市場調研分析論文

　　在當前的企業發展中，市場調研得到了廣泛的重視與關注，其原因在於市場調研對於企業發展發揮著重要的推動作用。下面是小編給大家推薦的，希望大家喜歡!

　　篇一

　　《淺析房地產市場調研工作》

　　摘要：對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時瞭解最為具體、最為直接的途徑。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和巨集觀評估。

　　關鍵詞：房地產，市場調研，樓盤

　　房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們瞭解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由於土地和房屋“不動性”，房地產市場調查也烙有很深的地域特徵。。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點單個樓盤到線、面區域市場，再由線、面區域市場到體巨集觀環境;然後再從體回覆到點、線和麵，不斷的迴圈往復，融會貫通，才可真正把握。

　　1.點—單個樓盤

　　對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時瞭解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：

　　第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性商業中心、工業中心、學院社群等;瞭解區域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等;公共配套設施水、電煤等市政配套;公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

　　第二項是分析產品特徵。這是樓盤市調的主體部分，重點在於瞭解樓盤的土地、總體規劃、建築設計、總建面積與外觀、總建套數與房型、面積、格局配比，建築用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別專案，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。

　　第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結於價格組合的三個方面。。剖析價格組合並瞭解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

　　第四項是瞭解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。

　　第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行等，另一方面則是指什麼樣的房型最好賣?什麼樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什麼?購房客戶群有什麼特徵等?所有的這一切都是市場調查所應該瞭解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，瞭解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調研工作的全部內涵。

　　2.線和麵—區域市場

　　對單個樓盤的詳盡瞭解之後，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特徵這三個方面。

　　一是區域分析，區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特徵和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別於單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重於整體的分析和巨集觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。

　　二是區域產品，區域產品主要包括瞭解和分析在某個特定的區域範圍內，樓盤的總量、類別、位置、分佈、單價分佈、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在於認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。

　　三是需求特徵，需求特徵是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特徵，人口素質和習慣嗜好等，需求特徵是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特徵是不斷創新的動力與源泉。

　　區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而後以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最後，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。。

　　3.體—巨集觀環境

　　對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體巨集觀環境的深刻理解，才可能將房地產的市場調查做得更活更深入。房地產市場的體巨集觀環境包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化程序等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。

　　經濟因素是所有房地產巨集觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調，對刺激個人購房願意的作用就是顯而易見的，房地產市場也因此幾起波瀾。

　　行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太願意進來，經濟發展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經濟的損害也不可低估。

　　國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

　　總之，點、面線、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

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