長沙市物業管理辦法

　　居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建築， 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等， 當然也包括與之相配套的共用設施、 裝置和公共場地。下文是，歡迎閱讀!

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　　第一章 總則

　　第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務與社群管理相結合的原則。

　　第三條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質量技術監督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業管理相關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社群居民委員會，指導、協調、監督物業管理工作。

　　第四條 縣級以上人民政府應當採取措施，推動物業服務的社會化、專業化、市場化，促進物業服務行業發展。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律，接受行業主管部門的業務指導，制定行業行為規範，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

　　第二章　前期物業管理

　　第五條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施裝置、社群建設和管理等因素。

　　第六條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案，並在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第七條 原物業管理區域分立或者合併的，應當經相關物業管理區域內已入住面積和已入住戶數比例均達到50%以上的業主同意，由物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，並予以公告。

　　第八條 城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門審查住宅建設工程專案的規劃、設計，應當徵求相關專業機構對配套建築物、共用設施裝置配置及建設標準的意見。

　　第九條 住宅建設工程專案交付使用前，建設單位應當按照專案合同的約定，配置物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通訊、網路、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施裝置及獨立的計量器具，並在物業承接查驗後，將前期物業服務合同、臨時管理規約及物業查驗情況報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　在物業管理區域內，共用設施裝置的專業經管單位應當依法承擔相關管線、設施裝置的維修、養護責任，服務到終端使用者，履行與業主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第十條 新建物業的，建設單位應當配置物業管理用房，用於客服接待、專案資料儲存、工具物料存放、值班備勤、業主委員會辦公等事項。物業管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業管理用房的所有權依法屬於全體業主，未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途。

　　第十一條 物業管理用房應當按照下列標準配置：

　　***一***建築面積按照不少於建設工程專案總建築面積2‰的比例配置，最少不低於50平方米;

　　***二***地面以上具備水、電、採光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高於4層、低於1層。

　　市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規定的物業管理用房標準，結合當地實際情況確定具體標準。

　　第十二條 物業管理區域內規劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業主;出售或者計程車位、車庫的，業主享有優先權。利用業主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業主需求後剩餘出租的，建設單位應當向全體業主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同影印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

　　第十三條 建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明示物業管理區域內規劃建設的配套建築物、共用部位、共用設施裝置、物業管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。

　　第十四條 住宅物業的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。分期開發專案的前期物業服務企業，應當具有承接專案開發總建築面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門批准，可以採取協議方式選聘前期物業服務企業：

　　***一***投標人少於3人;

　　***二***多層物業總建築面積少於3萬平方米，或者單棟高層物業總建築面積少於1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建築面積少於2萬平方米。

　　第十五條 鼓勵物業服務企業提前介入專案開發建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業管理提供經營用房或者資金支援。

　　第十六條 分期開發的物業，前期物業服務企業可以根據開發進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業服務企業應當在承接最後一期物業時，辦理物業整體專案交接手續。

　　物業承接查驗費用由建設單位和前期物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三章　業主及業主大會

　　第十七條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。

　　在物業管理區域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。

　　第十八條 同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　***一***交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積50%以上;

　　***二***首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建築面積達到建築物總面積30%以上。

　　業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十九條 物業管理區域內，符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　佔業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

　　第二十條 業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位、社群居民委員會的代表協商組建。

　　業主大會籌備組應當按照有關規定組織召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建築物總面積等資料。

　　第二十一條 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　首次業主大會會議應當自業主大會籌備組成立之日起6個月內召開。

　　首次業主大會會議應當對管理規約和業主大會議事規則草案進行表決。

　　第二十二條 業主委員會由業主大會選舉產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　***一***業主大會籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

　　***二***業主大會決議;

　　***三***管理規約和業主大會議事規則;

　　***四***業主委員會委員名單。

　　業主委員會選舉情況備案後7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通報物業所在地的社群居民委員會。

　　前款第***二***、***三***、***四***項之一內容發生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條 業主委員會向業主大會負責並報告工作，受業主、業主大會監督。

　　業主委員會應當依據業主委員會章程代表業主、業主大會依法履行職責，按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議。

　　第二十四條 業主委員會委員從全體業主中選舉產生，但是不執行業主大會決議、違反管理規約的業主，不能作為業主委員會委員侯選人。

　　業主委員會委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業主大會議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業主委員會委員資格終止：

　　***一***任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;

　　***二***因房屋權屬變更，不再是業主的;

　　***三***喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　***四***業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作。

　　第二十五條 業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業主大會臨時會議：

　　***一***經業主委員會決定或者20%以上的業主提議;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***業主大會議事規則或者管理規約規定召開業主大會臨時會議的其他情形。

　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，縣市區人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不組織召開的，由物業所在地的社群居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開。

　　第二十六條 召開業主大會會議，應當於會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業主，並在物業管理區域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見形式。

　　業主大會會議書面徵求意見的，反饋意見的結果應當在物業管理區域內公示30日以上，並告知業主有權查閱相關資料。

　　第二十七條 業主大會對業主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業主戶數計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業專有部分，計算為1票。

　　第二十八條 業主可以委託代理人蔘加業主大會會議。業主委託代理人蔘加業主大會會議的，應當出具書面委託書，明確委託許可權、期限和內容。

　　業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表應當於業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表業主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字後，委託業主代表在業主大會投票。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十九條 物業服務企業應當按照國家規定的資質等級承接物業管理服務業務。

　　第三十條 物業服務企業應當向物業所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業服務企業、註冊物業管理師和專案經理人的信用檔案，推動物業管理行業提高服務水平。

　　第三十一條 業主大會選聘的物業服務企業應當具有法人資格和相應資質等級，並按照物業服務合同的規定提供服務。

　　第三十二條 物業管理服務實行專案經理人制度。物業管理服務專案的主要負責人為專案經理人。

　　物業管理服務專案經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三十三條 從事物業管理服務人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　物業服務企業應當按照有關規定選聘物業管理服務人員，加強對物業管理服務人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條 業主大會決定聘用物業服務企業的，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同規定的下列內容應當提交業主大會會議表決通過，但是業主大會授權業主委員會決定的除外：

　　***一***物業服務事項;

　　***二***物業服務質量及服務費用;

　　***三***物業管理區域內秩序維護;

　　***四***合同期限;

　　***五***違約責任。

　　第三十五條 物業服務主要包括下列事項：

　　***一***物業共用部位、共用設施裝置的使用、管理和維護;

　　***二***物業管理區域內公共綠化、環境衛生的管理和維護;

　　***三***車輛停放管理;

　　***四***物業管理區域內消防、安全防範、應急救助的協助和維護;

　　***五***物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　***六***物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理;

　　***七***物業服務檔案和物業檔案資料保管;

　　***八***業主大會及業主委員會委託的其他物業服務事項。

　　第三十六條 物業服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　制定和修改物業服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業主應當按照物業服務合同的規定交納物業服務費。

　　第三十七條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同報送物業服務專案所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十八條 物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主委員會應當將業主大會的決定書面告知物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，並配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示，並書面告知物業服務專案所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條 物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條 物業服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業服務企業撤出物業管理區域，應當向業主委員會交接下列事項：

　　***一***移交物業承接驗收和執行管理、養護、維修資料;

　　***二***移交物業共用部位;

　　***三***結清相關費用;

　　***四***法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條 建立健全物業管理聯席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業管理聯席會議，物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社群居民委員會、業主委員會、物業服務企業的代表共同協商解決：

　　***一***業主委員會不依法履行職責;

　　***二***業主委員會換屆;

　　***三***履行物業服務合同的重大爭議;

　　***四***物業服務企業變更交接;

　　***五***其他需要協調解決的物業管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　業主大會、業主委員會應當接受物業管理主管部門和社群居民委員會的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協助有關部門、社群居民委員會共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　第五章 物業的使用和維護

　　第四十二條 在物業管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施裝置及配套建築物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關係的業主同意，並依法辦理相關手續。

　　第四十三條 業主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業的，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，並自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業服務企業。

　　業主轉讓房屋、車庫、車位等物業前，應當與物業服務企業、專業單位結清相關費用。

　　第四十四條 建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修範圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以與物業服務企業簽訂委託合同，委託物業服務企業承擔物業保修有關事項，並向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第四十五條 建立健全物業專項維修資金制度，實施物業共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造。

　　物業專項維修資金的交存、使用，應當專戶儲存、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規定製定。

　　第四十六條 業主、物業使用人、物業服務企業以及其他單位和個人應當愛護物業共用部位和共用設施裝置。物業共用部位和共用設施裝置損壞的，物業服務企業應當及時通知專業經營單位進行維護、更新。

　　對物業共用部位、共用設施裝置進行維修作業，物業服務企業、相關業主和物業使用人應當予以配合。

　　第六章 附則

　　第四十七條 業主自行管理物業的，參照本辦法的有關規定執行。

　　第四十八條 本辦法自2013年1月1日起施行。

　　物業管理的公共服務

　　是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：

　　***1***房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督;

　　***2***房屋裝置、設施的管理;

　　***3***環境衛生的管理;

　　***4***綠化管理;

　　***5***配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;

　　***6***車輛秩序管理;

　　***7***公眾代辦性質的服務;

　　***8***物業檔案資料的管理