上海市住宅物業管理規定實施細則

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　　上海市住宅物業管理辦法實施細則

　　第一章 總則

　　第一條為了規範住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

　　第三條本規定所稱住宅物業管理以下簡稱物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。

　　本規定所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

　　第四條市房屋行政管理部門負責全市物業管理的監督管理工作。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理;其設立的房屋管理辦事機構以下簡稱房管辦事處承擔相關具體事務。

　　市和區、縣房屋行政管理部門履行以下職責：

　　一業主大會和業主委員會的業務指導與監督管理;

　　二物業服務企業和從業人員的監督管理;

　　三專項維修資金歸集、使用的指導與監督;

　　四物業使用和維護的監督管理;

　　五物業管理方面的其他監督管理職責。

　　第五條區、縣人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作，並指導監督業主大會、業主委員會的各項工作。

　　鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度，協調和處理轄區內物業管理綜合事務和糾紛，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作。

　　第六條市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規範，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。

　　本市鼓勵物業服務企業加入市物業管理行業協會。

　　第二章 業主及業主大會

　　第七條住宅小區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區，其設定的配套設施裝置是共用的，應當劃分為一個物業管理區域;但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區，且能明確共用配套設施裝置管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　第八條房屋行政管理部門負責核定物業管理區域。

　　規劃行政管理部門在住宅建設工程設計方案審查時，應當徵求區、縣房屋行政管理部門對物業管理區域的預劃意見。

　　建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區、縣房屋行政管理部門提出劃分物業管理區域的申請，區、縣房屋行政管理部門應當在五日核心定物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將區、縣房屋行政管理部門核定的物業管理區域範圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第九條尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區、縣房屋行政管理部門應當會同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規定，結合當地居民委員會、村民委員會的佈局劃分物業管理區域。調整物業管理區域的，還應當徵得專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　物業管理區域調整後，區、縣房屋行政管理部門應當在相關物業管理區域內公告。

　　第十條建設單位在辦理房屋交付使用許可手續時，應當向房管辦事處提交下列資料：

　　一竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　二設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　三物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　四物業管理所必需的其他資料。

　　建設單位在辦理物業承接驗收手續時，應當向物業服務企業移交前款規定的資料。

　　業主可以向房管辦事處、物業服務企業申請查詢本物業管理區域內第一款規定的資料。

　　第十一條業主在物業管理活動中，除享有《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議。

　　業主在物業管理活動中，應當履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的義務。

　　業主應當直接或者通過建設單位、物業服務企業向業主委員會提供聯絡地址、通訊方式。

　　第十二條業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

　　一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十三條物業管理區域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面報告，並提供下列資料：

　　一物業管理區域核定意見;

　　二物業服務企業用房和業主委員會用房以下合稱物業管理用房配置證明;

　　三業主清冊和物業建築面積;

　　四物業出售並交付使用時間;

　　五已籌集的專項維修資金清冊。

　　建設單位未及時書面報告的，業主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業主大會的書面要求。

　　第十四條鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求後的六十日內，會同區、縣房屋行政管理部門組建業主大會籌備組以下簡稱籌備組。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

　　籌備組由業主代表，建設單位代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所佔比例應當不低於籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

　　籌備組中的業主代表，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業主推薦產生。

　　業主對籌備組成員有異議的，由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協調解決。

　　第十五條籌備組應當做好以下籌備工作：

　　一確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　二確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　三草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　四確定首次業主大會會議表決規則;

　　五制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單;

　　六制定業主委員會選舉辦法;

　　七完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

　　籌備組在業主委員會依法成立後自行解散。

　　第十六條業主大會除履行《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

　　第十七條業主大會會議可以採用集體討論形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。

　　業主大會作出決定，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

　　業主可以委託代理人蔘加業主大會會議，代理人應當持業主書面委託書並依據委託人對所議事項的意見進行投票表決。

　　第十八條首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主小組的設立、業主委員會的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。

　　第十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生，依法履行職責。業主委員會由五人以上單陣列成，任期為三年到五年。

　　業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業主委員會成員;擔任業主委員會成員後出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

　　業主委員會履行下列職責：

　　一召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　二代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　三及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　四監督管理規約的實施;

　　五業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應當接受業主大會和業主的監督。

　　第二十條業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。

　　業主委員會主任負責主持業主委員會日常工作，並履行以下職責：

　　一召集和主持業主委員會會議;

　　二提出業主委員會會議議題;

　　三按照業主大會會議的決定，簽署有關文書。

　　業主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。

　　第二十一條業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列檔案向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案：

　　一業主大會會議記錄和會議決定;

　　二業主大會議事規則;

　　三管理規約;

　　四業主委員會成員的名單和基本情況。

　　鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第二十二條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，並聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。

　　業主委員會不依法組織召開業主大會會議的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開;逾期不召開的，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主要求組織召開業主大會會議。

　　第二十三條業主委員會應當建立定期接待制度，聽取業主和使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主和使用人的諮詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動，以及物業管理中各項重要事項的記錄，並妥善保管。

　　業主委員會應當建立資訊公開制度，按照規定及時公佈業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;定期公佈專項維修資金和公共收益收支;接受業主查詢所保管的物業管理資訊。

　　第二十四條業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在六十日內會同區、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組由業主代表，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數應當為單數，其中業主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定，人數所佔比例應當不低於換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表擔任。

　　自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

　　一選聘、解聘物業服務企業;

　　二除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

　　三其他重大事項。

　　第二十五條業主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交物業所在地房管辦事處保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，物業所在地房管辦事處應當及時提供。

　　新一屆業主委員會選舉產生後，應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續，並由物業所在地房管辦事處在備案後十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

　　第二十六條不再擔任業主委員會成員的，應當在十日內將其保管的本規定第二十五條第一款所述物品移交業主委員會;拒不移交的，業主委員會可以按照本規定第二十五條第三款規定處理。

　　第二十七條業主委員會出現成員人數不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，業主大會應當作出決定啟動補選或者提前換屆改選程式。

　　第二十八條業主委員會的名稱、所轄區域範圍、成員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續。

　　因物業管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業主委員會無法存續的，業主委員會應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理登出備案手續。

　　第二十九條按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定，鄉、鎮人民政府或者街道辦事處受理業主委員會備案後，應當在二十日內完成備案手續，並將備案資料抄送區、縣房屋行政管理部門。

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