房地產記盤技巧

　　買房這個事兒許多人都會面對，從經驗和例項來看，買房過程中的許多細節萬萬不能馬虎。以下是小編和您一起的有關房地產記盤的相關技巧，以供參考。

　　：五證齊全

　　對於購房者來說，買房首先應該拋開房價因素，選擇那些價格稍微高一點五證齊全的樓盤，切勿貪圖一時的便宜而陷入無盡的後悔與擔憂之中。

　　：一步到位

　　首先，政策利好，不管是二套房還是首套的購房門檻認定標準大大降低;其次，首套房首付和二套房首付也同時下調;最後，當前房價相對較低，選擇較多。如果等到樓市回暖，政策收緊，在換房則得不償失。

　　還有，現房或準現房

　　為了降低買房風險，防止出現買房時和收房時的巨大反差，無疑買現房或準現房是最好的選擇。

　　：配套兼顧

　　好地段意味著交通便利、各種生活配套設施完善，自然“抗跌”性強，未來升值潛力更大，所以買房首要考慮地段;買房是一輩的事情，它的一切決定未來生活、工作、居住的幸福指數，所以在樓市低迷期買房時，購房者對於配套設施更要做周全考慮;在樓市嚴峻的情況下，買房最好選品牌樓盤，這些樓盤除綜合實力強，開發商值得信賴也起著重要的作用。

　　證件齊全位列買房技巧首位

　　從買房技巧來看，五證齊全是買房的重要參考因素，現房是降低買房風險的保障，其中原因相信不用小編多解釋。其實，西安滿足這些因素的樓盤不在少數，但他們中價位低的卻很少見，辰宮雙河灣就屬於既證件齊全、又是現房、又房價低。

　　專案位於滻灞區湖濱路與辛王路交匯處，專案擁有水系資源，生態資源、且地段便捷，更難得的是這個樓盤尊享“兩河一湖一溼地”區域內萬畝生態景觀公園，綠化多空氣好，住戶少噪音小，非常適宜養老養生、休閒晨練，也非常符合外地朋友的居住需求，屬於滻灞區域難得的價效比房源!

　　房地產記盤的相關知識

　　1.什麼是跑盤

　　跑盤，是房地產專門術語，指為了熟悉分行附近樓盤的佈局、周邊配套設施及社群有更深入的瞭解，而通過實地走訪，泛指跑盤。

　　2.跑盤的目的

　　①通過跑盤程式，幫助和督導置業顧問成為“地理通”、“樓盤通”，從而儘快建立行業所需要的市場全域性觀念，並積累崗位所需求的基本業務資訊，提高專業技能。

　　②通過跑盤，熟練掌握所屬區域的地理特徵、商業特點、樓盤情況，為客戶提供更詳盡、專業的服務。

　　③通過跑盤程式，使跑盤人員磨練意志、端正行業觀念，培養房地產經紀人員所應具備的品格素質和職業精神。

　　④跑盤主要是為了以後的工作打下的基礎，更好的與業主、客戶深入溝通。

　　3.跑盤前準備【房客多房產經紀人個人的線上工作平臺】

　　①明確目的，帶著問題去跑盤，明確為什麼去跑盤，要收集哪些資訊。

　　②準備資料，對自己所要了解的片區***商圈***進行前期的資料收集以便明確自己的跑盤點。

　　③跑盤準備：地圖、筆、橡皮擦、跑盤A4紙、數碼相機、指南針、計算器等。

　　4.跑盤的基本內容

　　跑盤需瞭解的專案：物業名稱、位置、小區內部的平面佈置***含幾棟、單元數及名稱、產型結構、面積、入住人是租客還是業主、園林綠化等***、內部設施、交通狀況、周圍配套設施***含商場、銀行、學校、同行等***、管理費及停車費、開發商及物業管理、入住時間和批地時間、銷售鈞價等等一系列的東西。

　　a***位置：

　　小區周圍有何特徵建築***著名大廈、超市、館所等***房產經紀人應熟記。業主—報盤，馬上了然一胸，並清楚的介紹給客戶，有助於客戶增加對你的信任度。

　　b***交通狀況：

　　便捷的交通通常能成為樓盤的大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。從該小區到火車站、體育館、公園、超市等大方向坐哪路車，熟記小區周邊的交通狀況有利於①客戶做哪路車看房②顯示經紀人的專業③增強客戶購房信心。

　　c***小區的規模：綜合配套;物業管理檔次;住戶人氣;小區綠化;物業管理走向。多向業主問上述問題、多瞭解多聊天、相互留下深刻印象。

　　d***樓層高低的優劣勢：

　　高層優勢：①視野開闊②光照好、室內明朗令人心情舒暢③空氣清晰、灰塵少、蚊蠅少④噪音小

　　高層劣勢：①層房子價格高②上下不方便、多層樓較突出。低樓層房與之相反。

　　e***朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏涼。冬天光照時間長，夏天光照時間短***中午一點後基本向西***。東西向房子：有西晒之說，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太陽，風水學上，坐南朝北方向為吉向。

　　f***配套設施：

　　有無游泳池、會所、球場、幼兒園、小學、中學等;

　　周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局、公園***多久能到***;

　　是用煤氣還是用電、有太陽能。

　　g***物業名稱、物業管理：

　　物業管理公司的知名度和收費標準影響房子成交量;

　　水、電、煤氣、有線電視、物管費、停車費、電梯費、二次加壓費標準。

　　h***物業產權：產權年限、住宅70年、商住50年、土地性質、出讓、劃撥。

　　5.跑盤要求及指引

　　①城市“地理通”——全域性掌握城市結構、道路走向、路貌特徵

　　a***所在城市共分為幾個大區。

　　b***隨著城市規劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要，比如一些老街老巷。

　　②實現實地印象與地圖示識間迅速自如的轉換

　　a***地圖示識方向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖;

　　b***在實際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業，並整理在作業筆記中;

　　c***最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。

　　③熟悉社群或樓盤配套設施情況：幼兒園、小學、中學、菜場、酒樓、公園以及大型市場、文體娛樂設施等。

　　④熟知交通路線及具體公交站點、中小巴車次，找到公交站點的位置，記錄所有經過的大、中、小巴士路號及車費。

　　6.跑盤技巧

　　看

　　①首先選定區位

　　帶好紙和筆，一條路一條路的走***記好路的名稱***但不是瞎走，更不是走馬觀花，走的時候要把周邊小區的大致位置和小區分佈圖在大腦裡記清楚，還有周邊商業***大型超市，健身中心***、標誌性的建築物、醫院、學校，一定要熟記。跑的時候先畫草圖，回到店面工整的畫出區點陣圖。

　　②進入小區瞭解情況

　　a***到附近店面借好鑰匙方便進入。

　　b***無鑰匙可以在附近觀察，有小區業主出入時，跟在身後進入，但要自然，不要東張西望，縮手縮腳。

　　c***只有房門鑰匙，無進門卡的，跟門衛說明來意，如不同意的不要強行進入，另找時機進入。

　　③進入小區後通過細微的觀察可瞭解到大部分情況

　　a***如觀察保安的制服可知是哪個物業公司或是看垃圾桶也行。

　　b***看小區***、入車口的小區平面圖和標示牌，可知道整個小區的佈局棟數、棟名。

　　c***看單元門上的門鈴按鍵可知道有幾層畫層有幾戶。

　　d***小區會所的宣傳手冊上可知內部配套設施各項收費情況。

　　e***再看小區物業的基建石碑上可知開發商名稱和入住時間等。

　　問

　　通過自己觀察後，還有不清楚的可以問保安、問物管，不要不懂裝懂，可以回到店裡問老員工、店長。

　　扮演

　　扮演不是用在每一個身上，根據經營，稍微成熟的經紀人，膽量更大一點，可以找異性同事作假伴侶裝客戶去周邊同行瞭解情況。要有自信，看著對方的眼睛問。

　　7.跑盤注意事項

　　①重點跑租售量較大的社群，以後開單的機會更多***需經理說明***。

　　②可通過公司的內部電腦瞭解相關小區的資料***如售價、棟數、均價等***。

　　③跑盤過程中，不能走馬觀花，只看不記，出了小區又什麼都記不起來，要記住：好心不如爛筆頭，邊看邊記，加深記憶，之後要隨時複習。

　　④不要有應付心理，只為了完成任務，自己不親自跑，而是直接到小區看小區示意圖、小區平面圖，更有甚者抄襲同事的成果，要記住：別人的只能作為參考，不要自己騙自己。

　　⑤有鑰匙的房子不能讓保安知道正確的坐落，以免洩露公司資源***特殊情況除外***。

　　⑥不要強行進入小區，要尊重保安的工作職責，不要發生糾紛，以免影響公司形象，造成不必要的損失。

　　瞭解了整個跑盤流程之後，相信新入行的房產經紀人一定也會重視跑盤的工作。用心、負責任的去跑盤，相信對以後挖掘客戶很有幫助，增加客戶對你的信賴，更容易開單!