不動產登記需要知道哪些

　　國務院656號文釋出：2015年3月1日開始，《不動產登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子資訊庫，並建立本地的住房資訊系統;全國所有地級以上城市的住房資訊系統都必須與住建部聯網，不得以任何藉口推延，農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。

　　不動產登記須知1、糾結：賣還是不賣?

　　關於不動產將要登記的訊息，不少購房者也提出了一些自己的想法，一方面擔心個人資訊會有被洩露的風險;另一方面，不動產登記後將徵收房產稅的訊息也讓很多購房者感到擔憂。

　　手上已有4套房子的李女士說：“從2002年開始投資買房，這些年房價水漲船高，買房帶給不少實際收益，但不動產登記的訊息出臺後，聽說未來也可能開徵房產稅了，這樣手裡的房子對我來說還是有一定負擔的，稅費過高的話，我的壓力也會比較大。而現在又趕上房地產市場淡季，即使出手也未必賣得上好價格，所以賣還是不賣，我很糾結。”

　　雖然像李女士一樣有這種擔憂的購房者不少，但也有房主為了能儘快出手房子，主動降低房價，就是考慮到3月份的不動產登記。有業內人士預測，春節後也許二手房源將會集中放量，價格也會有一定幅度的回落，對於剛需購房者來說，這或許是一個購房的好機會。

　　不動產登記須知2、儘早規劃權衡收益

　　其實從正面來講，登記不動產這一舉措對於擁有多套住房的市民，在物權上給予了更多的保護，對不動產的整體管理也會更加規範。

　　雖然目前不動產登記對於本地的房地產市場影響並不大，但長遠來看可能會抑制房產投資。所以，對於有多套房的市民來說，要提早考慮手上房產的用處，適時出手多餘或閒置的房子，避免日後支付高昂的稅費。

　　在出售二手房時，也要充分考察市場行情，切忌盲目抬高或降低房價，權衡好個人的投資利潤回報再出手。

　　不動產登記須知3、市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉折之年，一言以蔽之：樓市供應過剩了，只有“一線城市”和部分“強二線城市”因為能持續吸引新移民，所以房子供不應求;其他絕大多數城市，事實上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求，也因此從全國2000多個大小城市，全面壓向10來個中心城市，加劇了這些中心城市的供需不平衡。

　　一項統計顯示，中國僅各地規劃的新區、開發區，如果全部建成，就足以容納34億人。這一統計來自國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”。我曾經寫過一篇文章《中國正在為34億“城裡人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量，中國城鎮化在10年內的建房終極目標完成後，足以將全世界城鎮人口都裝進來。從這一點，你就能明白房子的過剩有多麼嚴重***這一統計尚未包括瘋狂生長的小產權房***。所以，中小城市的房地產市場，絕對不是國家通過優惠政策，或者繼續“玩資產泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上，則可以讓這些地方的房子繼續上漲。

　　不動產登記須知4、2015年，樓市面臨的幾個基本因素：

　　第一、政策面春風和煦。最近在瑞士達沃斯論壇上，非常罕見地對樓市喊話，強調了“對房地產的剛性需求是長期的”，“中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展”。在此前後，從央行到住建部等多個部門高官，都對樓市表態支援。

　　事實上，政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出，包括改變“棚改”打法，不再增加新的供應量，通過政府購買商品房做政策性住房或安置房，以及政府補貼低收入階層租房等方式，消化積壓的住宅。此外，紹興等地開始加大稅收返還力度，加大對購房者公積金貸款的支援力度，廢除90/70政策，取消對***人士購房限制，寬限開發商繳納土地轉讓金等。接下來，估計還會還放寬房地產企業發債、上市、貸款、再融資的限制。

　　第二、資金面面臨寬鬆。全面降準和再次降息是早晚的，所以M2增速可能會比2014年出現反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構成利空，但如果幅度有限則影響有限。因此，未來一兩年中國會繼續維持資產泡沫而不是“擠出泡沫”，這對於樓市構成利好。

　　第三，股市對樓市的資金分流暫時告一段落。雖然從長期看，中國人財富配置將從樓市為主、金融資產為輔，轉向金融資產為主、樓市為輔，但這是一個長期過程，需要建立真正市場經濟制度、把權力裝入制度的籠子。此外，還有貨真價實的IPO註冊制。如果沒有這些條件，那麼“有用的房子”仍將是最可靠的資產。目前股市遭遇到3400點“政策頂”，管理層對金融風險非常警惕，對實業資金返流股市“賭博”也非常警惕，所以股市最好的時候暫時終結了。

　　第四，正是基於上述判斷，給出如下結論：

　　假如你生活在中小城市，最多保留兩三套中心區的普通住宅，新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉;如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉有房子，那麼從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。

　　至於中小城市郊區、新區的商業物業，尤其是“場內鋪”是最危險的，估計想賣都賣不出去了。至於三四流風景區的旅遊地產、養老地產，也是非常不靠譜的。至於傳統市中心的天價商鋪，最好輕易別碰，那玩意更危險。

　　至於一線城市中心區的普通住宅，如果你有錢，可以閉著眼買，未來仍然有比較大的升值空間。一般來說，有直轄市、省會和計劃單列市頭銜的二線城市，其中心區的普通住宅，長遠看也沒有問題。在中國繼續留戀資產泡沫的大背景下，這些房子至少能保值，不會讓你的財產被長期通脹侵蝕太多。

　　對於中心城市的商業物業，要保持警惕。除了北京和上海的中心區以外，都有風險。整體而言，寫字樓和商務公寓的風險，比商鋪要小一些。