土地使用權的基礎上，抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分，往往會涉及到另一種權利的變動。

　　3、我國立法是堅持土地使用權和建築物所有權的主題應為一致的立場。因為只有土地使用權和建築物所有權的主題保持一致，才能最大限度地避免各種糾紛。為了要達到這種土地使用權和房屋所有權的權利主體的合一，必須要求房屋所有權移轉時，土地使用權也一併移轉，最終使房屋的所有權人和土地使用權人為同一人。但是隨著近年來對資源利用的效率的提高和城市住房制度的改革，土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元使其權利結構呈現極為複雜的餓狀態，使得房屋所有權和土地使用權權利主體一致性出現了例外情況。例如在高層房屋區分所有的情況下，房屋所有權與土地使用權的權利主體很難一致，。此時土地使用權的權利主體如何行使其對土地的使用權很難認定。在時間中，有關地方法規如《廣州經濟技術開發區和土地使用權抵押管理規定》第8條第2款規定：“以整棟樓房中的部分房產社頂抵押時，應將抵押房產建築面積在整體樓房的建築面積中所佔的比例，折算成抵押房產在整體樓房用地***包括基地和附屬物佔地共用部分***中所佔分額，將該分額的土地使用權與房產同時作價抵押。”由於現在對土地之上與底下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權也獲得法律確認，我認為，房屋必然是要佔用一定空間的，可以把高層房屋所依附的土地使用權定位為譬如某土地上多少平方米的空間的使用權。

　　建築物區分所有權的概念

　　所謂建築物區分所有權，指的是權利人即業主對於一棟建築物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關係而產生的管理權的結合。

　　建築物區分所有權規定

　　《物權法》第七十條規定業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　一般認為建築物區分所有權人享有三個方面的權利：

　　①對專有部分享有的專有所有權;

　　②對共有部分的共有權;

　　③因共同關係所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建築物區分所有權人基於在一棟建築物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關係而產生的，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建築物所有人對建築物指共用部分所享有的佔用、使用及收益的權利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔牆等。各共有人在分享權利時應當以共用部分的本來用途使用共用部分;並分擔共同的費用和負擔;不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。

　　第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。