房地產開發商喜歡炒房的原因

　　房價越來越水漲船高，其中一部分原因可以說是房地產公司炒出來的。下面是小編帶來關於的內容，希望能讓大家有所收穫!

　　1、企業“買房子”助推住宅價格上漲

　　“上市公司購買土地和房產的計劃或方案中，六成發生在北上廣深。”某知名房地產中介研究部門相關負責人告訴記者，“今年1至9月，北京商住房成交超過5.3萬套，同比增加3倍多，成交均價同比增長23.5%。”

　　Wind資料則顯示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投資性房地產，投資規模合計達到5951億元，佔兩市2947家公司的44%。其中，投資性房地產超過100億元的上市公司有12家。

　　不僅做實業企業在炒房，金融業也涉入其中。2015年至今，24家保險公司總共在A股買入了54只地產股，市值近1400億元。上市銀行也毫不示弱，其中交通銀行、招商銀行二季度末投資性房地產分別達60.21億元和16.86億元。

　　上市企業最為青睞寫字樓和商住專案，今年1~8月全國寫字樓和商業營業用房銷售面積均創歷史同期最高。在北京住建委房地產資訊交易公示中，目前非住宅專案佔所有房地產專案的比例超過三分之一。

　　“商業地產投資在整個地產行業投資中的比例越來越高，直接推動了寫字樓、商住專案價格提升，也帶動了周邊普通住宅價格上漲。”

　　2、繞過“限購令”獲得“優質資產”

　　上市公司買房是為了盈利。近十年來，深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%;上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%;北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。相比之下，創業板僅有144家公司2009年以來年均利潤複合增長率超過20%。

　　“房價上漲，房地產不僅是一些公司為數不多的優質資產，也成為銀行和險企進行資產配置的必要手段，他們通過介入房地產保證資產保值增值，讓投資者實現收益。”一位投資業務的從業者告訴記者，“根據規定，險資不能直接開發房地產，但這些資金可以通過股權收購或合作的方式介入，從而獲得相對應的股權收益。無疑是一條安全捷徑。”

　　實際上，京滬等一線城市，此前曾對為了規避個人限購而轉向以企業名義買房的行為進行過限制。在北京部分熱點城區，個人獨資企業、個體工商戶、部分外企購買住宅受到限制，但對於購買商業地產無嚴格限制。

　　3、熱衷炒房避稅，主業無心經營

　　企業買房不僅能繞過“限購令”，還可以避稅。個人繳納契稅是根據房間面積分別繳納百分之一到百分之三不等，而公司購房都是百分之三。在持有期間，個人自用房產沒有稅費，而公司購房每年有土地增值稅。以一套1000萬元的房子為例，每年要繳納8萬元增值稅。個人持有物業可以通過出售、贈與及繼承三種方式過戶，而公司一般只能通過出售。從表面上看，以公司名義購房總體稅負比個人購房高。

　　但一家新三板上市企業的稅收籌劃師坦言，“營改增”後對增值稅的抵扣條件放寬，以公司名義購入的房屋、汽車等固定資產都可准予增值稅進項抵扣。以公司名義購房，既可自用又可出租，還可以帶來增值稅進項抵扣和折舊等相關費用的企業所得稅前扣除。“能保值還能避稅，一舉多得。很難有不買的動力。”

　　房地產開發商炒房成因分析

　　政府難辭其咎

　　地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩定房價等工作中就無法堅定的執行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的產生提供了政治環境，或者說是一個溫床。

　　開發商是始作俑者

　　房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地產商採取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮製地荒論、安排民工排隊製造虛假繁榮等假相。

　　一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀製造虛假資訊，相互聯手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

　　房地產開發商炒房治理對策

　　稅收徵收到位

　　"加強稅收徵管，確保徵收到位，將是下一步管理層的工作重點。"國稅總局官員在重要場合傳遞出這樣的資訊。通過相關調查和測算後發現，如果購房環節的所有稅收都依法徵收到位，即使房產出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多隻能賺到現在毛利的1/3。但實際情形是，多數購房環節稅收都因為各種原因存在"優惠"，距徵管到位差距很大，從而給炒房者留下不小"博利"空間。

　　而據另一位相關部委官員透露，單是依靠現有稅種設定，就有足夠空間可以對房地產市場進行有效的調節。例如:七部委新規中進行調整的營業稅只是房地產交易環節的稅種之一。所謂調整，也不過是取消了之前為鼓勵房地產市場發展而給予的部分稅收優惠。而在房地產交易環節還有個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種，其中除印花稅外，其他都有優惠。僅簡單地取消"優惠"，稅收調節空間就非常大。

　　而管理層顯然已經意識到了這個問題。國家稅務總局發出《關於進一步加強房地產稅收管理的通知》，要求對房地產業稅收實施一體化管理。總體要求包括，整合徵管資源，以契稅管理先繳納稅款、後辦理產權證書先稅後證為關鍵，以資訊共享、資料比對為依託，加強部門協調配合，搞好各徵管環節連線，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，加強諸稅種的稅收管理。至於是否和何時取消相關優惠，表示政策將"擇機而出"。

　　調控需治本

　　持有環節稅收積極推進，七部委新政中全額徵收營業稅只是一個便於操作的"應急"對策。只能抑制短期炒作的資金，有大量閒置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由於中國經濟穩步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上"兩年內交易"期限設定以及對開發商實際難以監控，實際操作中有很多空子可鑽，從而削弱了其打擊和調控樓市的實際力度。該人士表示，基於此，利用稅收槓桿調節樓市必須繼續進行。

　　中國房地產市場稅收主要還都集中在交易環節，而持有環節稅負偏輕:企事業單位持有房產稅收很少，個人名下房產的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由於購買、投資房地產有很高的預期收益，直接拉動了投資不斷升溫。房地產持有環節的稅收設計工作已經在積極推進中，包括北京在內的部分城市已經在空轉試點，這將是有效調控房地產市場過熱的治本機制。