房地產專案策劃方案範文

　　專案策劃是一種具有建設性、邏輯性的思維的過程，在此過程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結起來。下面是，歡迎參閱。

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　　一：房地房地產策劃師證書產名目房地產策劃師要求 策劃所包涵內容：

　　一房地產市場拜訪

　　專案特性闡發、建築規模與風格、建築佈局和結構、裝修和房地產策劃書範文裝置、功能設定裝備擺設、物業經管、生長商背

　　景、結論和建議

　　二房地產目標使用者闡發

　　經濟後臺：經濟氣力 /房地產策劃師要求行業特性 /公司、家庭

　　野蠻後臺：踐諾體式格局、媒體抉擇、創意、表達體式格局、

　　三房地產價格定位

　　實際價錢 /成交價格 /租金價錢 /價格戰略

　　四入市機會、入市姿勢

　　五廣房地產策劃師證書告戰略

　　告白的階段性區分、階段性的房地產策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創意浮現、廣告成果監控

　　六房地產序文戰略

　　序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算

　　七房地產踐諾用度

　　事發地房地產策劃師要求包裝營銷中間、樹範單元、圍板等印刷品銷售檔案、售樓書等序文投放

　　二：房地產發賣房地產策劃師證書 策劃所包涵內容：

　　一銷售事發地籌辦

　　二銷售代表培訓

　　三銷售事發地經管

　　四房號銷控管理

　　四銷售階段總結

　　五銷售廣告評價

　　六使用者跟進服務房地產策劃書範文

　　七階段性營銷打算調劑

　　第三節：房地產發賣 籌謀的內容資訊及步房地產策劃書範文驟

　　一：專案鑽研：即專案銷售市場及銷售狀況的鑽研，詳細分析名目的銷售狀態、購買人群、接收價

　　位、購買出處等。

　　二：市場調研：對所有單幹敵手的具體瞭解，所謂 心腹知彼、百戰不殆

　　三：房地產名目 利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發，並找出支援理由。

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　　一： 房地產專案 策劃所包涵內容：

　　一房地產市場調查

　　專案特性分析、建築規模與風格、建築佈局和結構、裝修和裝置、功能配置、物業管理、發展商背 景、結論和建議

　　二房地產目標客戶分析

　　經濟背景：經濟實力 / 行業特徵 / 公司、家庭

　　文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、

　　三房地產價格定位

　　理論價格 / 成交價格 / 租金價格 / 價格策略

　　四入市時機、入市姿態

　　五廣告策略

　　廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控

　　六房地產媒介策略

　　媒介選擇 / 軟性新聞主題 / 媒介組合 / 投放頻率 / 費用估算

　　七房地產推廣費用

　　現場包裝營銷中心、示範單位、圍板等印刷品銷售檔案、售樓書等媒介投放 二： 房地產銷售 策劃所包涵內容：

　　一銷售現場準備

　　二銷售代表培訓

　　三銷售現場管理

　　四房號銷控管理

　　四銷售階段總結

　　五銷售廣告評估

　　六客戶跟進服務

　　七階段性營銷方案調整

　　第三節： 房地產銷售 策劃的內容及步驟

　　一：專案研究：即專案銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析專案的銷售狀況、購買人群、接受價

　　位、購買理由等。

　　二：市場調研：對所有競爭對手的詳細瞭解，所謂 知己知彼、百戰不殆

　　三： 房地產專案 優劣勢分析：針對專案的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支援理由。 四： 房地產專案 再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做專案市場定位的調整。

　　五： 房地產專案 銷售思路：

　　一銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

　　二主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統 一的主題。

　　一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的

　　三操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷， 兩次宣傳間隔的時間不能太長。

　　六： 房地產專案 銷售策略：

　　一專案入市時機選擇

　　理想的入市時機：所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，賣樓花還是賣現樓;建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

　　一般應具備： 根據多年的經驗和教訓一個專案理想的入市姿態。>

　　1 開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求;

　　2 已經知道目標客戶是哪些人;

　　3 知道你價格適合的目標客戶;

　　4 已經找出 專案定位 和目標客戶背景之間的諧振點;

　　5 已確定最具震撼力的優勢並能使專案有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題; 6 已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式;

　　7 已制定出具競爭力的入市價格策略;

　　8 制定合理的銷控表;

　　9 精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案

　　10 組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃;

　　11 盡力完善現場氛圍;

　　12 競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;

　　13 其他外部條件也很合適。

　　二 房地產專案 廣告宣傳計劃

　　當我確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的 必要步驟。而一個可操作的完整廣告計劃通常包括廣告週期的安排，廣告主題的安排，

　　廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部 分。推廣計劃應根據具體專案的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!

　　三銷售部署 房地產銷售 階段性非常強，如何把握整體衝擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節奏一致 預熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防範銷售階段性問題 如工期、質量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析 資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

　　第四節： 銷售策劃 原則

　　一：創新原則

　　隨著時代的發展，傳統的 房地產銷售 理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

　　二：資源整合原則

　　整合營銷是營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體專案，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智慧、品牌、社會關係等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式

　　房地產 營銷策劃 一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從瞭解時市場、熟知市場到推廣市

　　場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產 營銷策劃 從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

　　房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智慧化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的

　　銷售策劃 不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

　　第五節：檢驗 銷售策劃 成果

　　隨著市場競爭態勢的不斷髮展，各種複雜的因素對 銷售策劃 進行都會產生影響，有可能 銷售策劃初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的準確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到專案價值的實現。

　　因此， 銷售策劃 定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的 銷售策劃 指數評估體系，儘量使專案保持健康的銷售

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　　一、專案建設說明

　　空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業及百旺經濟開發區的企業提供了利於企業建設開發，方便企業員工生活，改善生活條件及美化開發區環境的專案。

　　二、專案選擇地理位置概況

　　該小區位於百旺開發區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環境優雅。距市中心2000多米。

　　三、專案建設市場的需求情況及開發策略定位

　　1、市場需求狀況

　　1、百旺經濟開發區已進入駐許多企業，如鋼構廠，橡膠製品廠等，目前沒有建設一定規模的、給企業提供方便條件的小區。

　　2、東江鎮內沒有封閉式小區。住宅建築規劃不太集中、建築風格、標準一般。

　　3、鎮內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

　　2、開發策略定位

　　1、小區規模、規劃佔地5萬平方米以內，規劃建築面積10萬平方米以內。

　　2、建築型別：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

　　3、建築風格、綠化、景觀具有特色。

　　4、較好的施工質量。

　　5、科學的物業管理。

　　四、專案建設規模、小區規劃、建築風格

　　1、建設規模

　　規劃佔地：41506平方米，建築面積：85407平方米其中住宅建築面積：58485平方米，商業門市：17683.98平方米，物業及車庫：9013平方米，住宅戶型60-70平方米的佔60%;90平方米的佔20%;50平方米的佔20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

　　2、小區規劃、建築風格

　　1、小區規劃有創意、道路佈局合理，要人、車分流，方便進出。主為步行街，次為車輛出。

　　2、整個小區建築風格要高雅，建築線條設計合理，美觀實用尤其沿街樓面，建築顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

　　3、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

　　五、環境影響、風險分析及防範措施

　　1、環境影響

　　符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

　　2、風險分析

　　1、小區規劃規模較大，超過當地的要求，造成開發房屋積壓。

　　2、工地建設風險，工程建設及工期是本專案的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關係到工程造價和質量，工程如果延期將影響專案的資金回收。

　　3、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

　　4、周邊企業入駐數量不足，需求量不大。

　　3、防範措施

　　1、充分進行市場調查戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等。確定合理開發規模及戶型面積分類。

　　2、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

　　3、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

　　4、加強對園區企業的招商引資及周邊企業的調查，加速有關配套設施的建設。

　　六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

　　1、建設成本估算：

　　1、住宅按900元/㎡磚混：58485×900元/㎡=52636500元。

　　2、商業建築1200元/㎡框架：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

　　3、車庫、物業等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業450㎡其它640㎡，計：9013×1100元/㎡=9914300元。

　　4、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元 ，

　　單位建築面積地成本：132.5元/㎡。

　　5、前期費：規劃設計費：3元/㎡含外網豎向，

　　審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，

　　測繪費：2.72元/㎡，質量監督費：1元/㎡，

　　環保相關費、環保評估費、專案立項報告費：0.6元/㎡，

　　公司費用工資、招待費等，計180萬元21.29元/㎡，

　　廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;

　　其它費暫設、圍擋、臨時道路、水、電等：65元/㎡。

　　土地契稅5%：56萬元，即6.62元/㎡，

　　消防管理費：2元/㎡ ，設計費：8元/㎡，

　　勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡

　　質檢費：2元/㎡，

　　總計：134.5元/㎡。

　　6、小區配套費：

　　①小區道路含照明，30元/㎡。②小區綠化景觀，15元/㎡。③小區外網：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。含有線電視、電話、網線、監控。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

　　上述計300元/㎡建築面積。

　　7、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，

　　總費：1467×58485=85797495元。

　　商業成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，

　　總費：1767×17683.98=31247592元。

　　車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，

　　總費：1667×9013=15024671元。

　　總計：132069758元，計6.65%貸款利息，

　　總計：140852397元。

　　2、銷售估算：

　　1、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;

　　2、商業：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;

　　3、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;

　　4、總計：226049724元。

　　3、利潤估算：

　　1、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。

　　2、稅金：暫按下三項計：

　　①營業稅：5%

　　5%×226049724=11302486元。

　　②所得稅：25%

　　25%×86848200=21712050元。

　　③城建、教育附加稅8%：

　　8%×11302486=904198元。

　　3、稅後利潤：

　　86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。

　　七、專案資金運作

　　1、專案初期投資

　　1、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元

　　2、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。 合計：1542.3萬元。

　　2、專案的融資

　　1、對工業園區已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。

　　2、對工業園區規劃廠區進行租賃、出售。

　　3、尋找共同開發的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

　　4、房屋銷售過程融資。

　　5、銀行抵押貸款。

　　八、專案實施原則及建設週期

　　1、專案實施原則

　　1、嚴格執行建設程式，統籌安排各項工作。

　　2、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

　　3、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

　　2、建設週期

　　1、20xx年3月20日-3月25日， 地質勘察。

　　2、20xx年2月1日-4月1日 規劃、設計及施工圖設計階段。

　　3、20xx年4月1日-4月15日 審圖、圖紙交底。

　　4、20xx年4月15-10月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

　　九、銷售策劃

　　1、銷售宣傳的重點區域：金城江區

　　2、及時開展銷售宣傳，準備工作20xx年1月1日-3月1日，3月1日開始正式銷售宣傳。

　　3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖景觀、園林沙盤，各種戶型沙盤展示20xx年2月20日做完。

　　4、多方位廣告宣傳

　　1、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

　　2、通過媒體報紙、廣播、電視，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

　　5、與百旺經濟開發區、金城江區協商，由金城江開往東江鎮、空氣家苑小區的相關公交車，在小區門前設站。

　　十、專案立項結論

　　通過以上論述，該小區建成後，能夠達到對工業園區的企業有利生產，方便生活。能夠起到促進中小企業入駐工業園區，拉動百旺經濟開發及金城江區經濟作用。

　　本專案在周邊企業入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶型平面佈局合理，戶型面積適宜，建築風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優良的施工質量，科學的物業管理，把握好銷售市場，其專案是可行的。