房地產全程營銷策劃

　　房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。現在，就來看看以下兩篇吧!

　　的定義

　　介紹

　　從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的選單。一，專案的前期定位策劃：即房地產開發專案的可行性研究，包括市場調研，專案定位，專案的經濟效益分析等。二，專案的推廣整合策劃：包括專案的VI設計，專案推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。三，專案的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;專案的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。

　　全程策劃核心流程

　　現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從專案用地的初始階段就匯入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。 其核心內容包括：1、專案投資策劃營銷;2、專案規劃設計策劃營銷;3、專案質量工期策劃營銷;4、專案形象策劃營銷;5、專案營銷推廣策劃;6、專案顧問、銷售、代理的策劃營銷;7、專案服務策劃營銷;8、專案二次策劃營銷;

　　房地產策劃人的六個職能

　　隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、諮詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或諮詢顧問有什麼用?如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或諮詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那麼，房地產策劃師或諮詢顧問究竟是幹什麼的?從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。

　　醫生的職能

　　就好像醫生為了對症下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最後得出正確的診斷結論。房地產策劃師或諮詢顧問受房地產開發商委託，對所開發的專案進行詳細的診斷分析，在瞭解了專案所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等資訊後，針對“建什麼”?“怎麼建”?“賣給誰”?等要素，提出專案的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關係，房地產策劃師或諮詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為專案進行人性化的定位。

　　法律顧問職能

　　為了規範房地產市場，國家和地方政府頒佈了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如專案對周邊居住環境的影響施工噪音、陽光遮蓋等，土地代徵、國際政治風雲、國家對外關係以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建築物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商並不完全掌握。

　　財務專家職能

　　房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或諮詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或諮詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的專案進行全程策劃，並要保證專案在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使專案增值的創意設計上。

　　導演的職能

　　房地產策劃師或諮詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋樑和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將專案的概念定位演繹成功。

　　船長的職能

　　認為房地產策劃師或諮詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當專案的概念定位成為設計圖、施工圖後，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，區域性變動必須徵的船長同意，只有這樣才能保證專案概念定位準確實施。

　　環境問題專家

　　這裡所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社群景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的影響專案的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決於房地產策劃師或諮詢顧問。可見，房地產策劃師或諮詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產專案的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或諮詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。

　　房地產策劃師國家職業資格

　　房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、專案運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產專案的市場調研和諮詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產專案的產品營銷工作;房地產專案的運營工作。2005年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規範新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行稽核，並通過社會公示程式廣泛徵求了有關方面的意見，最終評審通過的。房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生並迅速成長，預計5年後，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。2008年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、凌志通成承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標誌著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規範化方向邁進，也標誌著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規範化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規範、健康發展。

　　房地產策劃的地位和作用

　　地位

　　第一、房地產策劃在知識經濟時代屬於智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特徵是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決於他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智慧與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從專案選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由於眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的專案典範和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支援，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。第三、房地產策劃在房地產開發專案建設中自始至終貫穿一起，為專案開發成功保駕護航。房地產開發專案建設要完成一個專案週期，需要經過市場調研、專案選址、投資研究、規劃設計、建築施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到專案的開發程序，甚至使專案變成半拉子工程。房地產策劃參與專案的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，佔領市場。

　　作用

　　第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免專案運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產專案市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免專案在運作中出現的偏差。第二、房地產策劃能使房地產開發專案增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強專案的競爭能力，贏得主動地位。第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程式，從尋求房地產開發專案的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。第四、能有效地整合房地產專案資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產專案，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關係，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

　　定位

　　樓盤公開發售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太瞭解，精心的準備，意味著已經具備了搶佔市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個準確的把握。如何精心準備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等;其次，樓盤所在街區的功能、人群分佈情況;第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。定位分以下幾種內容：

　　市場定位

　　所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60%的廣州市區人，30%的外地人，10%為番禺人。其中，包括了二次置業、休閒置業等投資者。

　　功能定位

　　所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，使用者要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智慧大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標準，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內佈局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

　　專營性定位

　　目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊裝置等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

　　象徵性定位

　　由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、“貴族”住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

　　價格設定

　　一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，執行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕鬆，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

　　定價比例

　　一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層9層以下為最好。然後確定一個樓層係數，標準層以上一般每層加價比例為0.8%，標準層以下每層下調0.5%。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。使用者選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向係數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向係數大，為8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向係數亦低，為3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向係數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。

　　概念的策劃與引導

　　從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者“學會”想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶佔市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

　　銷售的策略

　　銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85%以上，才能保證毛利潤20%以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，“一網打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

　　銷售的組織和實施

　　樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關係，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

　　房地產策劃的主要內容

　　市場策劃

　　是指對房地產專案投資開發中涉及的諸多要素經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足專案眾多元素的結合點城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論專案戰略定位及產品定位建議對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

　　產品策劃

　　就是研究如何科學地制定建設專案的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據設計任務書的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究專案任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：專案總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通係數、公攤係數、使用係數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程。產品策劃是介於城市規劃與建築設計設計院所之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產業發展過程中最薄弱的環節，是房地產市場經濟發展到今天的必然產物。

　　營銷策劃

　　是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關係，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢賣點淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

　　開發策劃

　　是指房地產商從專案選址到購買土地使用權始，經過專案全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬裝置、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發專案可行性研究、專案開發準備、專案工程管理和完成專案銷售等四個階段組成。在環節眾多週期漫長的房地產投資全過程中，任何一個環節都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發成本的基礎上保證品質、進度。同時開發策劃的前期核心工作是專案可行性研究，後期核心工作是專案工程管理。

　　物管策劃

　　物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。物業管理策劃的主要內容包括以下三點：1.經營主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。2.管理主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到即使修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、裝置使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄;此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常執行的策劃。3.服務是指準確、及時地滿足使用者要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續專案的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

　　房地產全程策劃營銷方案大綱

　　現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產全程策劃營銷方案”，從專案用地的初始階段就匯入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

　　1、專案投資策劃營銷

　　2、專案規劃設計策劃營銷

　　3、專案質量工程策劃營銷

　　4、專案形象策劃營銷

　　5、專案營銷推廣策劃

　　6、專案顧問、銷售、代理的策劃營銷

　　7、專案服務策劃營銷

　　8、專案二次策劃營銷

　　第一章 專案投資策劃營銷

　　專案投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發專案的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著專案成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。專案投資策劃營銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。

　　一、專案用地周邊環境分析

　　1、專案土地性質調查

　　地理位置

　　地質地貌特徵

　　土地面積及紅線圖

　　土地規劃使用性質

　　七通一平現狀

　　2、專案用地周邊環境調查

　　地塊周邊的建築物

　　綠化景觀

　　自然景觀

　　歷史人文景觀

　　環境汙染狀況

　　3、地塊交通條件調查

　　地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

　　專案的水、路、空交通狀況

　　地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀

　　4、周邊市政配套設施調查

　　購物場所

　　文化教育

　　醫療衛生

　　金融服務

　　郵政服務

　　娛樂、餐飲、運動

　　生活服務

　　娛樂休息設施

　　周邊可能存在的對專案不利的干擾因素

　　歷史人文區位影響

　　二、區域市場現狀及其趨勢判斷

　　1、巨集觀經濟執行狀況

　　1國內生產總值：

　　第一產業數量

　　第二產業數量

　　第三產業數量

　　房地產所佔比例及數量

　　2房地產開發景氣指數

　　3國家巨集觀金融政策：

　　貨幣政策

　　利率

　　房地產按揭政策

　　4固定資產投資總額

　　全國及專案所在地

　　其中房地產開發比重

　　5社會消費品零售總額

　　居民消費價格指數

　　商品住宅價格指數

　　6中國城市房地產協作網路資訊資源利用

　　2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

　　專案所在地的居民住宅形態及比重

　　政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

　　政府關於商品住宅在金融、市場規劃等方面的政策法規

　　短中期政府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃

　　3、專案所在地房地產市場總體供求現狀

　　4、專案所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

　　5、專案所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

　　6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

　　各種檔次商品住宅客戶分析

　　商品住宅客戶購買行為分析

　　三、土地SWOT深層次分析

　　1、專案地塊的優勢

　　2、專案地塊的劣勢

　　3、專案地塊的機會點

　　4、專案地塊的威脅及困難點

　　四、專案市場定位

　　1、類比競爭樓盤調研

　　類比競爭樓盤基本資料

　　專案戶型結構祥析

　　專案規劃設計及銷售資料

　　綜合評判

　　2、專案定位

　　1市場定位

　　區域定位

　　主力客戶群定位

　　2功能定位

　　3建築風格定位

　　五、專案價值分析

　　1、商品住宅專案價值分析的基本方法和概念

　　1商品住宅價值分析法類比可實現價值分析法：

　　選擇可類比專案

　　確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

　　分析可類比專案價值實現的各要素之特徵

　　對比並量化本專案同各類比專案諸價值實現要素的對比值

　　根據價值要素對比值判斷本專案可實現的均價

　　2類比可實現價值決定因素

　　A、市政交通及直入交通的便利性的差異

　　B、專案周邊環境的差異：

　　自然和綠化景觀的差異

　　教育和人文景觀的差異

　　各種汙染程度的差異

　　社群素質的差役

　　C、周邊市政配套便利性的差異

　　專案可提升價值判斷

　　a、建築風格和立面的設計、材質

　　b、單體戶型設計

　　c、建築空間佈局和環藝設計

　　d、小區配套和物業管理

　　e、形象包裝和營銷策劃

　　f、發展商品牌和實力

　　價值實現的經濟因素

　　a、經濟因素

　　b、政策因素

　　2、專案可實現價值分析

　　1類比樓盤分析

　　2專案價值類比分析

　　價值提升和實現要素對比分析

　　專案類比價值計算

　　六、專案定價模擬

　　1、均價的確定

　　1住宅專案均價確定的主要方法：

　　類比價值算術平均法

　　有效需求成本加價法

　　a、分析有效市場價格範圍

　　b、確保合理利潤率，追加有效需求價格

　　運用以上兩種方法綜合分析確定均價

　　2、專案中具體單位的定價模擬

　　1商品住宅定價法

　　差異性價格係數定價法日照採光係數、景觀朝向係數、戶型係數、樓層係數、隨機係數

　　2各種差異性價格係數的確定

　　確定基礎均價

　　確定係數

　　確定幅度

　　3具體單位定價模擬

　　七、專案投入產出分析

　　1、專案經濟技術指標模擬

　　專案總體經濟技術指標

　　首期經濟技術指標

　　2、專案首期成本模擬

　　成本模擬表及其說明

　　3、專案收益部分模擬

　　1銷售收入模擬

　　銷售均價假設

　　銷售收入模擬表

　　2利潤模擬及說明

　　模擬說明

　　利潤模擬表

　　3敏感性分析

　　可變成本變動時對利潤的影響

　　銷售價格變動時對利潤的影響

　　八、投資風險分析及其規避方式提示

　　1、專案風險性評價

　　1價值提升及其實現的風險性

　　專案的規劃和設計是否足以提升專案同周邊專案的類比價值

　　專案形象包裝和營銷推廣是否成功

　　2、資金運作風險性

　　減少資金佔用比例，加速資金週轉速度，降低財務成本

　　對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以儘量少的資金佔用啟動專案，並在最短的時間內實現資金回籠

　　3、經濟政策風險

　　國際國內巨集觀經濟形勢的變化

　　國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設

　　九、開發節奏建設

　　1、影響專案開發節奏的基本因素

　　政策法規因素

　　地塊狀況因素

　　發展商操作水平因素

　　資金投放量及資金回收要求

　　銷售策略、銷售政策及價格控制因素

　　市場供求因素

　　上市時間要求

　　2、專案開發節奏及結果預測

　　專案開發步驟

　　專案投入產出評估

　　結論