房地產企業合同常見法律問題

　　你知道麼。你知道xxx有多少不為人知的祕密麼。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　房地產企業合同常見的一些法律問題

　　任何一家房地產企業都面臨著各種各樣的合同，現實生活中，合同所存在的問題也比較繁瑣。通過對合同進行審查修改，筆者發現大多數的合同之所以產生嚴重的問題，其實更多的不是法律上原因，而是由於表達不當引起的。下面筆者將審查房地產企業合同中發現的常規問題做一下分類。

　　一、內容比較簡單，多是下載文字。

　　很多企業在使用合同時經常從網上進行下載，百度下載的文字，不是全部不能用，而是需要根據各自企業的特殊性，進行必要的修改，以適應自身企業的實際情況，最大限度維護自己的合法權益。比如炒樓花，買房者將其預購的未交付的預售商品房另行轉讓。我國對於預售商品房的轉讓並未明文禁止，但帶有投機性的炒樓花行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生泡沫經濟，影響整個國民經濟的發展。對此我們在合同文字中應當明確約定預售商品房轉讓的條件。

　　二、借用其他部門合同，直接拿來主義。

　　很多人為了提高工作效率，採用拿來主義的方式，對他人的合同，其他部門的合同大量模仿。合同絕沒有放之四海而皆準的範本，每一個合同都有它自身的特殊之處，模仿可以，但要結合實際情況，增強針對性和實用性。比如我們之前遇到一個案子，公司需要招聘臨時工作人員，人力資源的經理拿了個勞動合同就跟十幾個臨時員工簽了。五個月以後辭退一個，被辭退的臨時工將公司告到了仲裁委員會，要求按照勞動法給付經濟補償金並補交保險。緊接著，十幾個臨時員工紛紛提起勞動仲裁，公司只能一一予以賠償。這裡需要說明的是，勞動合同不同於勞務合同。跟臨時工作人員簽訂勞務合同，不受勞動法的約束。但如果簽訂了勞動合同，就要嚴格依據勞動法該交保險交保險，該給經濟補償給補償。

　　三、結構安排不合理，順序雜亂無章。

　　在給一個公司稽核合同時，發現公司法務寫的所有合同都是十二條。問他他解釋說他有一次聽培訓課，說最完美的合同應當是十二條。且不說一個合同應該有多少條，問題是這十二條能不能將合同雙方的權利義務、違約責任、爭議解決方式、不可抗力等內容表述清楚。除此之外，這個公司的所有合同有一個通病，條款之間無層級關係，也沒有嚴格的順序關係，雜亂無章，毫無頭緒，缺乏體系性。就好比一堆建築材料胡亂堆積在一起，根本無法形成真正的美觀的高樓大廈。因此，在寫合同時，要注意結構安排的合理性，不能隨意羅列，想到哪寫到哪，權利義務盤根錯節，毫無秩序。

　　四、表述精度不足，明顯忽略細節。

　　比如，我們要銷售辦公樓，總價款2000萬，買方分兩期支付，每次1000萬。逾期交款的，每逾期一天，需向賣方支付千分之三的違約金。第二次交款逾期。那這個違約金的計算就出現了爭議，支付2000萬的日千分之三，還是剩下的1000萬的日千分之三的違約金。表述精度不足，發生合同問題非常可惜，許多合同相互扯皮及反覆訴訟都是由於表述不當引起的。

　　五、忽略版面質量，不注重形式。

　　版面上不修邊幅，是目前合同的通病，很多製作人員對於行間距、字型、字號、對齊方式等缺乏細心調整，可以想一下，一個內容標準的合同，排版卻很糟糕，字型有大有小，表面影響的是合同的美觀，實際也會公司的形象產生一定的負面影響。好的版面，會提升美觀度，立馬高大上了。實際這也就是內容和形式的關係問題，有什麼樣的內容就應當表現出什麼樣的形式。好比保險公司對員工的衣著要求比較嚴格，必須穿正裝。正裝就是形式，美觀的合同也是形式。內容決定形式，形式對內容具有反作用。當形式與內容相適應時會對內容起到積極的促進作用，當不適應時會起到消極的阻礙作用。所以我們在起草修改合同時，對於合同的版面雖然只是個形式，但絕對不能輕視。要將形式與內容適應。

　　六、未充分行使約定權。

　　法律永遠不可能事無鉅細包羅永珍，因此許多細節需要當事人自行約定。舉個例子，如果我們準備找個形象代言人，成龍，然後和一家廣告公司簽訂了廣告服務合同。廣告公司設計的內容是成龍拍完武打戲份後，說了一句廣告詞，自從買了某某公司的房子，腰不酸了背不疼了，腿也不抽筋了，連電梯都不用，一口氣爬五樓。當然這是一個虛構的事實，但裡面的法律意義卻非常重大。問題：廣告內容本身的違法，房產公司要不要承擔責任。這個是容易扯皮的事。其實這個問題是可以規避掉的，我們完全可以在合同中明確，因廣告公司的設計內容違法或釋出手續不全而引起的損失均由廣告公司承擔。而且，廣告服務本身就是一項專業性很強的服務，廣告內容的合法違法，是廣告公司的應知內容。