物業管理員下半年計劃

　　2017年是關鍵的一年，也是充滿挑戰的一年，物業管理員如何制定工作計劃呢?下面是小編收集整理的，歡迎閱讀。

　　篇一

　　一、指導思想與工作目標

　　xx年是後勤產業集團公司深入改革和發展的關鍵一年。物業服務中心作為後勤公司“一體兩翼”發展戰略的一個重要部門，擔負著改革和發展的重任。根據後勤公 司三年發展規劃和xx年工作要點 ，物業服務中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發 展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成後勤公司下達的各項工作指標。

　　二、基本工作思路

　　今年我們中心面臨的主要任務：一是要深入進行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。 因此，物業服務中心今年工作的重點，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學、規範、完整的物業化管理程式和規章制度。二是積極創造市場準入條件 ，儘快與市場接軌，大力拓展校內外市場，創造更好的經濟效益，實現企業做強做大的目標。

　　三、具體實施辦法

　　一進一步加強內部管理和制度建設

　　1、對現有的制度進行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業管理相適應的管理制度和程式。重點是理順中心與管理站之間，以及各物業管理站內部的標準管理模式和制度，建立規範化的工作質量標準，逐步向ISO9000質量標準體系接軌。

　　2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實相應的制度和組織措施。實行中心考核與站級考核相結合。考評結果與分配相結合的考評分配體系。

　　3、進一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規範明確各站的工作範圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經營、績效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。

　　4、進一步加強經濟核算，節支、增效。經詳細測算後，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實行包乾使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低執行成本。

　　5、加強隊伍建設，提高綜合素質。中心將繼續採取請進來培訓和走出去學習相結合等辦法，提高現有人員的業務素質。同時根據後勤公司的要求，採取引進和淘汰 相結合的辦法，繼續引進高素質管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專業、高效、精幹的物業管理骨幹隊伍。

　　6、爭創“文明公寓”。根據省教育廳檔案的精神和要求，在中心開展爭創“文明公寓”活動。6號樓、9、10號樓、南區、大學城、紡院、師專等硬體條件基本具備的管理站，要在管理等軟體方面積極努力，創造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。

　　二進一步完善功能，積極發展，提高效益

　　1、進一步解放思想，強化經營觀念。各管理站要積極引入市場化的經營機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營造現代化管理的氣息和氛圍，創造融管理、服務、育人為一體的物管特色。

　　2、繼續完善配套服務專案，提高服務質量。中心制訂更加靈活優惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現有服務專案進行支援和發展。同時新增一批自助洗衣機、烘乾機等裝置，進一步擴大服務市場，爭取年內的營業額和利潤較去年有較大幅度的增長。

　　3、做好充分的準備，積極參與白雲校區物業市場的招標競爭。爭取下半年在新教學樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個點。

　　4、下半年武進校區新生宿舍和教學樓落成後，積極參與競標活動，爭取拿到1-2個點，拓展武進校區市場。

　　5、進一步加強市場調研和與本市兄弟高校間的橫向聯絡和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學校物業市場的競標，力爭拓展1-2個點，使中心的市場規模、經營業績和經濟效益均獲得較大幅度的提高。

　　篇二

　　一、公司籌建：

　　1. 出資人情況：法人與自然人

　　2. 物業管理企業的組建條件

　　1企業名稱的確定;

　　2 企業住所;

　　3 法定代表人;

　　4 註冊資本;

　　5 公司章程;

　　6 公司從業人員。

　　3. 物業管理企業的設立

　　在組建條件具備以後，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批准檔案後，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業註冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，並按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。

　　4. 在取得企業營業執照後，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級

　　1 資質一級企業：註冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少於30 人，

　　企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種型別以上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔規定計算基數的百分比之和不低於100%;20%以上的管理專案獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區大廈、工業區”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

　　2 資質二級企業：註冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種型別以__________上的物業;管理各類物業的建築面積分別佔計算基數的百分比之和不低於100%;10%以上的管理專案獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區大廈、工業區”稱號，10%以上的管理專案獲得省級城市物業管理優秀住宅小區大廈、工業區稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

　　3 資質三級企業：註冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委託的物業管理專案：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

　　二、物業公司的經營計劃

　　1. 物業管理的目標和任務

　　1創造安居樂業的生產、生活環境

　　2對實現物業的保值和增值。

　　2. 物業管理的主要內容

　　l維護物業管理區域內的規劃不受破壞

　　2房屋裝修監督管理

　　3房屋的維護與修繕

　　4裝置、設施的管理及維修養護

　　5安全保衛與消防

　　6保潔、消毒、防疫管理

　　7環境保護

　　8綠化管理

　　9車輛管理

　　10綜合經營服務

　　3、物業管理的基本原則

　　1產權、經營權分離原則;

　　2業主至上原則;

　　3統一管理原則;

　　4專業高效原則;

　　5權、責分明原則;

　　6經濟合理原則;

　　7公平競爭原則;

　　8依法行事原則。

　　4. 物業管理公司內部的組織機構以及功能設定

　　1總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，佈置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。

　　2辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。

　　3 財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。

　　4物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。

　　5 社群服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為使用者提供優質服務。

　　6 工程部：負責物業維修及裝置執行的技術管理部門。

　　7保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。

　　8產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。

　　9租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。

　　5. 物業管理公司的前期工作

　　設立物業公司，並取得相關資質後，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場;物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委託，按照國家法律法規、管理標準及委託合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業包括物業周圍的環境的養護、修繕、經營，併為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　按照以下步驟進行開展工作。

　　1人員準備與資料準備;

　　2裝置、器材準備;

　　3資金準備;

　　4擬管專案、使用人需求、競爭企業狀況調查;

　　通過對擬管專案全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做資訊準備。

　　①專案位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　②專案面積：佔地面積、規劃建築面積、已建成面積。

　　③專案建築情況：建築結構、質量、技術、標準、管線佈置等。

　　④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　⑤消防、安保、清潔等設施狀況

　　⑥專案性質及特色

　　⑦政府的支援、扶持與介入程度

　　⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　⑨周邊壞境狀況社群配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等

　　6. 制訂物業管理方案的其他準備工作

　　l組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　2對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　3準備經費;

　　4準備裝置;

　　5準備相關資料。

　　7. 制訂物業管理方案

　　l物業管理方案的內容

　　①物業管理檔次

　　②物業管理服務的標準

　　③物業管理財務收支預算

　　2物業管理方案的基本架構

　　①專案管理的整體設想與策劃

　　②管理模式

　　③公司人力資源管理

　　④規章制度建設

　　⑤經營管理指標

　　⑥社群文化建設與服務

　　⑦財務管理及經費收入測算

　　⑧日常管理

　　⑨物業維修養護計劃和實施

　　3制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、裝置、資料準備

　　第四步：專案、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措

　　施。服務管理專案

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文字

　　第九步：向專家顧問徵詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　8. 介入物業管理工作

　　1物業的接管驗收與撤管

　　2物業的撤管

　　3 簽訂物業委託管理合同

　　4 物業公司入駐社群後，依法設立社群業主大會。

　　9. 物業管理企業與相關社會機構建立關係

　　l物業管理企業與房地產行政主管部門的關係

　　2物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關係

　　3物業管理企業與房地產開發企業的關係

　　4物業管理企業與業主委員會的關係

　　業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和使用者提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。

　　5物業管理企業與專業性服務機構的關係

　　6物業管理企業與街道辦事處和居委會的關係

　　7物業管理區域建設與社群建設的關係

　　設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社群建設。

　　三. 物業管理費用的管理

　　1.物業管理費用構成

　　l物業管理費用分類

　　一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

　　另一類是___________公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。

　　2有關部門關於住宅小區公共性服務收費的構成

　　①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費;

　　②公共設施、裝置日常執行、維修及保養費;

　　③綠化管理費;

　　④清潔衛生費

　　⑤保安費;

　　⑥辦公費;

　　⑦物業管理單位固定資產折舊費;

　　⑧法定稅費。

　　3住宅小區物業管理經費的來源

　　①定期收取物業管理服務費;

　　②小區維修養護專項基金;

　　③以業養業，一業為主，多種經營的收入;

　　④靠政府多方面的支援;

　　⑤開發建設單位給予一定的支援。

　　4物業管理對物業的基本要求是：

　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，並要方便維修和養護。

　　②建築材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環境優美、安全、舒適。

　　⑤為物業管理提供必要的設施。

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