怎麼確定合理的徵地價格

　　儘管價格決定是一個複雜的問題，但英國政府認為其基本精神應該是這樣的：徵購價格應該是所有者***或求得補償者***得到一個貨幣量，這個貨幣量對於所有者來說，就好像徵購沒有發生一樣。

　　現行徵地制度為什麼不合理

　　按照保守的數字***官方統計***，僅1987年到2001年，全國非農建設佔用耕地3300多萬畝。改革開放以來，實際的耕地徵用應該大大超過這個數字。如果每畝地的最終使用價格為10萬，總地價當在3萬億以上。事實上，在幾年前，我國有的中西部地區的每畝耕地在轉為非農用地時，最終使用價格也已經到了10萬元以上，更不用說東部發達地區高得令人咋舌的價格了。這部分收入，農民得到了多少?

　　《土地管理法》規定，徵用耕地的土地補償費用為該土地徵用前3年平均產值的6至10倍，安置費為4至6倍。從一些典型調檢視，發達地區農民得到的收入，每畝在1萬元以內;中西部地區農民得到的更少。按照這個比較，說近十多年通過徵地環節，使農民的收入流失3萬億以上，農民留在手上的只是一個零頭，並不誇張。

　　現行法律規定的不合理性是顯而易見的。如果只是農業用地的所有權轉移，地價作為年收益的6至10倍是合理的。但是，如果耕地轉為非農用地，農民的土地被佔用以後成為無地農民，那麼，這個價格就不公道了。主要理由是兩個：

　　第一，雖然現行價格可能反映了農民喪失土地以後的農業經營損失，但不能反映農民的實際損失。農民喪失土地以後，不得不進入城市，生活的風險大大增加，消費成本***勞動力再生產成本***顯著提高，土地的社會保障作用不再存在，成為下不如農民，上更不如城市居民的赤貧階層。因此，不能按照農業耕地的“影子價格”來給農民補償損失。

　　第二，土地在轉為非農用地以後，會產生巨大的級差收益，這個級差收益是土地所有權的收益，其中農民應該得到合理的部分。

　　此外，土地徵用的程式也不合理。我們目前的做法是，土地徵用是政府行為。土地一經徵用，即變為國家的土地，然後由國家將它劃撥或出售給土地的開發商或使用者。農民與土地的最終使用者之間沒有直接的交易。這種做法使得農民以及他們所組成的“集體”不能與土地的最終使用者直接進行交易，便一開始就剝奪了農民的交易權，使交易有了不公正的性質。合理的做法，應該是讓農民與土地的最終使用者直接進行交易，政府或土地管理機構只是作為中間人。這個程式不改，農民的合法權益是無法得到保障的。

　　蘇格蘭的***經驗與啟示

　　市場經濟國家在農民土地徵用上有一套成熟的做法，很值得我們借鑑。這裡介紹筆者研究過的蘇格蘭的具體做法。

　　***一***關於強制購買

　　為了公益事業，政府難免要徵用土地;如果土地所有者不願意出售土地，就不免發生“強制”徵用的做法。但事實上，政府的強制購買是很少的。強制購買在法律上也有嚴格規定。

　　從程式上看，要實現強制購買，必須有下面幾個步驟：第一，特別授權的土地徵用局要起草釋出強制購買通知，通知必須描述所購買的地產情況。第二步，在地方報紙上連續兩週釋出廣告，將購買資訊送達有關方面。第三，要將購買通知遞交國務大臣確認。第四，在國務大臣收到檔案以後，要徵詢反對意見;如果反對意見很廣泛，國務大臣還要舉行公開聽證會。在這些工作的基礎上，國務大臣做出決定。第五，土地徵用局再行釋出強制購買的決定。

　　要注意，如果任何人認為這個購買使自己的利益受到傷害，他都可以在6周之內採取法律行動即向蘇格蘭土地法庭提出訴訟。

　　***二***關於土地購買價格

　　儘管價格決定是一個複雜的問題，但英國政府認為其基本精神應該是這樣的：徵購價格應該是所有者***或求得補償者***得到一個貨幣量，這個貨幣量對於所有者來說，就好像徵購沒有發生一樣。換句話說，徵購行為對土地的當事人的利益獲取不應該發生影響。

　　為了在理論上說清楚這個道理，英國法學家使用了一個概念，叫做“無計劃世界”。這是一個虛構的世界，在這個世界裡，土地徵用局沒有釋出過土地徵用通知，有關土地的發展計劃沒有發生，甚至沒有提出。這個設想的根據很清楚，因為這些“計劃”行動會影響到土地的價值。這樣，土地價格決定的基本精神就清楚了，就是說，土地價格的決定應該以“無計劃世界”為基本前提。

　　價格決定具體考慮以下幾個方面的因素：

　　***1***市場價值規則

　　運用這個規則具體考慮這樣幾個原則：1***對強制徵用不進行額外補貼。2***在決定價格時，設想被徵購土地在公開市場上自願出賣時可能獲得的收益，這是定價基本準則。3***不因為被徵購土地的特殊用途而給當事人以價格補貼。4***如果土地的目前使用有違反公眾利益或違反法律的情形，由此發生的收益在徵購價格中也不予考慮。5***在特別情形下，土地法庭會不考慮市場價格，而考慮一個“重置等價”。例如，一座教堂，如果按市場價出售，所有者所獲得的款項難以在另外的地方建立一座同樣的教堂。這個時候，土地徵用局只能考慮教堂的重置費用了。6***考慮打攪補償。

　　***2***合法的計劃

　　假設土地的市場價格只反映其當下用途的市場價格，但它還可能有潛在的發展價值，例如，某一天農場主有可能在將土地賣給房地產商而獲得更高的價格。在這裡，有的發展計劃還是要考慮的。一塊地方，已經被政府規劃為住宅發展區，那麼，土地所有者在公開市場上出售土地時，政府的規劃就是影響因素，出售土地的收益必然包括這個因素。所以，這種合理的計劃假設應該對徵購價格發生影響。

　　***3***增值或貶值的後果

　　正在執行的計劃可能使得所徵購的土地的價值發生增值或貶值，但這種因素不應該在徵購價格中予以考慮。英國的法律對此有明確規定。舉一個例子，在北京CBD周邊有一塊農業土地，政府在CBD計劃之下需要徵用這塊土地。如果沒有這個計劃，這塊土地按照市場價格可以出售到100萬，有了這個計劃以後可以賣到600萬，那麼，政府只按照100萬的價格購買這塊土地。請注意，這100萬元的價格仍可能大大高於農用土地的價格，只是小於政府計劃影響之下的新價格。

　　***4***外部有害影響

　　一整塊土地，如果只徵用了一部分，而徵用的結果給其餘土地的價值造成了損害，那麼，土地徵用價格應該包含對這種損害的補償。如果徵用了一部分土地，剩下的那部分土地因此變得毫無用處，那麼，所有者也可以提出補償要求，土地法庭應該做出裁決;如果理由可靠，補償就應該確認。