海口市出售公有住房辦法

　　公有住房制度是在計劃經濟時期出現的,是我國特有的一種制度,公有住房租賃制度具有明顯的福利性特點。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一條 為了推進我市住房制度改革,鼓勵職工個人購買公有住房,逐步實現住房商品化、社會化,根據《海口市實施〈國務院關於深化城鎮住房制度改革決定〉的方案》,制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱公有住房,是指由政府房管部門直接管理或由產權單位自行管理的成套公有住房。

　　第三條 出售公有住房的範圍,除下列公有住房不予出售外,其餘公有住房均可依照本辦法向職工出售：

　　***一***列入舊城改造規劃的;

　　***二***地處臨街宜改造為營業用房的;

　　***三***產權未定的;

　　***四***具有歷史保護價值的;

　　***五***市政府或市政府授權的部門認為不宜出售的。

　　第四條 出售公有住房的物件。

　　凡在海口市有常住戶口的省、市屬黨政機關和企事業單位的固定職工、合同制工人、離退休職工均可向所在單位或現住房的產權單位申請購買公有住房。

　　新建住房和騰空的舊住房,應優先出售給無房戶和住房困難戶。

　　第五條 出售公有住房一律以房屋建築面積計價,戶建築面積依照住宅竣工圖紙的單元組合面積計算。沒有圖紙作依據的則按實丈量。單元組合面積以外的建築面積,如公共樓梯,公共過道不按戶分攤,也不列入住房分配控制面積的計算範圍。

　　第六條 出售公有住房的價格。出售公有住房的價格分為成本價和市場價。

　　新房成本價按住房的徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、小區基礎設施建設費、管理費、利息、稅金等七項因素計算。

　　市場價由成本、利潤、稅金和地段差價四項構成因素計算。

　　1994年建成的公有住房,每平方米建築面積成本價為：混合結構846元,框架結構916元;市場價為：混合結構1630元,框架結構1780元。在此基礎上,1993年和1993年以前建成的公有住房,每年平均扣減2%。使用年限超過30年的,以30年計算。經過大修或裝置更新的舊房,按有關規定評估確定。

　　出售公有住房的成本價和市場價,由市住房制度改革辦公室和市房產管理局會同有關部門一年測算核定一次。

　　第七條 產權單位出售公有住房的價格,由單位領導、房改機構或行政後勤部門、工會、財務和職工代表組成的房價評議小組提出初步方案,經評估機構評估後,分別報省、市房改辦審批。要防止以過低價格出售公有住房。

　　第八條 職工購買公有住房,每戶限購一套。夫妻在同一個單位的原則上以享受待遇高的一方申請購房;夫妻不在同一個單位的以工作在房屋產權單位的一方申請購房。

　　第九條 實行“超標”加價。

　　職工住房分配面積的標準是：副省級以上幹部每戶建築面積180平方米,最高不超過230平方米;廳級幹部每戶建築面積100平方米,最高不超過130平方米;處級幹部每戶建築面積80平方米,最高不超過100平方米;科級幹部每戶建築面積70平方米,最高不超過85平方米;一般幹部及其他職工,每戶建築面積55平方米,最高不超過75平方米。

　　職工以成本價購買公有住房,超過規定控制面積10平方米以內***含10平方米***的,按成本價計價;超過10平方米以上的,按市場價計價。

　　1994年1月1日以後批准報建的公有住房,凡超過規定面積標準的,出售給職工時超面積部分一律按市場價計算。

　　第十條 職工按成本價購買公有住房可享受現住房、工齡、一次性付款和分期付款等折扣優惠。現住房折扣和工齡折扣,不適用按市場價計價的超住房面積部分。

　　***一***1994年度的現住房折扣額為27元/m2,每年工齡折扣額為5.3元/m2。工齡折扣按雙職工工齡計算,其計算年限以公積金建立的時間為限。離退休職工購房計算工齡折扣的時間,按國家規定的離退休年齡計算。申請購房職工配偶已逝世的,其逝世前的工齡可計入。雙職工工齡折扣,原則上由售房單位負擔。雙職工的實際工齡,由所在單位組織、人事勞動部門根據國家有關規定確定。

　　***二***1937年7月6日以前參加革命工作的,另外給予減收應付房價款5%的照顧;1945年9月2日以前的給予減收應付房價款3%的照顧;1949年9月30日以前的給予減收應付房價款2%的照顧。

　　***三***一次性付清房價款的***從批准購房之日起180天內付清的按一次性付款計***,給予應付房價款20%的折扣。分期付款的,首次付款不得低於應付房價款的30%,超過30%,每多付10%,按所付房價款給予2%的折扣。分期付款期限,新房不超過10年,舊房不超過8年,統一按月利率6‰計息。分期付款的應在“公有住房買賣協議書”中具體明確買方分期付款計劃,分期付款部分必須按計劃繳付。

　　***四***購買公有住房一次性付款有困難的,可向銀行申請不超過應付房價70%的抵押貸款,貸款利率可根據還款期限的長短確定,具體辦法按銀行的有關規定執行。

　　申請銀行房改低息抵押貸款的,不享受一次性付清房款的折扣。

　　***五***產權單位以成本價出售公有住房,依照國家有關規定免繳營業稅,固定資產投資方向調節稅***指新建公有住房***適用零稅率;職工第一次購買公有住房,免徵契稅,自住期間免徵房產稅、土地使用稅。

　　第十一條 職工按市場價購買公有住房的,須一次性付清購房款,才能享受應付總房價款20%的折扣。

　　第十二條 出售的新房,售房單位須按國家和本市規定的期限和專案保修。

　　住房出售前,售房單位須對房屋結構進行檢修,保證住房安全和正常使用。

　　任何單位和個人都不得動用公款對公有住房進行超標準裝修,已裝修的,其裝修費用全部由個人承擔。正常裝修的,按本辦法裝修增減單價***見附件二***計入房價。

　　第十三條 已有私有住房又要求購買現住公有住房的,按市場價計價;但其私房不足職工本人住房控制面積部分,可按成本計價。

　　已在本市購買解困房的職工及1993年1月1日後出售私房的職工,不得按成本價購買公有住房。

　　第十四條 屬同級財政行政事業單位的職工因工作調動,現住房屬於職工原工作單位的,職工可參加原單位房改,購買現住公有住房。企業職工因工作調動的,可參照執行。

　　職工因父母、配偶逝世,其現住房非職工所在單位而該職工又無其他住房的,按職工本人住房分配面積標準,以成本價購買,其折扣優惠由職工所在單位支付;已逝世的離休幹部,配偶為非職工居民的,其住房標準可按一般幹部的住房分配面積標準計算,其折扣優惠由產權單位承擔。購買住房超面積部分,按本辦法第九條執行。

　　第十五條 停薪留職的職工,購買公有住房與在職職工享受同等待遇。

　　辭職、辭退、除名、開除的職工要求購買現住公有住房時,須經產權單位同意,按市場價購買。

　　第十六條 夫妻有一方在異地工作的,只能選擇一方購買公有住房,另一方可以租住。申請按成本價購買公有住房時,必須出示異地工作一方租房或未按房改規定買房的證明。

　　第十七條 職工購買公有住房後,發生職務升降變動,原來已購住房不再因此再根據折扣優惠辦法重作相應的變動;職工購買沒有達到分配控制面積標準的住房,單位也不再按職工的住房標準配足。

　　第十八條 現已住有兩套公房的職工,住房建築面積合計未超過本人住房分配控制面積的,可以按成本價購買;住房面積超過本人住房控制面積20平方米***含20平方米***以上的,只能購買其中一套,另一套必須退出;不退的,全部按市場價計價。

　　第十九條 單位向職工出售公有住房的具體方案,依據本市房改統一政策和本單位實際情況確定。省、市屬行政企事業單位的售房報告,分別報省、市房改辦批准後執行,並報市房產管理局備案;其他的售房報告,按隸屬關係報上級主管部門稽核後,分別報省、市房改辦批准執行,並報市房產管理局備案。

　　市房產管理局接到批准的單位售房報告後,應及時對計劃出售的公有住房進行產權審查,出具確權證明。

　　第二十條 單位向職工出售公有住房,按下列程式辦理：

　　***一***向居住在出售房屋範圍內的現住戶公佈批准的售房報告;

　　***二***對申請買房人進行資格審查;

　　***三***與確認了資格的申請買房人簽訂《海口市公有住房買賣協議書》;

　　***四***售房單位在申請買房人按《海口市公有住房買賣協議書》規定的時間付清全部房款或首期房款後,分別出具“已付清房款”或“已付首期房款”的證明;

　　***五***售房單位持下述材料,到市房地產交易管理所統一辦理房屋買賣過戶手續後,統一在市房產管理局辦理房屋所有權登記和領取房屋所有權手續：

　　***1***市房產管理局出具的產權來源證明;

　　***2***《海口市公有住房買賣協議書》;

　　***3***已付清房款證明;

　　***4***買房人身份證;

　　***5***住房分戶平面圖。

　　分期付款的,須在付清全部房款後,才能按本條第***五***項規定辦理有關手續。

　　第二十一條 房屋買賣手續費可適當優惠,由市房地產交易管理所按房屋實際售價的0.8%收取,買賣雙方各負擔一半。

　　房屋所有權登記費按有關規定收取。

　　第二十二條 職工以市場價購買的公有住房,產權歸個人所有,可依法進入市場,按規定交納有關稅費後,收入歸個人所有。

　　職工以成本價購買的住房,產權歸個人所有,住用5年後可以依法進入市場,在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後,收入歸個人所有。

　　第二十三條 職工在1993年12月31日前按原標準價購買的住房,其產權比例按60%計。在付清房款後滿五年,允許出售或出租,原產權單位有優先購買權和租用權。售房或租房收益在扣除有關稅費和補交售房或租房時政府公佈的出讓地價款後,增值部分按產權比例進行分配。

　　經購房人申請,也可按本辦法規定的成本價和折扣辦法重新計算,在補足房價款及利息後,原購住房產權歸個人所有,並按規定發給房屋所有權證。

　　標準價房不得改變房屋用途。

　　第二十四條 職工購買公有住房,在購房款付清後,即取得房產權,併發給《房屋所有權證》。擁有部分產權的,應在《房屋所有權證》上註明購房上的產權份額。

　　職工購買公有住房後,產權單位應終止與該職工的住房租賃關係,職工及其家庭成員所在單位停發住房補貼。

　　第二十五條 購房者在未付清購房款期間調離本市、出國定居或逝世的,由其繼受人或繼承人繼續付款。原購房者和繼受人或繼承人不需要該房屋的,可退交原出售單位,單位應將已付房款扣除房租與已付房款利息的差額後退還給職工本人或其繼承人,已付房款利息按同期銀行規定的活期儲蓄存款利率計算;如購房者逝世無繼承人,由房管部門根據國家有關規定接管,其未交清的購房款,由接管部門補交,任何人不得侵佔。

　　職工在付清房款後未滿五年需出售房屋的,只能按原購房價格退給原產權單位,並補交租金與購房款利息的差額,購房款利息按同期銀行規定的活期儲蓄存款利率計算。

　　第二十六條 職工購買公有住房後,必須嚴格執行和遵守房產管理機關的有關房地產政策、法規,凡購買面積範圍之內所發生的維修費用,一律自理。

　　第二十七條 單位違反本辦法規定,以賤價出售公有住房的,由省、市房改辦責令限期改正,可按所得房價款2倍以下處以***,並提請其上級主管部門追究單位負責人和直接責任人的行政責任。

　　第二十八條 違反本辦法規定,付清購房款後住用不滿五年而擅自出售、出租或變相出售、出租購買的公有住房的,原售房單位應收回擅自出售的住房或向出售人追繳其原購房價和市場價的差額部分,責令出租人中止租賃,由省或市房改辦對出售***租***人處以房價款或租金收入的1至2倍***。

　　第二十九條 本辦法由海口市住房制度改革辦公室負責解釋。

　　第三十條 本辦法自公佈之日起施行。1993年11月22日釋出的《海口市出售公有住房暫行辦法》停止執行。

　　公有住房申請置換材料

　　1、置換申請書;

　　2、配偶及同戶籍共同生活的家庭成員同意置換的書面證明;

　　3、承租人或者配偶及其與承租人同戶籍共同生活兩年以上的子女、父母兩年內購買其他住房的有效證明***原件及影印件***。購買商品房未辦理房屋所有權證的，提供經備案的商品房買賣合同和契稅發票，購房時間以備案的商品房買賣合同簽定時間為準;購買商品房已辦理房屋所有權證的，提供房屋所有權證和契稅發票，購房時間以首次完稅的契稅發票時間為準;購買二手私產房的，提供《房屋所有權證》和契稅發票，購房時間以契稅發票時間為準;購買公有住房使用權的，提供《公有住房租賃合同》和置換手續費發票，購房時間以置換手續費發票時間為準;

　　4、置換雙方簽訂的公有住房置換協議書;

　　5、公有住房租賃合同;

　　6、申請人戶籍簿及身份證***原件及影印件***、圖章;

　　7、承租人與配偶不是同戶籍的，提交結婚證***原件及影印件***。