正確認識股權轉讓與土地使用權轉讓論文

　　土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。今天小編要與大家分享的是：正確認識股權轉讓與土地使用權轉讓稅收理論相關論文。具體內容如下，歡迎參考閱讀：

正確認識股權轉讓與土地使用權轉讓
 

　　土地使用權的轉移是企業之間經常發生的行為，以土地使用權轉讓的形式實施土地開發利用，和以專案公司股權轉讓的方式實現土地開發利用，對加快土地開發利用、提高土地利用效率都是有利的。但一些人將股權轉讓和土地使用權轉讓混為一談，簡單認為股權轉讓等同於土地使用權轉讓。這就要求國土管理部門必須加強對土地使用權轉讓和股權轉讓的研究，從理論和法律上澄清錯誤認識，分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。為此，本期法制版特邀部執法監察局嶽曉武副局長從理論和法律上釐清股權轉讓與土地使用權轉讓這兩個概念，澄清認識。

　　經濟學、法律意義上的股權轉讓和土地使用權轉讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資產支配權的轉移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的條件，並辦理土地變更登記，繳納有關土地稅費，否則，即構成非法轉讓土地使用權。這種認識是不正確的。

　　股權轉讓與土地使用權轉讓的根本區別在於，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，受《公司法》調整，不能認定為任何特定實體資產的轉讓。股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下如公司僅有土地使用權，也不能理解為特定財產的轉讓。土地使用權的轉讓，則是實體資產的轉讓，也是特定資產的轉讓。在我國，土地使用權的轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等調整。土地使用權轉讓，是一種特定實體資產支配權的轉讓，與股權轉讓有本質的不同。儘管股權轉讓中涵蓋了包括土地使用權等資產在內的支配權的轉移，但不能說股權轉讓就是土地使用權轉讓。

　　股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。

　　區別一：構成要件不同

　　轉讓主體、轉讓標的和轉讓條件均不同。在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是實體資產，即土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，即公司法人或自然人，而不是股東。因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，即在原來合法使用基礎上的再次轉移;二是土地使用權轉移行為存在於兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移後轉讓方不再享有土地使用權。

　　股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。在股權轉讓中，轉讓標的是虛擬資本，即股東登記依法所享有的公司股份、股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是其曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。股權轉讓主體是擁有公司股權的股東或出資人，而不是公司本身。股權轉讓主體之間的關係表現為公司股東之間與股東和其他第三人之間的關係。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動;二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權後，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，只是股東發生變動，擁有土地使用權的公司法人並未改變，土地使用權的公司法人財產性質也未發生改變，因此，不屬於土地使用權轉讓的範疇。例如，A與B共同出資組建了C公司，C公司依法取得了某地塊的土地使用權，之後股東A將其全部股權轉讓給了D，此時，C公司的股東變為B和D，但土地使用權人仍為C公司，並未發生變化，因此，不能認定土地使用權發生了轉讓。

　　區別二：轉讓條件不同

　　以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十九條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：一按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;二按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。因此，對於土地使用權轉讓而言，有三項限制條件：已支付全部土地出讓金;已取得土地使用權證;開發已完成一定的工作量。

　　根據受讓人的不同，股權轉讓分為內部轉讓和外部轉讓，內部轉讓即股東之間的轉讓，外部轉讓是指股東將自己的股份全部或部分轉讓給股東以外的第三人。就內部轉讓而言，因為股東之間股權的轉讓只會影響內部股東出資比例即權利的大小，對重視人合因素的有限責任公司來講，其存在基礎即股東之間的相互信任沒有發生變化。所以，對內部轉讓的實質要件的規定不太嚴格，通常可以自由轉讓，或由公司章程對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由於有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關係直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國公司法對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規定。如我國《公司法》規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。

　　區別三：登記部門不同

　　土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發生轉讓的，無需辦理變更土地登記。如果認為股權發生轉讓就必須辦理變更土地登記，那麼，只要上市公司的股權因股票的買進賣出而發生變動，國土資源主管部門就要根據千變萬化的股市來實時進行土地登記，這顯然是不可行的。

　　但是，對於合夥企業來說，其轉讓股權時應辦理土地登記。這是因為，合夥企業中股東變化的主要形式是退夥與入夥，股東轉讓股份的情形並不多見。合夥的財產主要由合夥人出資形成的財產和合夥經營積累的財產構成。合夥人出資財產中，若以土地使用權出資的，出資人並不因出資行為而喪失土地使用權，其使用權仍屬於出資人，合夥企業只享有使用和管理權。因此，對此類出資，在合夥人轉讓其財產份額時，一般應辦理土地使用權轉讓登記。

　　區別四：發生稅費不同

　　土地使用權轉讓時，發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，從稅收上看，現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。從表面來看，似乎股權轉讓的稅負明顯低於土地使用權轉讓，可以規避土地增值稅等。但深入分析，由於股權轉讓不涉及擁有土地使用權的公司法人變更，土地使用權未發生轉移，而大多數公司特別是房地產開發企業並不以擁有土地為目的，開發建設後一般要轉讓或分割轉讓房地產，此時，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業稅等，並且是以最終土地轉讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值，以此計徵土地增值稅，該公司並不能真正規避土地增值稅，從國家角度看，也並未流失稅收收入。

　　區別五：適用法律不同

　　股權轉讓與土地使用權轉讓由不同的法律所調整。土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規所調整。這些法律、法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。而股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規。

　　從上述區別和實踐來看，土地使用權轉讓和股權轉讓分屬兩個不同的範疇。不能因為股權轉讓中的實體資產轉讓內涵而認定規避了有關稅費。任何稅費的徵收，都是對特定的交易而言，如增值稅是針對銷售貨物和相關勞務徵收，土地稅收是針對土地交易或保有徵收。而對虛擬資本的交易，無法劃分什麼是土地交易，什麼是裝置交易，什麼是貨物交易。

　　土地市場化是土地資源配置的發展方向，從而土地使用權的轉移是企業之間經常發生的行為，以土地使用權轉讓的形式實施土地開發利用，和以公司股權轉讓的重組方式實現土地開發利用，對加快土地開發利用、提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的之所在。但是如果在轉讓過程中發生了違法違規的土地用途變更等，則要受到有關法律的制裁，但這並不意味著對轉讓形式的否定。

　　當前，股權轉讓現象十分普遍，也的確存在著開發商惡意串通，規避法律、牟取非法利益的問題。但我們不能因為個案否定市場化方向，更要分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。這就要加強對土地使用權轉讓和股權轉讓的研究，完善土地市場交易規則，完善股權轉讓相關稅收政策，進一步規範國有土地使用權轉讓活動，而不是將股權轉讓與土地使用權轉讓混為一談，如此，才能真正優化配置土地資源，提高土地利用效率。