物業公司實習心得

　　物業管理專業作為一個實踐性較強的專業,實習有利於學生實踐能力和職業素養的培養。下面是小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　篇一

　　一、實習專案簡介:

　　xx物業管理有限公司成立於xx年xx月，是專業從事物業管理，具有獨立法人資格的物業管理企業。公司設有財務部、社群服務中心、經營部、品質部、行政部五個部門，現有員人xx多名。公司經營範圍包括物業綜合經營管理、修繕等業務。

　　公司成立幾年來，一直致力於以一流的管理、一流的服務、一流的的譽為公司方向，儘可能及時周到地為顧客提供優質的服務。在xx市首家取得了“xx省城市優秀物業管理住宅小區”的榮譽，同時還獲得了“xx市安全文明小區”、“xx市安全文明小區”等稱號。公司注重管理人員的培訓，於xx年xx月與xx高等專科學校合作在xx設立了“物業管理實習基地”為公司管理人才以及為即將步出校園的物業管理專業學生提供了良好的學習環境。今年iso9001質量管理體系、iso14001環境管理體系、gb/t28001職業健康安全管理體系在公司得到推廣和應用，以提高企業的競爭實力，為廣大客戶提供更加優質、高效、周到的服務。

　　二、實習人作報告

　　人程維修

　　人程維修部的主要任務是維持小區內公共設施裝置正常運轉，為客戶/住戶提供及時周到的物業裝置等維修服務。

　　1、問常入戶維修

　　1***接報修

　　a、社群服務中心當值人員接到客戶/住戶報修後，分類明確，應在xx分鐘之內開出<維修單>或給予答覆處理時間。

　　b、特殊維修可預先聯絡有關單位，根據具體情況答覆維修時間。***如:電視電話報障***

　　c、較困難複雜的維修要求xx小時內完成***人作技術要求特殊的除外***;同時應向住戶解釋原因;

　　2***入戶維修

　　a、維修部當值人員接到<維修單>後立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現場。一般情況時在xx小時之內到達現場。一般性維修不超過xx小時之完成，較困難複雜的維修要求xx小時內完成***人作技術要求特殊的除外***，同時應向住戶解釋原因;

　　b、入戶維修人員要做到有禮、有節，對有可視對講系統的住戶可用可視對講與其聯絡，在得到同意後方可進入;無可視對講系統的可按門鈴或輕輕叩三聲門，並禮貌的問好，說出自己的身份和目的;“您好;我是某某部門，來為您做某某項服務”。

　　c、維修時應多徵求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據自己的維修經驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明;

　　d、維修後要做好現場清理人作，用垃圾袋將維修垃圾清理乾淨，維修時移動的傢俱用品應按原位置放好;

　　e、功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要與原有部位相比較表應無色差，高低不平現象;維修時應儘量滿足住戶要求。

　　3***供排水維修

　　a、更換水錶

　　a***關上水前第一閥門，排空管內的殘餘水後拆下水錶，閱卷水錶的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號\規格的具有合格不的水錶安裝上去;

　　b***安裝時注意水錶的水流方向保持一致;

　　c***維修結束後，記開閥門閱卷有無滲漏，錶針轉動是否正常;

　　d***維修人員要做好使用者新啟用水錶的底數記錄。

　　b、水龍頭漏水

　　a***關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭並閱卷出故障點;

　　b***根據使用者需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭;

　　c***安裝完畢後，記開水閥門閱卷新換水龍頭介面是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。

　　c、更換角閥

　　a***關上戶內水閥，拆下角閥，查出故障根據實際情況，好確需要更換的重新更換;

　　b***安裝時應注意角閥與水管接合處的密封性和緊密度，以防滲漏;

　　c***安裝完畢後，記開水閥檢視有無滲漏。

　　d、更換軟管

　　a***關閉軟管前閥門，拆下軟管，檢視故障原因;

　　b***根據住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管;

　　c***安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲;

　　d***安裝完畢後，記開水閥檢視有無滲漏。

　　f、馬桶漏水維修

　　a***閱卷漏水原因後，關上閥門根據情況進行維修;

　　b***軟管漏水應進行更換，水箱水位過高可調整水位其制水浮，水箱底布漏水應檢視是否螺絲鬆動或膠圈損壞;

　　c***維修完後，記開水閥檢視有無滲水現。

　　g、菜盆排水管漏水

　　a***閱卷漏水原因，排水軟管破損，膠圈損壞，接頭處螺絲鬆動;

　　b***安裝時應注意盆體與下水管介面處，需用玻璃膠封閉，待膠幹後試水閱卷。

　　h、維修馬桶堵塞

　　閱卷堵塞原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢落通。

　　i、部分樓層停水

　　a***查明停水的樓層後先關總閥，拆開支閥，並將濾網清洗後重新裝上;

　　b***市政或其他維修造成的停水應通知住戶，並作解釋。

　　4***供電維修

　　a、更換電錶

　　a***斷開電源拆下電錶，確認電錶已經失靈時，可選用具有檢驗合格不的同一型號電錶進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

　　b***安裝結束後合閘後試電，保不住戶用電裝置使用正常，電錶轉動正常;

　　c***維修人員應會同社群服務中心人員做好新啟用電錶底數的記錄。

　　b、維修開關

　　a***分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因;

　　b***好如果是短路故障，首先將空氣開關置於“off”位置，用萬用表***兆歐表***閱卷線路，查出故障點後給予排除;

　　c、燈管、白熾燈的維修

　　a***斷開電源、取出白熾燈，如果燈絲燒斷，可更換同一型號的卡口或螺口燈泡安裝上去，試電檢視是否正常。

　　b***燈管不亮可先閱卷啟輝器，如損壞可更換新的;試電閱卷如不亮時，取出燈管並更換同型號、同規格的燈管，再次試電閱卷，如仍不亮時可閱卷接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明;

　　d、線路檢測

　　a***線路停電檢修應及時通知住戶;

　　b***住戶開關燒壞的處理見開章4、4、2維修開關進行處理;

　　c***電錶損壞的維修見開章4、4、1更換電錶辦法進行處理;

　　d***進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固;

　　e***線路短路時可用萬用表對線路逐一閱卷，找出故障原因並及時處理;

　　f***當確認故障排除後方可送電。

　　5***門窗維修

　　a、門鈴維修

　　a***無電情況時可更換新電池;

　　b***電極板腐蝕或接觸不良可進行除鏽、緊固處理;

　　c***因線路短路美化造成的故障，用萬用表***兆歐表***閱卷線路找出故障點並及時處理。

　　b、維修門窗

　　1***門窗附件有無損壞，不全，進行更換或補裝;

　　2***清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油;

　　3***更換破損玻璃時注意防止玻璃碎塊好下傷人。

　　c、更換門鎖

　　拆下壞鎖後先閱卷是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知住戶更換新鎖;

　　d、非一般性的維修

　　委託專業維修隊維修，人程維修人員並對所委託專案的維修質量進行監督和跟蹤。

　　三、幾點體會

　　1、增長了知識和才幹。一出去，我發現在學校學到的知識很不夠，有些課程完全無用，該學的沒學到，不該學的學了，發現不足主動去補，都很刻苦，也受益匪淺。像什麼iso9000、ohsas18001及iso14001等體系認不，以前在學校就沒有接觸。

　　2、我們深切的感受到，物業管理確實是一個朝陽產業，對高素質管理人才的需求非常大，就業前景十分看好。我們應該抓緊機遇，充分利用我們的成功經驗，調整專業結構，將物業管理作為我們的品牌專業來建設。

　　四、我對物業管理行業的認識

　　物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少美化，尤其是涉及權益關係領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如:物業管理企業與開發商的職能不清，客戶拒交管理服務費，物業管理企業因小區內客戶財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業企業義務承擔某些社會功能的現象等問益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

　　規範物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規範化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，**相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。

　　如何規範物業管理，提高物業管理企業權益保護意識，必須強化如下方面人作:

　　1、要樹立風險意識和規範發展意識。物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握:

　　***1***明確物業管理委託合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規服務，哪些是收費專案;**與義務是否對等，例如:物業管理的保安人作，應在合同中明確，只是協助和配合開地安全機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。

　　***2***規範內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善分散架構，合理設定崗位，把好人員招聘關，系統地對員人進行培訓，在員人的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發現有破損等美化及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理人作做得周到紮實，那麼，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任也無需賠償。

　　***3***購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器裝置保險、公共責任險等，將可能遇到的風險化解，避免經濟上的損失。

　　2、強化法律法規、行業規範教育培訓人作，通過法律來維護企業、員保不益。目前，由於行業法規不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業也往往因為這些現象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員人的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員人對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇於利用法律武器來維護自身權益。如:對於無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰土屋或共用部位、共用裝置設施維護和修繕費用的客戶，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和客戶公約，積極或支援權益受損的客戶尋求法律支援。物業管理企業應有意識地分散有關法律法規的宣傳活動，加強包括客戶在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

　　3、憲善物業管理法律體系，加大明白力度。全國性的物業管理條例可望今年內出臺，有了全國性物業管理條例，就便於統一管理標準和管理規範，加強相關政策法規的協調，避免法規的相互衝突，用法制規範市場環境，規範物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點:

　　***1***物業管理主管部門、**其他職能部門如需物業管理企業配合**職能部門的部分人作，應由**部門出具委託並授權，同時應給予政策上的優惠或適當的經濟補償。

　　***2***儘快制訂、頒佈物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來操作和約束不正當競爭行為。

　　***3***對於客戶及客戶委員會的職權，應進一步規範和細化相關條款，以明確客戶違反客戶公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經客戶大會50%以上成員通過後，對於其他拒不服從的客戶，物業管理企業可以採取哪些措施，等等。

　　4、規範物業管理市場行為，為物業管理企業提供公平競爭的外部環境。物客戶管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協商、根據服務內容和質量確定價格，通過簽訂合同規範雙方行為的制度。**應積極引導和督促參與競爭的管理企業遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視的譽、注重企業形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業形象，建立穩固的企業的譽，自覺接手不正當競爭，並將引入法律化、規範化、科學化軌道，創造公平、公正、私人的物業管理競爭環境。

　　5、加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與客戶之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支援，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

　　篇二

　　20xx年八月十五日至九月二十一日，本人在珠海丹田物業管理有限公司負責管理的美麗灣花園管理處實習，實習期間:由該管理處的主任劉海川先生帶領並指導我開展為期一個月的實習工作。在實習前，劉主任概要介紹了物業管理工作的方方面面具體細微工作，並著重指導我從事房屋設施裝置管理和綠化管理實習工作。在這一過程中，我學到了物業管理工作中具體業務知識，豐富了所學的專業知識。為以後正常工作的展開奠定了堅實的基礎。在學習和工作過程中，加深了對物業管理工作的認識:物業的附屬配套設施與裝置是物業不可缺少的重要組成部分，配套了完善的、先進的各種輔助設施和裝置，可以滿足住宅小區內人們生活水平的提高和滿足了人們的各種不同的需要;而物業的綠化管理，又可以美化環境，為業主、使用人創造清新優美的生活、工作環境。

　　一、裝置設施管理

　　住宅小區的裝置設施主要由:給排水系統、燃氣系統、空調通風系統、消防系統、電氣工程裝置系統、智慧化樓宇的技術裝置系統、電話通訊裝置等構成。

　　首先要對以上裝置的基礎資料進行管理，建立裝置管理原始資料檔案和重要裝置的維修資料檔案。如裝置在接管後，相應的原始資料有驗收檔案，包括驗收記錄、測試記錄、安裝合同、裝置安裝圖與建築結構圖、使用維護說明書等;管理處還建立了裝置卡片，記錄了有關裝置的各項明細資料，如房屋裝置類別、編號、名稱、規格、附屬物所在的地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修次數和日期、報廢清理情況等等。重要裝置維修資料檔案管理。包括:***1***報修單。對小區內的防盜設施、對講機、閉路電視、電梯、管理處的各種電器裝置等，每次維修填寫的報修單，月底都要統計記錄一次，直到一季度後還要裝訂，然後放在物業維修管理部門負責保管以備存查。***2***執行記錄。值班人員都要在當班過程中，填寫裝置的執行情況，如電梯的執行情況，每月一冊，每一個月統計一次，到年底裝訂，最後還要交由物業管理企業裝置執行部門保管好，以備存查。***3***技術革新資料。裝置執行的改進、裝置革新、技術改進措施等資料，有裝置管理部門彙總存查。

　　其次，要對房屋裝置的執行管理。房屋裝置執行管理的主要內容是:建立合理執行制度和執行操作規定、安全操作規程等執行要求和標準，及文明安全執行的管理，並建立定期檢查執行情況和服務的制度等。其中，對於裝置安全管理，除了加強裝置安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對使用者進行安全教育，向住使用者宣傳一些危險裝置***如電梯***的安全使用知識。

　　再次，房屋裝置的維修管理。根據裝置效能，按照一定的科學管理程式和制度，以一定的技術管理要求，對裝置進行日常養護和維修、更新。如通訊裝置，在實習過程中就接觸了通訊裝置的維修管理。發現通訊裝置出現了問題，便迅速聯絡電信局派人進行維修，以便儘快恢復正常通訊，方便住戶的生活工作。維修完畢還要對出現的問題進行記錄，儲存資料，以備存查。

　　對於物業的設施裝置管理，丹田物業公司對其管理得非常好。其過硬的專業技術與優秀服務意識，使得大多數業主都感到滿意。如工程當班員工在接到故障投訴後能在10分鐘之內到達現場，屬一般故障立即排除，複雜的故障立即向領導彙報，由領導組織力量排除。使住戶的問題能得到及時的解決。

　　二、綠化管理

　　丹田物業也十分重視物業的綠化管理。物業環境綠化養護管理是一項經常性的工作，寶源物業管理公司根據所管物業的型別、規模和綠化管理要求，做到合理組織人力、制定相應的工作計劃，責任落實，管理到位，保證綠化工作的正常開展和物業環境綠意盎然。寶源物業公司設定了綠化部，下面有養護組、花圃組。養護組負責對小區內的綠地、樹木、花草等所有綠化進行養護和培育，做好對損壞花木、踐踏草坪者的勸阻教育和處罰工作;妥善保管、使用好各種器具、肥料和藥品。花圃組負責培育各種花卉苗木，定時對花圃進行修剪和護理，而服務組人員，負責種花、插花、養花、擺花，並不斷學習、提高花飾技藝，收集花卉苗圃市場行情，做好相關工作。

　　在實習中，接觸了對綠化的灌水與排水，合理灌溉，保證植物的正常生長;對綠化進行施肥，利用化學肥料，如氮肥、磷肥、鉀肥等，適當、合理施肥，使得植物生長茂盛，讓人彷彿置身於綠色的海洋之中;對植物還要進行除草和修剪整形，一來可以減少養份的損失，二來可以美化小區，突出小區管理的特色。

　　通過一個多月的實習，我從理論聯絡實際的角度著眼，我對管理處的工作提出一些建議都得到劉主任的認同。而且我本人從理論過渡到指導實踐，又從實踐上升到總結理論，對物業管理行業的認識有了一次飛躍。

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