什麼是綜合用地綜合用地的價格評估

　　綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。那麼你對綜合用地瞭解多少呢?以下是由小編整理關於什麼是綜合用地的內容，希望大家喜歡!

　　綜合用地的介紹

　　綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對於第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續;對於第二種情況，由於不同用途界限清楚，可分別屬於不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

　　綜合用地的價格評估

　　土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益***地租***的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。

　　由於土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所佔用的土地上獲取更多的收益，並在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建築物不僅多層、高層化，而且建築物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、裝置用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

　　用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。

　　一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和稅費，

　　銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對於購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

　　另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分演算法與合算法兩種方式解決。

　　分演算法

　　分演算法適用於宗地地塊面積較大，用途區分明顯且包含普通居住用地的情況。

　　具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，並在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

　　例1：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2***二類居住和二類商業用地***，容積率≤1.5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。計算過程如下：

　　計算商業用地和居住用地的分攤面積

　　根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.

　　總建築面積=20000×1.5=30000***平方米***

　　商業用地分攤土地面積=***4500/30000***×20000=3000***平方米***

　　居住用地分攤土地面積=[***30000-4500***/30000]×20000=17000***平方米***

　　計算商業用地和居住用地的地價

　　假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正係數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正係數為1.3，居住用地容積率修正係數為1.1.

　　商業用地總價=900×1.3×3000=351***萬元***

　　居住用地總價=600×1.1×17000=1122***萬元***估價結果

　　商業用地分攤土地面積：3000平方米;土地單價：900元/平方米;土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整

　　居住用地分攤土地面積：17000平方米;土地單價：600元/平方米;土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整***注：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年***

　　或者可以採取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發國有土地使用證時，同樣要註明各個用途的分攤土地面積和使用年限。字串1

　　同上例，先計算出商業用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之後，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然後計算出綜合地價為14730000/20000=736.5***元/平方米***，估價結果為：

　　土地有效面積：20000平方米;土地單價：736.5元/平方米;土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叄萬元整***注：商業用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米;居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米***