二手房辦理購房貸款的詳細流程

　　二手房相對於新房來說，選擇更要留心。那麼，對於二手房來說，在銀行辦理貸款的時候，具體流程是什麼呢?下面由小編為你提供的相關資料，希望能幫到你。

　　二手房辦理購房貸款的流程

　　1、確定按揭服務公司和貸款方案

　　借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，並向按揭服務公司提出貸款諮詢，確定貸款方案。

　　2、查詢公積金***如需公積金貸款***

　　與賣方確定購房意向後，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

　　3、簽定房屋買賣合同

　　借款人與賣方簽定房屋買賣合同，在貸款中，約定好過戶的時間、戶口的遷移等。

　　4、準備貸款資料，稽核貸款資質

　　按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;並且由按揭服務公司進行初步稽核。

　　5、籤貸款協議，公證，保險

　　按揭服務公司將初審後的貸款資料交貸款銀行稽核，通過後，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。***由於二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續費和擔保費。***

　　6、辦理房屋過戶和抵押手續

　　借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，並將抵押收件收據通過按揭服務公司交給貸款銀行。

　　7、辦理房產證和抵押證明

　　貸款人的房產證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司將您的產證影印件和他項權利證明原件交給銀行。

　　8、銀行放款

　　銀行在收到借款人的以上兩證後，將所貸金額發放給借款人。

　　二手房交易風險

　　交易前：虛假房源

　　不少朋友發現，自己所在的小區可能一共才500套房子，但在一些網站上，甚至能搜出1000套在售房源，這種現象，大家已經見慣不怪了。屢屢要求杜絕假房源的二手房市場、租賃市場，為什麼頑疾難治?

　　其實，針對一直以來二手房市場虛假房源氾濫的現象，早就出臺了《房地產經紀管理辦法》，同時，一些較大的地產中介，甚至提出現金獎勵舉報假房源。可是，似乎見效並不明顯。釋出假房源吸引客戶，仍舊是地產中介這一行的潛規則。

　　因為只要買賣雙方資訊不對稱，就難以杜絕“用假房源拖住客戶”的思路，尤其在一些靠廣告收費的房產資訊網站，其釋出資訊的有效性，就在於客戶主動打電話諮詢，因此中介更會以具備吸引力的資訊來引導顧客。

　　交易中：合同陷阱

　　“陰陽合同”就是交易中的一個典型陷阱，指的是合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，其中一份提交給政府有關部門備案但不實際履行***“陽合同”***，另一份則為實際履行的合同***“陰合同”***。其目的主要是減少稅費的支出，降低交易成本，多半都是中介公司為了促銷售而幫助客戶違規操作。這種行為不僅違法，還無法保障自己的合法權益。特別容易導致合同糾紛，更隨時面臨法律的處罰。

　　另一種合同陷阱是“約定不明確”，二手房的買賣合同雖然不需像新房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應全面考慮，如果模糊不清，就會後患無窮。

　　交房中：租賃違約、費用拖欠

　　有些二手房在轉讓時，還在被別人租賃。如果買方只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產。我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被一些賣家利用，從而引起較多糾紛。

　　也有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣***天然氣、暖氣、煤氣***費用長期拖欠，且數目不小，買方不知情購買了此房屋，所有費用可能要全部承擔。

　　交房後：房屋缺陷

　　有些賣家或者中介為了房子能儘快出手，在交易中會隱瞞房子存在的一些缺陷和房屋背景，力求賣出好的價錢。而對於購房者而言，有些缺陷是很難立即發現的，例如漏水漏電等房屋質量問題，等到以後入住時才會慢慢被發現。

　　防範二手房風險的辦法

　　1、應對自行繳稅風險

　　通過中介購買的二手房，應在工作人員的協助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。

　　2、應對抵押查封風險

　　***1***檢視不動產權證書上是否有抵押登記章，並要求出售方簽署《無抵押宣告》。

　　***2***有些抵押資訊在不動產權證書上不會顯示，需要出售方配合到住建委核實。

　　***3***簽約後仍然可能發生查封，可通過資金監管保障錢款安全。

　　3、應對房款支付風險

　　可通過資金監管來保障安全。

　　什麼是資金監管?

　　資金監管，又稱為第三方監管，主要用於房地產交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處於透明的第三方監管下。一個貨到了才付款，一個是房子過戶了房款才到賣家手裡。

　　4、應對共有權人簽約風險

　　簽約時，需謹記：***1***所有共有權人必須全部到場簽約，如有共有權人不能到場而委託他人代辦的，受託人需要提供經過公證處公證的《授權委託書》。

　　***2***如出售方已婚，簽約時夫妻雙方均要到場，一方確有原因不能到場的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。

　　5、應對物業交割風險

　　***1***簽約時，要約定留存一筆物業交割保證金。如果在交割時發現有欠費，則欠費部分從保證金中抵扣。若無欠費，則如數劃轉給出售方。

　　***2***簽約時，出售方應該攜帶物業費、供暖費、水、電、燃氣等繳費票據，如果無法提供票據，購房者可以現場向物業公司、供暖公司致電核實，或約定時間到上述單位實地查詢。

　　***3***確認各項費用無誤後，買賣雙方和經紀人應該在合同約定的時間一起到房屋內辦理交接手續。驗收無誤後，三房簽署《物業交割單》。

　　6、應對連環單風險

　　***1***如果是賣舊買新，並且是兩筆交易都在進行中的，那麼在簽約時，應攜帶和上一家簽署的房屋買賣合同，並著重注意合同中的付款節奏、過戶時點等。做好本次交易資金方案，預留充足的辦理時間，避免違約。

　　***2***如兩筆交易均在同一家中介進行，可以要求上筆交易的經辦人同時到場簽約，確認交易進度。

　　7、應對違約風險

　　應對違約風險，買方應仔細閱讀簽訂的合同條款中關於違約責任的約定。通過中介交易的，雙方可以仔細閱讀《房屋買賣合同》及《補充協議》中違約責任條款，明確各種違約情況，審慎處理。